COMPRAVENTA DE VIVIENDAS DE PROTECCION OFICIAL A PRECIO SUPERIOR AL AUTORIZADO POR LA ADMINISTRACION. Nulidad del contrato de compraventa realizado con sobreprecio.
En primer lugar señalar que existe la creencia de que no es posible la venta de una vivienda al precio superior al tasado por el Instituto de Vivienda.
En primer lugar señalar que existe la creencia de que no es posible la venta de una vivienda al precio superior al tasado por el Instituto de Vivienda.
Sin embargo, los propietarios-vendedores pueden optar por descalificar procediendo a devolver los beneficios ( préstamos, exenciones, etc) y fijando por tanto el precio libre de mercado en la venta, que hasta ahora compensaba con creces por el diferencial entre el precio fijado por el Instituto y el de mercado.
Si bien ahora, por la situación de ese mercado inmobiliario el diferencial es menor, un ajuste de números y un análisis detallado podría todavía compensar. Ahora bien, si no se solicita la descalificación si se produce una infracción administrativa y la consiguiente sanción, pero esa venta a un precio superior al tasado no es nula.
La Jurisprudencia del Tribunal Supremo tiene reconocida la validez del contrato privado de compraventa de vivienda de protección oficial en que se pacta un precio superior al tasado legalmente, sin perjuicio de las sanciones administrativas que procedan por la infracción administrativa u otros efectos, como refiere la Sentencia de la AP de Madrid de fecha 13 de marzo de 2.000 al señalar que “ la doctrina relativa a la inexistencia de nulidad por sobreprecio en la venta de las viviendas de protección oficial, sin perjuicio de las sanciones administrativas procedentes en su caso-de la doctrina jurisprudencial contenida en las Sentencias de la Sala 1ª del Tribunal Supremo sobre la validez de las ventas de viviendas sometidas al régimen de protección oficial, sin más que añadir a las allí citadas las Sentencias de la misma Sala del Alto Tribunal de 16-12-1993, 21-2 y 4-5-1994 así como la del 4-2-1998.” Esta sanción si que podría ser costosa y por ello evitarse, pero en ningún caso puede ser objeto de solicitud de nulidad de la transmisión por parte del comprador, máxime cuando conociendo la condición de vivienda de protección oficial ha pactado libremente con el vendedor un precio superior.
La compraventa es válida por la concurrencia de los requisitos fundamentales del art 1261 del Código Civil, consentimiento, objeto y causa, y por tanto consentimiento sobre un precio libremente pactado entre las partes, un contrato que vincula en su contenido y condiciones a los firmantes del mismo, sin perjuicio de la sanciones administrativas por incumplimiento de normativa de beneficios o incentivos fiscales que pudieran recaer sobre el vendedor.
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