EL TRIBUNAL SUPREMO DECLARA COMO DOCTRINA JURISPRUDENCIAL QUE ES VALIDA LA VENTA DE COSA AJENA REALIZADA POR UN COMUNERO CUANDO EL COMPRADOR CONOCE QUE LA TRANSMISIÓN ES SOLO DE LA CUOTA QUE LE CORRESPONDE AL VENDEDOR EN EL CONDOMINIO, POR LO QUE EXISTE BUENA FE Y NO PROCEDE LA NULIDAD DE LA COMPRAVENTA.
1º) La sentencia del Tribunal Supremo, Sala 1ª de lo Civil de 3 de noviembre de 2015, nº 619/2015, rec. 1602/2013, reiterando
doctrina, declara válida la venta de cosa ajena realizada por un comunero
cuando el comprador conoce que la transmisión es sólo de la cuota que
corresponde al vendedor en el condominio. Sería nula si hubiera hecho creer al
comprador que ostenta la autorización de la totalidad de los comuneros, siendo
incierto.
2º) HECHOS OBJETO DE LA LITIS: La parte actora a través del
presente procedimiento ejercita una acción declarativa solicitando que se
declare la nulidad de la compraventa suscrita entre los litigantes en fecha 9
de junio de 2.006, al ser ineficaz el título de compraventa por haber sido
transmitidos los bienes por el actor sin consentimiento del resto de herederos
cuando se trataba de bienes pertenecientes a la herencia yacente, al haber sido
declarada la rescisión por lesión de la partición de la herencia llevada a cabo
entre los litigantes y sus hermanos por sentencia de la AP de Cantabria de
fecha 20 de mayo de 2.009. Solicita que se condene a la demandada a restituir
los bienes a la herencia yacente y que el actor proceda a la devolución del
precio obtenido con la venta: así mismo insta la nulidad y cancelación de las
inscripciones registrales que la demandada ha efectuado a su nombre en el
Registro de la Propiedad de las fincas de la compraventa.
La parte demandada se opone alegando
que la compraventa es plenamente válida por tener la facultad de disponer de
los mismos el actor, puesto que la sentencia que declara la rescisión por
lesión de la herencia establece la opción de mantener la validez de la misma
mediante el abono de la indemnización fijada en aquella con el fin de solventar
la lesión causada al heredero que promovió el procedimiento de rescisión por
lesión, D. Teodulfo, hermano de los hoy litigantes. Que habiendo optado la
demandada por el abono de tal indemnización la partición de la herencia quedará
incólume, y por tanto, el actor podía disponer plenamente de los bienes que le
fueron adjudicados en aquella, siendo válida la compraventa.
3º) La sentencia del Tribunal Supremo,
Sala 1ª de lo Civil de 3 de noviembre de 2015, nº 619/2015, declarara que sobre la venta de una cuota indivisa de un bien, sin autorización del resto
de los comuneros, se ha pronunciado reiteradamente la Sala Primera del TS, y
recientemente con un carácter de unificación de doctrina, como veremos,
estableciendo la procedencia de aceptar el carácter puramente consensual y
generador de obligaciones.
En el presente caso la compradora
conocía que solo se le vendía la mitad indivisa, por lo que en ningún momento
se sorprendió su buena fe.
La sentencia del TS de 28 de marzo de
2012, rec: 1081/2007, declaró que ante la falta de consentimiento de los
comuneros solo afronta la nulidad cuando el vendedor hace creer al comprador
que ostenta la autorización de la totalidad de los comuneros, siendo incierto,
pero abandona un remedio tan drástico cuando el comprador conoce que la
transmisión solo es de la cuota que corresponde al vendedor en el condominio.
Declarando la sentencia citada de esta Sala que "en consecuencia,
concurren en este asunto las circunstancias que determinan, frente al efecto
más radical de la nulidad, la procedencia de aceptar el carácter puramente consensual
y generador de obligaciones en que se basa el criterio jurisprudencial que
declara la validez de la venta de cosa ajena (STS de 7 de marzo de 1997, RC
n.º 307/1993 ), con los efectos a que dé lugar, pues no impide el ejercicio de
acciones reivindicatorias, de indemnización, de resolución o de saneamiento por
quienes se vean afectados". En el mismo sentido, la sentencia del TS de 15
de enero de 2013, rec. 1578/2009.
4º) CONCLUSIÓN: Por lo expuesto es preciso declarar que no
procede la nulidad de la escritura de venta, dado que la transmisión de la
mitad indivisa se hizo de común acuerdo tras la partición, entre los dos únicos
comuneros. Es más, el contrato de compraventa de parte de una propiedad siempre
tiene efectos, al menos, obligacionales entre los contratantes.
El Tribunal Supremo ratifica como
doctrina jurisprudencial la referida en la sentencia de la Sala 1ª del TS, antes citada, de 28 de marzo de 2012, en el sentido de que ante la falta de consentimiento de los
comuneros solo afronta la nulidad cuando el vendedor hace creer al comprador
que ostenta la autorización de la totalidad de los comuneros, siendo
incierto, pero abandona un remedio tan drástico cuando el comprador conoce que
la transmisión solo es de la cuota que corresponde al vendedor en el condominio.
En consecuencia, concurren las circunstancias que determinan, frente al efecto
más radical de la nulidad, la procedencia de aceptar el carácter puramente
consensual y generador de obligaciones en que se basa el criterio
jurisprudencial que declara la validez de la venta de cosa ajena.
Se ratifica por esta STS como doctrina
jurisprudencial la referida en la sentencia de esta Sala, antes citada, de 28
de marzo de 2012, en el sentido de que ante la falta de consentimiento de los
comuneros solo afronta la nulidad cuando el vendedor hace creer al comprador
que ostenta la autorización de la totalidad de los comuneros, siendo incierto,
pero abandona un remedio tan drástico cuando el comprador conoce que la
transmisión solo es de la cuota que corresponde al vendedor en el condominio.
En consecuencia, concurren las circunstancias que determinan, frente al efecto
más radical de la nulidad, la procedencia de aceptar el carácter puramente
consensual y generador de obligaciones en que se basa el criterio
jurisprudencial que declara la validez de la venta de cosa ajena.
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