- El plazo de 2 meses para envervar la acción en los desahucios por falta de pago:
El artículo 22.4 de la LEC ha sido objeto de una importante modificación introducida por la Ley 23/2003 de 10 julio 2003 de Garantías en la venta de Bienes de Consumo, (actualmente derogada por RDLeg. 1/2007 de 16 noviembre 2007, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios).
Con esta modificación se trata de limitar las posibilidades de enervar la acción de desahucio por parte del arrendatario, de manera que si antes de la reforma éste no podía enervar la acción cuando el arrendador le hubiese requerido de pago por cualquier medio fehaciente, con al menos cuatro meses de antelación a la presentación de la demanda y el pago no se hubiese efectuado al tiempo de dicha presentación, con la reforma aludida ese plazo se reduce a dos meses.
- En concreto dice el reformado art. 22.4 de la LEC:
“4. Los procesos de desahucio de finca urbana por falta de pago de las rentas o cantidades debidas por el arrendatario terminarán si, antes de la celebración de la vista, el arrendatario paga al actor o pone a su disposición en el tribunal o notarialmente el importe de las cantidades reclamadas en la demanda y el de las que adeude en el momento de dicho pago enervador del desahucio.
Lo dispuesto en el párrafo anterior no será de aplicación cuando el arrendatario hubiera enervado el desahucio en una ocasión anterior, ni cuando el arrendador hubiese requerido de pago al arrendatario, por cualquier medio fehaciente, con al menos dos meses de antelación a la presentación de la demanda y el pago no se hubiese efectuado al tiempo de dicha presentación".
Lo dispuesto en el párrafo anterior no será de aplicación cuando el arrendatario hubiera enervado el desahucio en una ocasión anterior, ni cuando el arrendador hubiese requerido de pago al arrendatario, por cualquier medio fehaciente, con al menos dos meses de antelación a la presentación de la demanda y el pago no se hubiese efectuado al tiempo de dicha presentación".
Los efectos serán la estimación de la demanda de desahucio resolviendo el contrato de arrendamiento y el consiguiente lanzamiento entregando la posesión de la vivienda o local al arrendador.
El requerimiento ha de ir dirigido a la reclamación de una concreta cantidad, careciendo de eficacia el requerimiento de pago, aunque se realice en el plazo previsto, si la cantidad reclamada es superior a la que le corresponda satisfacer al arrendatario. Por lo que no existiendo la concordancia entre requerimiento, la cuantía reclamada y la realmente debida resultará nulo y sin eficacia preclusiva. Existe una corriente jurisprudencial, con la que nos mostramos absolutamente conformes, de la que son exponentes las sentencias de la Audiencia Provincial de Cantabria 21 de diciembre de 2004, de la Audiencia Provincial de Huesca (S. 12-11-99 y 19-11-2002), de la de Asturias de 1 de octubre de 2001 y de la Audiencia Provincial de Vizcaya (S.30-7-2001) que indican que la ley únicamente requiere que se haya requerido de pago al arrendatario y que lo sea de forma fehaciente, no exigiendo que se le advierta de las consecuencias del impago, ni que se le indique expresamente que debe pagar en cuatro meses (actualmente dos) desde el requerimiento, ni que se le advierta que si no paga no podrá enervar la acción de desahucio que se le pudiera interponer a consecuencia del impago.
Asimismo ha de quedar suficientemente acreditado que el requerimiento llegó a conocimiento del arrendatario (el día y la forma)para que tenga plena eficacia a la hora de impedir una posible enervación.
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