Buscar este blog

domingo, 18 de enero de 2026

La anulación en vía administrativa o jurisdiccional de un acto administrativo no presupone, por sí misma, derecho a obtener una indemnización.

 

La sentencia del Tribunal Militar Central, sec. 1ª, de 17 de julio de 2018, rec. 66/2017, considera que la anulación en vía administrativa o jurisdiccional de un acto administrativo no presupone, por sí misma, derecho a obtener una indemnización.

La resolución sancionadora fue anulada, por haberse dictado en un momento en que el procedimiento ya se encontraba caducado, por lo que, lógicamente, debe ser anulada la resolución que confirmó aquélla en alzada.

El artículo 32.1 de la Ley 40/2015, de 1 de octubre, de Régimen Jurídico del Sector Público establece:

“Los particulares tendrán derecho a ser indemnizados por las Administraciones Públicas correspondientes, de toda lesión que sufran en cualquiera de sus bienes y derechos, siempre que la lesión sea consecuencia del funcionamiento normal o anormal de los servicios públicos salvo en los casos de fuerza mayor o de daños que el particular tenga el deber jurídico de soportar de acuerdo con la Ley.

La anulación en vía administrativa o por el orden jurisdiccional contencioso administrativo de los actos o disposiciones administrativas no presupone, por sí misma, derecho a la indemnización”.

A) Introducción.

Un trabajador de la Guardia Civil fue sancionado con la pérdida de veinte días de haberes y suspensión de funciones por usar medios oficiales para fines propios, tras realizar compulsas y gestiones administrativas relacionadas con transferencias de vehículos sin autorización adecuada.

¿Es procedente la sanción impuesta al trabajador de la Guardia Civil considerando la caducidad del procedimiento disciplinario y la validez de la suspensión del plazo de tramitación del expediente?.

Se determina que la sanción impuesta debe ser anulada por haberse dictado en un procedimiento disciplinario caducado debido a la invalidez de la suspensión del plazo de tramitación; no procede indemnización por daños y perjuicios ni la anulación de la denegación de una condecoración.

La suspensión del plazo de caducidad del expediente disciplinario fue acordada sin cumplir los requisitos legales del artículo 65.2 de la Ley Orgánica 12/2007, y la confusión entre prescripción y caducidad impide justificar la suspensión; por tanto, la sanción fue impuesta fuera del plazo legal, vulnerando el derecho a un procedimiento con plazo razonable.

B) Antecedentes.

1º) A la vista del expediente disciplinario, unido a las actuaciones, se declara expresamente probado que:

Entre el 26 de julio de 2011 y el 4 de mayo de 2012, el Guardia Civil Don Antonio, destinado en el Puesto Principal de O Porriño de la Comandancia de la Guardia Civil de Pontevedra, realizó, autorizándolas con su firma, la expresión de su NUM001 y el sello oficial del Puesto de su destino, compulsas de los documentos nacionales de identidad de, al menos, dieciséis ciudadanos residentes en diferentes localidades españolas, con el objeto de documentar las operaciones de transferencia de los vehículos de estas personas a Don Gabino, en cuyo nombre el Guardia Antonio llegó, además, a realizar en diversas ocasiones, ante la Jefatura de Tráfico de Vigo, las gestiones correspondientes al cambio de titularidad de los vehículos trasferidos. En al menos cuatro de los casos, la compulsa se realizó sin tener a la vista los documentos originales, recurriendo el Guardia Antonio a las propias bases de datos de la Guardia Civil para comprobar la exactitud de los datos que figuraban en las copias de aquéllos.

La prueba de tales hechos se desprende claramente de las actuaciones realizadas en el citado expediente disciplinario NUM003, habiendo sido expresamente admitida su veracidad por el propio demandante, quien tan solo cuestiona que haya quedado acreditado que el uso de los medios oficiales -el sello del puesto y la base de datos SIGO- lo fuera para un "fin propio", así como que de dicho uso se haya derivado perjuicio alguno para la Administración.

2º) Vicisitudes procedimentales relevantes.

Habida cuenta de cómo se encuentra planteado el debate entre las partes en el recurso contencioso-disciplinario militar ordinario número 66/17, se hace preciso, para la adecuada resolución del mismo, determinar las vicisitudes principales tanto del procedimiento disciplinario en que se dictaron las resoluciones impugnadas como de sus antecedentes. Así:

Primero. -

El día 30 de abril de 2012, el Grupo de Información y Apoyo de Tráfico del Subsector de Tráfico de Pontevedra dio comienzo a la instrucción de las Diligencias nº NUM002, por unos supuestos delitos de falsedad documental e intrusismo, como consecuencia de que desde la Jefatura de Tráfico de Vigo se había informado de que un miembro de la Guardia Civil, a quien posteriormente se identificó como Don Antonio, estaba realizando numerosos trámites ante dicho organismo, consistentes en la tramitación de transferencias y bajas temporales de vehículos, sin ser gestor administrativo, así como que este agente podría ser el mismo que compulsaba las copias de los documentos de identidad y de otro tipo que presentaba para dichas gestiones. El atestado correspondiente a las citadas diligencias fue entregado el 4 de junio de 2012 al Juzgado de Instrucción nº 2 de Vigo, donde, con fecha 6 de julio de 2012, se incoaron las Diligencias Previas 3896/2012.

Segundo. -

Asimismo, a propuesta del Coronel Jefe de la Comandancia de la Guardia Civil de Pontevedra, el General Jefe de la Zona de Galicia ordenó, el 27 de septiembre de 2012, la incoación del expediente disciplinario NUM004 en esclarecimiento de la presunta falta grave de "usar para fines propios, sustraerlos para otro fin o facilitar a terceros recursos, medios o información de carácter oficial con grave perjuicio para la Administración”, en que pudiera haber incurrido el Guardia Antonio. El 5 de noviembre de 2012, el propio General Jefe de la Zona acordó, de conformidad con lo establecido en el artículo 4 de la LORDGC, la suspensión del cómputo del plazo de tramitación del citado expediente disciplinario NUM004 hasta tanto no recayera resolución judicial firme en las Diligencias Previas 3896/2012, que por los mismos hechos se tramitaban en el Juzgado de Instrucción nº 2 de Vigo.

Tercero. -

El 5 de febrero de 2013, el Juzgado de Instrucción nº 2 de Vigo dictó auto de sobreseimiento provisional y archivo de las Diligencias Previas 3896/2012, al no constar debidamente acreditada la perpetración de las infracciones delictivas por las cuales se seguían, sin perjuicio de las infracciones administrativas y/o disciplinarias que se pudieran derivar, lo que dio lugar a la continuación de la tramitación del expediente disciplinario NUM004.

Cuarto. -

Instruido el citado expediente disciplinario NUM004, el 11 de octubre de 2013 el General Jefe de la Zona dispuso darlo por concluido sin declaración de responsabilidad por caducidad, al haberse superado el plazo máximo que para dictar resolución y notificación al interesado se establece en el artículo 65 de la LORDGC, sin perjuicio de abrir un nuevo procedimiento por razón de los mismos hechos, caso de que la falta no hubiera prescrito.

Quinto. -

El 31 de octubre de 2013, el General Jefe de la Zona ordenó la incoación de un nuevo expediente disciplinario -el NUM003- contra el Guardia Antonio, por los mismos hechos por los que se había seguido el caducado expediente NUM004. Notificada al interesado, el 13 de noviembre de 2013, la incoación del nuevo procedimiento, éste, por medio de escrito presentado el 16 de diciembre siguiente, promovió un incidente de recusación del Instructor, que fue desestimada por el Coronel Jefe accidental de la Zona el 24 de diciembre de 2013, siendo notificado de tal extremo el interesado el 30 de diciembre siguiente.

Sexto. -

Tras impugnar sin éxito en vía administrativa la orden de incoación del expediente disciplinario NUM003, el Guardia Antonio interpuso el 10 de enero de 2014, ante el Tribunal Militar Territorial Cuarto, un recurso contencioso-disciplinario militar en el que impugnaba las resoluciones de inadmisión dictadas por el General Jefe de la Zona y el Director General de la Guardia Civil. Remitido el recurso al Tribunal Militar Central, por estimarse que era el órgano judicial competente para conocer del mismo, se tramitó en éste el recurso contencioso-militar ordinario nº 35/2014, en el que el 30 de junio de 2015 se dictó sentencia por la que se declaró la inadmisibilidad del recurso. Interpuso, seguidamente, contra la sentencia del Tribunal Militar Central, recurso de casación ante la Sala Quinta del Tribunal Supremo, que fue desestimado por sentencia dictada el 4 de julio de 2016.

Séptimo. -

Entretanto, el 17 de marzo de 2014 el Instructor del expediente disciplinario NUM003 dispuso su elevación para resolución al General Jefe de la Zona, quien, una vez recibidas las actuaciones, el 24 de marzo siguiente acordó dejar en suspenso el cómputo del plazo de tramitación del citado expediente, basando tal decisión en lo establecido en el artículo 4 de la LORDGC. Una vez tenido conocimiento de la sentencia dictada por la Sala Quinta del Tribunal Supremo se reanudaron las actuaciones disciplinarias, notificándoselo así al interesado el 31 de octubre de 2016, dictándose el 8 de noviembre de 2016 por el General Jefe de la Zona la resolución por la que se impuso al Guardia Antonio la sanción por éste impugnada en el recurso contencioso-disciplinario militar objeto de la presente sentencia.

C) Insiste la parte actora, en el escrito de demanda, en impugnar nuevamente en sede contencioso-disciplinaria la orden de incoación del expediente disciplinario NUM003, y ello pese a que en el escrito de interposición de su recurso limitó el objeto de éste a la resolución sancionadora y a la que confirmó ésta en alzada.

Por si dicha evidente desviación procesal no fuera por sí sola bastante para inadmitir el recurso en lo que a la pretensión anulatoria de la orden de incoación se refiere, debe, además, tenerse en cuenta que dicha pretensión recae sobre cosa juzgada, puesto que la Sala 5ª del Tribunal Supremo ya se pronunció al respecto en la antes referida sentencia de 4 de julio de 2016, al señalar en el párrafo tercero de su fundamente de derecho "segundo" que "lo que la parte recurrente omite es que el sobreseimiento del expediente disciplinario NUM004 fue acordado, de acuerdo con lo prevenido en el artículo 65 de la L.O. 12/07, tras declararse la caducidad del mismo al haber transcurrido más de seis meses desde su incoación, siendo así que, como es sabido, esta declaración de caducidad no impide que la Administración inicie, siempre que la falta perseguida no haya prescrito, un nuevo expediente sancionador, como aquí ha sucedido".

En consecuencia, aun cuando la Ley Procesal Militar en sus artículos 492 y 493 se refiera genéricamente a la "inadmisibilidad del recurso contencioso- disciplinario militar", no creemos que ello sea obstáculo para declarar una inadmisibilidad parcial, es decir, una inadmisibilidad de alguna de las pretensiones formuladas, tal y como, de modo más específico, se prevé en el artículo 69 de la Ley 29/1998, de 13 de julio, reguladora de la Jurisdicción Contencioso- administrativa.

La inadmisibilidad de esta pretensión -que es la que con carácter principal se formula en el escrito de demanda- no implica, por tanto, la del recurso en su totalidad, habiéndose cuidado mucho la parte actora de formular a continuación otras pretensiones con carácter subsidiario.

D) La primera de las pretensiones que subsidiariamente se formulan en el escrito de demanda es la de que se declare la perención por caducidad de todo el procedimiento administrativo disciplinario NUM003, sin declaración de responsabilidad del recurrente, ordenando su archivo.

Aunque, así expresada, la pretensión parece más propiamente dirigida a la Administración en un momento previo a dictarse la resolución sancionadora, de la lectura del escrito de demanda en su totalidad -y no solo de esta concreta pretensión aisladamente considerada- se deduce a las claras que lo en realidad pretendido de este Tribunal, conforme al artículo 469 de la Ley Procesal Militar, más allá de una mera declaración, es la anulación de la sanción impuesta, por razón de encontrarse ya caducado el expediente sancionador en el momento en que aquélla fue impuesta.

Teniendo en cuenta que el acuerdo de incoación del expediente disciplinario NUM003 se adoptó el 31 de octubre de 2013 y que la notificación al interesado de la resolución sancionadora tuvo lugar el 14 de noviembre de 2016, la apreciación de si se ha producido o no la caducidad denunciada dependerá de que el plazo total de seis meses de duración del procedimiento disciplinario, establecido en el artículo 65.1 de la LORDGC, haya sido o no válidamente suspendido.

En este sentido, la nula incidencia que, dentro del dilatado periodo de más de tres años existente entre la fecha de incoación del expediente y la de notificación al interesado de la resolución sancionadora, tienen los ocho días que duró la sustanciación del incidente de recusación del Instructor, determina que la suspensión legal del procedimiento ex artículo 77 de la entonces vigente Ley 30/1992, de 26 de noviembre, resulte por sí sola insignificante para justificar tan amplia superación del plazo legal de seis meses.

Hemos, por tanto, de centrar fundamentalmente nuestra atención en la suspensión del cómputo del plazo de tramitación del procedimiento, que expresamente se acordó por el General Jefe de la Zona el 24 de marzo de 2014, una vez que el expediente disciplinario NUM003 le había sido elevado para su resolución. Dicha suspensión se justificó en el propio acuerdo del General Jefe de la Zona en la aplicación de lo establecido en el artículo 4 de la LORDGC, en consideración a estarse tramitando el recurso contencioso-disciplinario militar ordinario que el actor había interpuesto contra la desestimación en vía administrativa de los recursos que interpuso contra la orden de incoación del expediente disciplinario.

El notorio error en que entonces incurrió la Administración, al aplicar el citado artículo 4 de la LORDGC a un supuesto por completo extraño al que en él se regula, limitado al caso de la tramitación de un procedimiento penal por los mismos hechos objeto del expediente disciplinario, ha llevado a que, sucesivamente, en la propia resolución sancionadora, en la que la confirmó en alzada y en el escrito de contestación a la demanda por el Abogado del Estado, haya tratado de salvarse dicho error mediante un esfuerzo argumentativo totalmente estéril, que la parte actora no ha tenido dificultad en rebatir de forma eficaz en sus escritos de demanda y conclusiones sucintas.

En efecto, pretender que, ya que la suspensión no puede, por razones evidentes, ampararse en el artículo 4 de la LORDGC, cabe, empero, justificarla con base en lo dispuesto en el artículo 456 de la Ley Procesal Militar -interrupción del plazo de prescripción de la falta durante toda la tramitación de un recurso contencioso-disciplinario militar-, resulta una a todas luces inadmisible interpretación, por cuanto supone de confusión entre dos institutos claramente diferenciados legal y jurisprudencialmente. Es bien sabido, en efecto, que una cosa es la prescripción, es decir, la extinción de la acción de que la Administración dispone para sancionar, y otra cosa diferente es la caducidad, esto es, la muerte del procedimiento por agotamiento del tiempo máximo disponible para dictar y notificar la resolución sancionadora. Por consiguiente, el hecho de que el plazo de prescripción de la falta estuviera interrumpido por la tramitación del procedimiento contencioso-disciplinario militar en nada afectaba al plazo máximo para tramitar el expediente disciplinario, que la Administración podía únicamente suspender en su totalidad, como se hizo, evitando así la producción de la caducidad, ajustándose a los estrictos términos del artículo 65.2 de la LORDGC.

Lo cierto es, sin embargo, que en el presente caso no concurre ni una sola de las condiciones que el artículo 65.2 de la LORDGC requiere para paralizar el transcurso del plazo de caducidad del expediente.

En primer lugar, la suspensión del plazo no solo no fue propuesta por el Instructor, sino que éste se opuso expresamente a ella en su propuesta de resolución, haciendo ver, acertadamente, que, conforme al artículo 465 de la Ley Procesal Militar, la paralización del procedimiento sancionador se produce únicamente en los casos en que lo recurrido en vía contencioso-disciplinaria militar haya sido el acuerdo de apertura del procedimiento sancionador en los supuestos previstos en el párrafo primero del artículo 44 de la Ley Orgánica de Régimen Disciplinario de las Fuerzas Armadas y no, como es el caso, cuando lo que se impugna es la incoación de un expediente disciplinario en aplicación de la LORDGC.

En segundo lugar, la suspensión fue acordada por el General Jefe de la Zona y no por el Director General de la Guardia Civil, órgano al que en el artículo 65.2 de la LORDGC se atribuye la competencia al efecto.

Finalmente, en tercer lugar, la suspensión no se basó en la concurrencia de ninguno de los tres supuestos legalmente previstos que, conforme doctrina consolidada de la Sala 5ª del Tribunal Supremo (por todas, la STS 25/2017, de 21 de febrero (EDJ 2017/11133)),"se encuentran enumerados taxativamente" en el citado artículo 65.2 de la LORDGC.

La inevitable consecuencia de todo ello es que, por mucho que el acuerdo de suspensión hubiera sido dictado en plazo hábil de instrucción, dentro de un procedimiento "vivo" -como se alega por la Administración demandada-, la falta de concurrencia de los otros requisitos legalmente precisos determina que dicho acuerdo suspensivo haya de reputarse inválido, por contrario a Derecho, y, por tanto, totalmente ineficaz para producir la paralización del plazo de caducidad de seis meses que fija el artículo 65.1 de la LORDGC.

La resolución sancionadora debe, en definitiva, ser anulada, por haberse dictado en un momento en que el procedimiento ya se encontraba caducado, como también, lógicamente, debe ser anulada la resolución que confirmó aquélla en alzada.

La estimación de esta pretensión implica, por otra parte, que se haga innecesario entrar a considerar las que ulteriormente se formulan en la demanda con carácter subsidiario, de anulación de las resoluciones impugnadas por vulneración del derecho a la presunción de inocencia y del principio de legalidad en su vertiente de tipicidad.

E) Efectos de la nulidad de la sanción.

La anulación de las resoluciones impugnadas supone, claro está, no solo dejar sin efecto la sanción de PÉRDIDA DE VEINTE DÍAS DE HABERES CON SUSPENSIÓN DE FUNCIONES que se impuso al actor, sino también, conforme a lo previsto en el artículo 495 de la Ley Procesal, dar satisfacción a las pretensiones contenidas en la demanda en cuanto a que se haga desaparecer de su hoja de servicios toda mención relativa a dicha sanción y a que se le abone el importe de las retribuciones dejadas de percibir como consecuencia de la ejecución de sanción anulada, con el interés legal desde el día de la ejecución de dicha sanción hasta la fecha de su efectivo reintegro.

Por otra parte, así como la anotación de la sanción en la hoja de servicios de la sanción impuesta es un acto obligado en virtud de lo dispuesto en el artículo 70 de la LORDGC, la anotación de aquélla -cuya supresión también se pide por la parte actora- en ciertas bases de datos del Ministerio del Interior, como SIGO e INTPOL, es algo que estimamos se afirma como mera hipótesis, de cuya realidad no existe constancia alguna en el procedimiento contencioso-disciplinario militar a que se refiere la presente sentencia, por lo que no procede hacer ahora ningún pronunciamiento respecto de esta concreta pretensión, sin perjuicio del derecho del actor a formular ante la Administración cuantas solicitudes tenga por conveniente a dicho fin, caso de ganar firmeza la presente sentencia.

F) La anulación en vía administrativa o jurisdiccional de un acto administrativo no presupone, por sí misma, derecho a obtener una indemnización.

Solicita, asimismo, el demandante ser indemnizado por los daños y perjuicios de carácter psíquico y los producidos en su imagen como consecuencia del procedimiento disciplinario NUM003, que se acrediten y establezcan pericialmente en ejecución de sentencia.

Partiendo de la base de que, como se ha venido estableciendo en nuestra normativa administrativa -hoy, en el artículo 32.1 de la Ley 40/2015, de 1 de octubre, de Régimen Jurídico del Sector Público- la anulación en vía administrativa o jurisdiccional de un acto administrativo no presupone, por sí misma, derecho a obtener una indemnización, la pretensión no puede ser acogida por variadas razones:

1ª. Cuando, conforme a lo previsto en los artículos 469 y 495 de la Ley Procesal Militar, se aspira a obtener en el seno de un procedimiento contencioso- disciplinario militar un pronunciamiento favorable al reconocimiento del derecho del actor a obtener un resarcimiento de daños o una indemnización de perjuicios, éstos deben haber quedado efectivamente acreditados en el procedimiento, siendo, únicamente, la determinación de su cuantía lo que queda diferido al período de ejecución de sentencia. No cabe, pues, dejar para ejecución de sentencia la acreditación de si se han producido o no daños y perjuicios, como pretende la parte actora.

2ª. Con respecto a los supuestos daños que el procedimiento disciplinario ha podido producir en la imagen del actor, debe tenerse en cuenta que, según una reiterada jurisprudencia de la Sala 5ª del Tribunal Supremo -por todas, la STS nº 100/2017, de 24 de octubre-,"la sentencia en sentido anulatorio sirve de reparación por el daño moral experimentado, salvo los supuestos de arresto en que se priva al sancionado del derecho a la libertad personal".

3ª. En cuanto a los supuestos daños y perjuicios de carácter psíquico que el procedimiento disciplinario le habría producido, no existe más que la mera alegación del demandante de que la baja para el servicio por incapacidad laboral entre el 13 de septiembre de 2013 y el 19 de diciembre de 2014, por una sintomatología ansiosa de carácter leve, fue causada por la incoación de dicho procedimiento, sin que, sin embargo, haya quedado en absoluto acreditada tal relación de causalidad. Debe, en este sentido, repararse en que el procedimiento disciplinario vino precedido por un procedimiento judicial y en que, durante la mayor parte del tiempo en que el actor estuvo de baja para el servicio, el expediente disciplinario NUM003 se hallaba, precisamente, paralizado, encontrándose aquél ya de alta desde hacía casi dos años en la fecha en que se dictó la resolución sancionadora.

4ª. En cualquier caso, la incoación de un expediente disciplinario es una potestad administrativa reconocida por la ley que el expedientado tiene el deber jurídico de soportar, por tratarse de un supuesto de normal ejercicio de potestades en el marco de una relación de servicios como es la que un Guardia Civil mantiene con la Administración a la que sirve.

En definitiva, una cosa son las irregularidades procedimentales que hayan podido cometerse en el curso de un procedimiento -como aquí ha sucedido, al dictarse una resolución sancionadora en un expediente caducado por haber sido irregularmente suspendido-, y otra muy distinta es que tales irregularidades impliquen "per se" un ejercicio irrazonado y arbitrario de la potestad sancionadora, que es lo que en todo caso legitimaría al actor para ser acreedor de la indemnización que solicita. No puede obviarse, por un lado, que, como hemos señalado, el Guardia Civil se encuentra en relación con la Administración en una especial relación de sujeción que le vincula a soportar los efectos jurídicos derivados del ejercicio de la potestad disciplinaria por parte de aquélla y, de otro, que en tal ejercicio, en la medida en que la incoación de un expediente disciplinario implica una cierta subjetividad en la valoración de los comportamientos que dan origen al mismo, la Administración debe poder actuar con un cierto margen de apreciación, que siempre que se ejercite dentro de unos límites razonados y razonables y no incurra en arbitrariedad, hará desaparecer el carácter antijurídico de la lesión producida, en este caso, ese padecimiento psicológico que se alega trae causa del expediente disciplinario.

Si se tiene en cuenta, en fin, que en el presente caso la conducta del actor fue inicialmente investigada en el seno de un procedimiento penal y que el auto de sobreseimiento dictado en éste por el Juzgado de Instrucción nº 2 de Vigo lo fue "sin perjuicio de las infracciones administrativas y/o disciplinarias que se pudieran derivar" , no puede caber la más mínima duda acerca de que la actuación disciplinaria se ajustó plenamente a los cánones exigibles en cuanto a razonabilidad y ausencia de arbitrariedad.

La pretensión indemnizatoria formulada debe, en conclusión, ser desestimada.

www.gonzaleztorresabogados.com

928 244 935

667 227 741





sábado, 17 de enero de 2026

Sentencia prohíbe la actividad de prostitución en una vivienda arrendada, ordenando el cese inmediato, la extinción del contrato de arrendamiento y la privación del uso del piso.

 

La sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid, sec. 19ª, de 19 de marzo de 2025, nº 118/2025, rec. 579/2023, declara prohibida la actividad de prostitución en una vivienda arrendada, ordenando el cese inmediato, la extinción del contrato de arrendamiento y la privación del uso del piso. 

A) Introducción.

La Comunidad de Propietarios demandó a la propietaria y ocupantes de un inmueble por la realización de actividades de prostitución prohibidas por los estatutos comunitarios, solicitando el cese de dicha actividad, la extinción del contrato de arrendamiento y la privación del uso del piso.

¿Es procedente la acción de cesación de actividad contraria a los estatutos de la Comunidad de Propietarios, incluyendo la extinción del contrato de arrendamiento y la privación del uso del inmueble, en base a la actividad de prostitución desarrollada en el piso, y son válidos los requisitos de procedibilidad y la legitimación activa invocados?.

Se confirma la sentencia de primera instancia que estima la demanda, declarando prohibida la actividad de prostitución, ordenando el cese inmediato, la extinción del contrato de arrendamiento y la privación del uso del piso, desestimando el recurso de apelación y confirmando la legitimación activa y los requisitos de procedibilidad.

La resolución se fundamenta en el artículo 7.2 de la Ley de Propiedad Horizontal, que exige el requerimiento previo por parte del presidente de la comunidad y el acuerdo de la junta de propietarios para ejercitar la acción de cesación; además, se valida la prueba documental y testifical aportada, incluyendo informes de detectives privados ratificados en juicio, y se considera que la actividad de prostitución constituye una molestia grave para la comunidad, justificada por la jurisprudencia que permite la limitación de actividades molestas aunque no estén expresamente reguladas legalmente.

B) Objeto de la demanda. La Sentencia de instancia.

El objeto de la demanda formulada en primera instancia en ejercicio de acción fundada en el artículo 7.2 de la Ley de Propiedad Horizontal dirigida a la cesación de actividad contraria a los Estatutos de la Comunidad de Propietarios demandante frente a la propietaria y arrendatario de la vivienda de la Calle Torres, así como ocupantes de dicho vivienda, como consecuencia del desarrollo de actividad de prostitución en el inmueble, es resuelto en la Sentencia de instancia en el sentido de haberse dado cumplimiento a los dos requisitos de procedibilidad para tal ejercicio de la acción de cesación, el requerimiento inmediato de cesación de la actividad bajo apercibimiento de inicio de acciones judiciales hecho por el Presidente de la Comunidad y la existencia de acuerdo de la Junta de Propietarios, debidamente convocada, autorizando el ejercicio de la acción de cesación.

La Sentencia rechaza la falta de legitimación activa aducida por el ahora recurrente, arrendatario del piso, una vez acreditada la condición de copropietario del Presidente de la Comunidad, y en cuanto al fondo de la cuestión controvertida, valora la nota simple aportada junto a la demanda, en la que consta que el 16 de febrero de 2015 se inscribió en el Registro de la Propiedad el acuerdo de la junta general extraordinaria de la comunidad de propietarios de fecha 27 de mayo de 2014 por el que se prohibía destinar los pisos a "actividades negociales o vinculadas de forma directa con el sexo y/o las relaciones íntimas ", Junta que no se acredita que fuera impugnada. La Resolución estima probada la actividad de prostitución, detallando al efecto las sucesivas denuncias realizadas ante el Ayuntamiento, así como los informes policiales, junto a los informes de investigadores privados y la prueba testifical prestada en juicio, y tras reseñar la aplicabilidad al caso del mencionado artículo 7.2 LPH, con declaración de actividad prohibida estatutariamente, acuerda el cese y extinción del contrato de arrendamiento y la sanción a la privación del uso del piso.

C) Objeto de la apelación.

Frente a la Sentencia estimatoria de la demanda se alza el recurrente, señalando como fundamento de la impugnación la vulneración de normas jurídicas y de la jurisprudencia que las interpreta, así como la inadecuada valoración de la prueba practicada, bajo los siguientes apartados:

A.- Ausencia del requisito de procedibilidad alegado en contestación a la demanda. Se citan como vulnerados los artículos 403 LEC y 7.2 LPH, en relación a la presentación con la demanda, de acreditación del requerimiento fehaciente al infractor y de la certificación del acuerdo adoptado por la Junta de Propietarios. Indica el recurrente que pese a las manifestaciones de la parte actora en audiencia de juicio sobre el desconocimiento del domicilio del demandado y de la relación locativa que ostentaba respecto del inmueble, la ampliación de demanda frente a dicho arrendatario, por estimación de la falta de litisconsorcio pasivo necesario, evidencia según el apelante, que se pudo requerir previamente a dicho arrendatario, que lo era desde el día 1 de julio de 2016. Se impugna la conclusión valorativa de la Sentencia sobre la falta de relevancia del cambio de titularidad arrendaticia y que el requerimiento comprendía también al hijo del receptor de los burofaxes emitidos, D. Alexis.

B.- Excepción procesal de falta de legitimación activa. Reitera el apelante que D. Adolfo no podía ostentar la condición de Presidente de la Comunidad de Propietarios, al no acreditar ser propietario de alguno de los inmuebles que componen la Comunidad. Se reseñan como infringidos los artículos 264 y 265 LEC en relación con el artículo 416 de la Ley Procesal, ya que el documento que acreditaba la representación del actor no podía presentarse en fase de audiencia previa de juicio, una vez ampliada la demanda, ostentando además el derecho a voto la también titular en proindiviso de la vivienda de D. Adolfo, Dª Debora, por lo que de conformidad al artículo 15 LPH, la persona que demanda como Presidente de la Comunidad tendría vetada la asistencia a Juntas, no pudiendo ostentar tal cualidad, deviniendo su elección nula de pleno derecho.

C) Respecto al fondo del asunto y a la inadecuada valoración de la prueba practicada. Se niega por el recurrente que el inmueble se destinara a la prostitución. Se impugna, por preclusión procesal, la admisión en audiencia previa del documento nº 37 de la parte actora, consistente en un nuevo informe de investigación. La propietaria de la vivienda lo es desde el año 2012, dos años antes de la modificación estatutaria que prohíbe el ejercicio en los pisos de cualquier actividad relacionada con la prostitución, en 2014, modificación que hubo de hacerse por unanimidad, sin que conste que mediara una notificación fehaciente a los propietarios no asistentes del acuerdo a efectos de oposición. Tras referir el impugnante el derecho a la intimidad respecto a la investigación de las actividades de los ocupantes añade que según prueba documental consistente en informes policiales figura el piso en cuestión como hospedaje, de acuerdo a la consulta de actividad comercial del propio Ayuntamiento, obedeciendo las quejas recibidas a hurtos, reyertas y ruidos en vía pública, intervenciones policiales que por lo demás no han podido ser sometidas a contradicción mediante su ratificación. En cuanto a los informes de detectives se afirma la improcedente admisión como prueba documental, por ser testifical, que se emite con vulneración del derecho a la intimidad tanto del apelante como morador de la vivienda, como de las personas que utilizan las habitaciones dedicadas a hospedaje, habiéndose por lo tanto obtenido las pruebas ilícitamente.

D) Resolución de la Sala.

1º) Ausencia del requisito de procedibilidad alegado en contestación a la demanda.

Vulneración de los artículos 403 LEC y 7.2 LPH.

La Sentencia de instancia aprecia en relación a los requisitos de procedibilidad, de acreditación del requerimiento fehaciente al infractor y de la certificación del acuerdo adoptado por la Junta de Propietarios, tanto la existencia de requerimiento inicial dirigido por el Presidente de la Comunidad a la propietaria de la vivienda el 27 de abril de 2015 al objeto de cese de la actividad de intercambio sexual que se estaba desarrollando en dicho inmueble de su pertenencia, cuyo burofax no pudo ser entregado, determinando la posterior publicación en tablón de anuncios según lo acordado en Junta de fecha 25 de junio de 2015, en la que se autoriza el ejercicio de la acción de cesación frente a la titular e inquilinos de la vivienda, respecto a los que consta practicada en la misma fecha que a la propietaria requerimiento por medio también de burofax, que fue recogido por el codemandado D. Alexis el 30 de abril de 2015, requerimientos reiterados años después en el mes de mayo de 2019 respecto a la propietaria y ocupantes, ante la persistencia de la actividad, motivando acuerdo en Junta General de fecha 27 de junio de 2019.

Los anteriores extremos, que resultan del contenido de los documentos nº 4 a 8 de la demanda, así como de los documentos nº 25 a 33 de dicho escrito, permiten a juicio de la Sala estimar acreditados los presupuestos del artículo 7.2 LPH para el ejercicio de la acción, tal y como expone la Sentencia impugnada, siendo a tal efecto relevante que mediara una efectiva recepción del requerimiento practicado por quien actuaba en su condición de Presidente en representación de la Comunidad, D. Adolfo, a los ocupantes de la vivienda. El recurrente afirma en su escrito de recurso que la ausencia del requisito de procedibilidad de requerimiento previo debió de apreciarse en fase inicial de admisión de demanda - se cita el artículo 403 LEC- a la vista de la falta de emplazamiento de quien figuraba como arrendatario del inmueble desde el día 1 de julio de 2016. Estima sin embargo el Tribunal, siguiendo el criterio expuesto en la Resolución de instancia, que el cambio de la titularidad del arrendamiento no es oponible a la Comunidad de Propietarios a los efectos del requerimiento fehaciente que consta practicado, y ello con independencia de la necesidad de ampliar subjetivamente la demanda por apreciación de defecto litisconsorcial.

Según recuerda, a título de ejemplo, la SAP Madrid, Sección 8ª, de 22 de septiembre de 2023, Rec. 1116/2022:

<El citado artículo 7.2, párrafo cuarto, inciso final, de la Ley de Propiedad Horizontal, dispone que "la demanda habrá de dirigirse contra el propietario y, en su caso, contra el ocupante de la vivienda o local", por lo que claramente establece la legitimación pasiva del propietario titular de la vivienda o local, en todo caso, y un litisconsorcio pasivo necesario entre el propietario y el ocupante, en el caso de que sea éste y no aquél el infractor que desarrolla la actividad no permitida. La sentencia SAP de A Coruña sección 3ª del 27 de diciembre de 2010 rec. 632/2009 resulta clarificadora sobre la redacción del precepto dada tras la reforma de 1999, siendo requisito: " Que se haya requerido previamente al dueño de la vivienda o al ocupante apercibiéndolo para que cesen esas actividades. No es necesario requerir a los dos, sino que basta con requerir exclusivamente "a quien realice las actividades prohibidas”. (...) A diferencia del texto primitivo, la actual Ley de Propiedad Horizontal es clara y terminante al establecer que debe ser el presidente de la comunidad quien realice ese requerimiento (...) el artículo 7.2 de la Ley de Propiedad Horizontal exige que el requerimiento se efectúe por el presidente. En una interpretación laxa, podría admitirse que el requerimiento lo realizase el administrador, como encargo de la junta de propietarios (artículo 20-f) de la Ley de Propiedad Horizontal). Pero nunca una persona ajena a la comunidad." >

El hecho de verificar el requerimiento respecto del ocupante del piso o local - que es lo que viene a exigir el precepto -y que no se entendiera en el caso personalmente con el codemandado apelante-, no supone la existencia de defectos formales o procesales denunciados, ya que, aun siendo preceptiva la intervención de quien figura como arrendatario en el litigio al objeto de resolución del contrato celebrado, se cumple la previsión del artículo 7.2 LPH, en el sentido de que <El presidente de la comunidad, a iniciativa propia o de cualquiera de los propietarios u ocupantes, requerirá a quien realice las actividades prohibidas por este apartado la inmediata cesación de las mismas, bajo apercibimiento de iniciar las acciones judiciales procedentes > de modo que la ampliación de demanda no afecta al requerimiento al infractor ya realizado, sin que la titularidad formal del contrato suponga insuficiencia o incorrección de tal requerimiento previo, tal y como acontece también en casos de coarrendatarios, cuando no se requiere a alguno de los mismos (SAP Santa Cruz de Tenerife, Sección 3ª, de 23 de julio de 2021, Rec. 391/2020).

No resulta por lo tanto aplicable el artículo 403 LEC citado en el escrito de apelación, que dispone que "las demandas sólo se inadmitirán en los casos y por las causas expresamente previstas en esta Ley", ya que esta previsión no es referible a los requisitos de procedibilidad o de legitimación activa. La inadmisión de la demanda sólo puede acordarse en los casos expresamente previstos en la ley, entre los cuales no se encuentra la ausencia de acreditación de la legitimación, que al ser una cuestión de fondo sólo puede provocar la desestimación de la demanda, pero nunca su inadmisión ad limine.

El resultado del oficio remitido al amparo del artículo 332 LEC al Padrón Municipal del Ayuntamiento, que según cuida de precisar la Comunidad de Propietarios al oponerse al recurso identifica a los codemandados D. Alexis, Dª Santiaga y D. Ezequiel, corrobora en mayor medida el uso y ocupación por los integrantes de la familia demandada, justificándose la demanda frente al ahora apelante exclusivamente desde la aplicación de las consecuencias litisconsorciales de los artículos 416.1.3ª, 419 y 420 LEC reseñados por la accionante, lo que obliga a desestimar el motivo del recurso.

2º) Excepción procesal de falta de legitimación activa.

Considera el Tribunal que la cuestión relativa a la falta de legitimación activa invocada por el impugnante sobre la base de no ser el Presidente de la Comunidad interviniente titular de ningún inmueble que le habilite para actuar en representación de la parte actora, no puede prosperar, una vez acreditado el acuerdo expreso, adoptado en Junta de fecha 25 de junio de 2015, para que el Presidente pueda iniciar las acciones judiciales en defensa de los intereses de la Comunidad, incumbiendo la legitimación ad causam a la Comunidad, que por carecer de capacidad procesal, es representada por dicho Presidente, artículos 6 y 10 LEC ( 52/2017, de 27 de enero ), acuerdo reiterado en Junta General de fecha 27 de junio de 2019, precedido según lo razonado de nuevos requerimientos a la propietaria y ocupantes del inmueble, documentos nº 25 a 33 de la demanda.

Al margen de aportarse en fase procesal de audiencia previa de juicio, con fundamento en el artículo 265.3 LEC, nota simple registral, documento nº 35 de la parte demandante, justificativa de la copropiedad de inmueble desde 2007 por el Presidente actuante, D. Adolfo, no resultaba factible en ningún caso negar legitimación a la Comunidad por el hecho de haber actuado en el proceso a través de presidente no propietario, toda vez que resultando la legitimación activa del contenido artículo 13.3 LPH por actuación autorizada de la Junta de Propietarios, no cabía apreciar la vulneración del artículo 15 de la Ley Especial aducida en la apelación, sin haber cuestionado la elección de legítimo presidente por la Junta de Propietarios a través de la correspondiente impugnación judicial, artículo 18 de dicho Texto Legal.

3º) Inadecuada valoración de la prueba practicada.

A lo largo del motivo del recurso se impugna la valoración de la prueba practicada, en primer lugar, de la prueba de informes de detective privado, y en concreto, del informe de investigación documento nº 24 de la demanda de junio de 2019, emitido por D. Diego, así como del informe ratificado por los detectives Dª Raquel y D. Emilio, de fecha 7 de junio de 2022 señalado como documento nº 37 y unido en audiencia previa de juicio, indicando su improcedente admisión por revestir tales documentos naturaleza de prueba testifical, la preclusión procesal del segundo de los informes presentados y la vulneración del derecho a la intimidad en la investigación de las actividades de los ocupantes.

En cuanto a tales informes de investigación, en relación a los que deponen como testigos sus autores en la celebración del juicio, la SAP Madrid, Sección 13ª, Rec. 1127/2022 establece que < Lo primero que debe destacarse es que la naturaleza probatoria de los informes de detectives privados no es la de un informe pericial. En efecto, se ha destacado por la Sala Primera del Tribunal Supremo, en sentencia de 17 de octubre de 2012 (ECLI:ES:APCO:2012:734) que:

"Ha de partirse de lo previsto en el artículo 265.5 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, que dispone que los informes elaborados por profesionales de la investigación privada legalmente habilitados, sobre hechos relevantes en que las partes apoyen sus pretensiones, tendrán el carácter de prueba documental, pero con la precisión de que si tales hechos no fueran reconocidos como ciertos por la parte contraria, se practicará prueba testifical. De este precepto se deduce que esta prueba tiene un carácter mixto (documental-testifical), en tanto en cuanto viene constituida por la observación que efectúan determinados profesionales sobre el objeto del encargo, debidamente documentada, siendo en una segunda fase, y por medio de la prueba testifical, donde adquiere auténtico valor probatorio si la parte contraria la impugna. Pudiendo añadirse que ya con anterioridad a la actual Ley de Enjuiciamiento Civil, el Tribunal Supremo había admitido este tipo de pruebas, pero matizando que los informes de las agencias de detectives no podían calificarse de prueba documental, puesto que precisarían de una ratificación o expresión oral de su contenido en el momento procesal idóneo, mediante una prueba testifical (verbigracia, Sentencias del Tribunal Supremo de 10 de noviembre de 1993 y 16 de enero de 1999, entre otras). Y en este caso, se dan los requisitos expuestos, porque no sólo se aportan los informes de los detectives, con sus soportes audiovisuales, sino que también acude al juicio los autores de los mismos y los ratifican y explican".

De hecho, nuestra de la Ley de Enjuiciamiento Civil, al recoger los documentos que tienen que incorporarse junto con la demanda, diferencia en su artículo 265 claramente los informes periciales (apartado cuarto), de los informes elaborados por profesionales de la investigación privada legalmente habilitados (apartado quinto). Este mismo precepto señala seguidamente que si esos hechos no fuesen reconocidos por la parte demandada, deberá practicarse prueba testifical para su ratificación. >.

En su consecuencia, no son estimables los argumentos de la apelación relativos a la improcedente valoración de pruebas documentales, en la medida en que se practican las declaraciones testificales en juicio por parte de profesionales de la investigación privada legalmente habilitados a que se refiere el expresado 265.5 LEC, sirviendo el informe de fecha 7 de junio de 2022 para acreditar, tal y como alega la Comunidad de Propietarios, la continuidad de los hechos que constituyen fundamento de la demanda, ya que la conclusión principal sobre existencia de uso mixto desde hace años, del DIRECCION001, de domicilio de parte de la familia Ezequiel Alexis Santiaga Leticia y de explotación como negocio relacionado con la prostitución, ya aparece indicada en el informe de detective privado de junio de 2019, al concluir el mantenimiento de un negocio de uso temporal de estancias u ocupaciones temporales al objeto de posibilitar encuentros de carácter sexual a cambio de prestación económica, estando el establecimiento regentado y explotado por el matrimonio Ezequiel Alexis Santiaga Leticia, los cuales también residen en la vivienda, estando al menos tres hijos del matrimonio vinculados a la citada vivienda. El elevado trasiego de entradas y salidas del inmueble y las situaciones de conflicto entre meretrices, demandantes de sus servicios y personal vinculado a la vivienda que recoge este primer informe de investigación son explicados detalladamente en prueba testifical por D. Diego ( minutos 35 a 46 de la vista ), precisando que se trata de una actividad mantenida a lo largo de los años, que implicaba a los ocupantes de la vivienda, en el contexto de la utilización de meretrices que ofertaban encuentros sexuales a potenciales clientes, corroborando los también testigos autores del informe de 2022 Dª Raquel y D. Emilio la anterior forma de proceder en las fechas reseñadas del mes de mayo de dicho año ( minuto 51 a 1 hora 6 minutos de la grabación ).

No concurre respecto a las pruebas de informes de profesionales referidas la ilicitud de su obtención, en los términos de los artículos 283.3 y 287 LEC, prevaleciendo, de acuerdo a la jurisprudencia constitucional, el derecho a utilizar los medios probatorios pertinentes para la defensa que obliga a mantener un concepto de prueba ilícita lo más restrictivo posible al objeto de permitir que el mencionado derecho despliegue su mayor eficacia y virtualidad. En este sentido, las referencias que contienen los informes a la emisión amparada en la ley 5/2014, de 4 de abril, de Seguridad Privada, y por tanto dentro de la cobertura legal que autoriza a realizar las funciones, permite concluir que en consecuencia, no se ha practicado una prueba vulnerando un derecho fundamental, ha sido practicada por persona habilitada para ello, con cobertura legal en el desempeño de su función en el propio ejercicio de su función y de una importancia y además de una dificultad extrema de hacer probar lo allí acreditado mediante otro tipo de prueba (expresión de la SAP Madrid de 20 de octubre de 2010, Rec. 264/2010).

Impugna asimismo el recurrente la virtualidad del acuerdo comunitario de modificación estatutaria prohibitivo de la actividad denunciada, indicando que la propietaria de la vivienda lo es desde el año 2012, dos años antes de la modificación estatutaria que prohibe el ejercicio en los pisos de cualquier actividad relacionada con la prostitución, en 2014, modificación que hubo de hacerse por unanimidad, sin que conste que mediara una notificación fehaciente a los propietarios no asistentes del acuerdo a efectos de oposición. Lo cierto es que, al margen de la falta de impugnación judicial de acuerdo comunitario sujeto a unanimidad, la Sentencia de instancia indica de forma acertada que la actividad de prostitución contemplada no es solo contraria a los estatutos, sino además una actividad molesta.

En este aspecto, cabe citar, a título de ejemplo, la SAP Madrid, Sección 14ª, de 1 de febrero de 2019, Rec. 509/2018, que dispone al respecto que:

<Cierto es que las normas generales no contemplan una prohibición expresa de la prostitución libremente consentida entre adultos, pero también lo es que no tiene regulación legal expresa, al menos en la Comunidad de Madrid -en Cataluña sí hay regulación expresa por medio del Decreto 217/2002 del Departamento de Interior de la Comunidad Autónoma-, apareciendo como simple actividad de hecho tolerada y marginal, de modo que no puede aparecer en las reglamentaciones administrativas. Más bien éstas la ignoran o tratan de las posibles consecuencias para los agentes implicados en ese tipo de comercio, como los problemas sanitarios, o se intenta evitar la quiebra de los derechos fundamentales y los bienes jurídicamente protegidos mediante la tipificación como delito cuando, tratándose de adultos capaces, concurren determinados elementos subjetivos, como el engaño o la intimidación (artículo 188 del Código Penal). Pero no por ello puede entenderse incumplida la exigencia impuesta por el artículo 7.2 LPH de contravenir las disposiciones generales sobre actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas, pues es susceptible de ser encuadrado entre "las actividades que constituyan una incomodidad por los ruidos", recogidas en el Reglamento aprobado por Decreto 2414/1961. Además, la ausencia de una regulación legal sobre el ejercicio libre de la prostitución obliga a acudir a principios generales y conceptos de amplio espectro para establecer los límites de un trabajo soterrado y virtualmente desconocido para el legislador, y entre aquéllos está el derecho de todo ciudadano a su descanso, a que no se vulnere su sentido de la dignidad y su representación social o imagen frente a terceros, a mantenerse socialmente aceptado dentro de su entorno o a no ver alterado el uso o utilización normal de sus bienes, incluidos los compartidos con otros propietarios, derechos que se conculcan con los efectos directos e indirectos de la prostitución ejercida en un edificio de viviendas donde sus moradores ninguna relación desean con quienes la desarrollan ". >

En lo que concierne a la falta de contradicción que se alega en el recurso de las intervenciones policiales que recogen manifestaciones de denunciantes o intervinientes en altercados, la valoración de las actuaciones e intervenciones efectuadas tanto por Policía Municipal como por Policía Nacional respecto de los ocupantes de la vivienda de la Calle Torres 10, que se requiere en fase probatoria con arreglo al artículo 332 LEC, no precisa de la ratificación de los documentos a exhibir por entes públicos, -no se está alegando tampoco por el apelante la indebida admisión de este medio probatorio en audiencia previa, que suponga una infracción de normas y garantías procesales y que obligue a prescindir de tal prueba - por lo que no se advierte error en la valoración de la prueba documental considerada, en orden a estimar acreditada la existencia de conducta molesta generadora de las incomodidades derivadas del trasiego de clientela que se describe y adoptar las decisiones, ajustadas a derecho, de la Sentencia recurrida, toda vez que, según expone la SAP Asturias de 6 de marzo de 2019:

< Si bien el ejercicio de la prostitución , en sí mismo considerado, no cabe incardinarlo como causa determinante del ejercicio de la acción prevista en el art. 7.2 LPH, que no incluye ya las actividades inmorales, sí lo será si se traduce en actividades molestas para los vecinos de gravedad o entidad suficiente, es decir, en tanto vayan más allá de los límites tolerables y asumibles por la comunidad en relación al normal ejercicio de las relaciones sociales y las pautas ordinarias de la convivencia; y esto es lo que aquí sucede, en especial en atención a la reiteración, habitualidad y persistencia de las molestias durante tan largo periodo de tiempo pese a las advertencias efectuadas por la Comunidad" >.

Se rechaza el motivo del recurso relativo a error en la valoración probatoria, lo que determina la desestimación del recurso y la confirmación de la Sentencia recurrida en todos sus pronunciamientos.

www.gonzaleztorresabogados.com

928 244 935

667 227 741





Se desestima la demanda para anular el contrato de compraventa y reclamar indemnización por vicios ocultos y error en el consentimiento por existencia de una plaga de termitas por considerar que el error no es excusable dado que el comprador pudo conocer el estado visible y deficiente de la vivienda con una diligencia media.

 

La sentencia de la Audiencia Provincial de Navarra, sec. 3ª, de 9 de mayo de 2025, nº 693/2025, rec. 1019/2023, desestima la demanda para anular el contrato de compraventa y reclamar indemnización por vicios ocultos y error en el consentimiento por existencia de una plaga de termitas y otros insectos xilófagos por considerar que el error no es excusable dado que el comprador pudo conocer el estado visible y deficiente de la vivienda con una diligencia media, y no se acredita que el vicio oculto sea grave ni oculto en el sentido legal para justificar la resolución del contrato.

Si bien es cierto que quedado acreditado el grave defecto existente en la vivienda que incluso inicialmente se puede calificar como de oscuro por no ser apreciable a simple vista, la conducta del comprador no merece la protección que solicita por cuanto las circunstancias concurrentes en el objeto de la compraventa hacen imposible que el supuesto vicio en el consentimiento pueda ser imputable a la vendedora.

Aunque la presencia de las termitas y los xilófagos no estuviera a la vista, era perfectamente previsible por el propio estado de todo el edificio habiendo asumido la posibilidad de verse obligado a un cambio total de la estructura de la misma.

A) Introducción.

Una persona adquirió una vivienda antigua a través de una inmobiliaria, descubriendo posteriormente una plaga de termitas y otros insectos xilófagos que afectaban gravemente la estructura de madera del inmueble, lo que motivó la demanda para anular el contrato de compraventa y reclamar indemnización por vicios ocultos y error en el consentimiento.

¿Es procedente declarar la nulidad del contrato de compraventa por error en el consentimiento debido a la existencia de una plaga de termitas que afecta la estructura de la vivienda, o debe desestimarse dicha nulidad por falta de excusabilidad del error y por ser el vicio visible o previsible con diligencia media?.

Se desestima la nulidad del contrato por error en el consentimiento, considerando que el error no es excusable dado que el comprador pudo conocer el estado visible y deficiente de la vivienda con una diligencia media, y no se acredita que el vicio oculto sea grave ni oculto en el sentido legal para justificar la resolución del contrato.

El tribunal fundamenta su decisión en los artículos 1261, 1265 y 1300 del Código Civil sobre el error en el consentimiento, la doctrina jurisprudencial que exige que el error sea sustancial, excusable y recaiga sobre la sustancia del objeto, y en la regulación del saneamiento por vicios ocultos (artículos 1484 a 1486 CC y Ley 567 del Fuero Nuevo de Navarra), concluyendo que el estado visible y deteriorado del inmueble impide considerar el error como excusable y el vicio como oculto y grave, por lo que no procede la nulidad ni la acción redhibitoria.

B) Hechos.

En el caso que nos ocupa de la lectura de la demanda interpuesta se desprende que la actora ejercita en primer lugar, la acción de nulidad del contrato por error en el consentimiento otorgado por los compradores, calificando el mismo de sustancial.

Con carácter subsidiario se ejercita la acción redhibitoria optando en este caso por considerar acreditada la existencia de vicios que califica de graves y ocultos en el edificio optando en este caso por solicitar la resolución del contrato, sin hacer por tanto referencia en ningún momento al ejercicio de la acción "quanti minoris". Por último, también con carácter subsidiario a las anteriores se ejercita según manifiesta literalmente la acción por incumplimiento contractual al amparo del artículo 1101 y 1124 del CC basada en la doctrina del "aliud por alio". Añade a todas ellas la acción de indemnización por los daños y perjuicios ocasionados.

Por tanto la acción ejercitada inicialmente es la genérica de nulidad de contrato por falta de los requisitos del art 1261 del CC y es esta la acción estimada en la sentencia de instancia que entiende acreditada la existencia de un error-vicio en el consentimiento prestado que lo invalida al recaer sobre la sustancia de la cosa que fuere objeto del contrato, o sobre aquellas condiciones de la misma que principalmente hubiesen dado motivo a celebrarlo, no siendo imputable el error al demandante y sin que se aprecie en este falta de diligencia media para conocer el alcance del mismo. Considera también dicho error como sustancial o esencial al recaer sobre las características y estado real de la vivienda objeto del contrato habida cuenta la generalizada, grave e importante afección de que adolecía la estructura de madera del inmueble por haber sido atacada por la plaga de xilófagos.

C) Los tres primeros motivos de recurso alegados por la demandada recurrente en su escrito de recurso son la caducidad de la acción redhibitoria al amparo del Art. 1490 CCv, y la ausencia en los vicios alegados del carácter graves y ocultos.

1º) En relación con el primero de los motivos alegados esto es la caducidad de la acción redhibitoria, la falta de pronunciamiento en la sentencia apelada sobre esta cuestión obedece al hecho de haberse estimado la acción ejercitada en primer lugar.

2º) En su segundo motivo se hace referencia por la recurrente a la escasa gravedad del vicio existente tanto por su cuantificación económica como por tratarse de un vicio a su juicio no oculto. Insistimos de nuevo en que la acción estimada en sentencia no ha sido la redhibitoria por vicios ocultos sino la de nulidad de contrato por vicio en el consentimiento.

Sí que alega la recurrente como tercer motivo de su recurso que la actuación del demandante adolece de una manifiesta falta de diligencia, lo que ocasiona que el error que dice haber sufrido, de existir, le es imputable. Ahora si se refiere la parte a la acción estimada en sentencia al entender que el vicio en el consentimiento que pudiera haber sufrido el comprador tiene su origen en su propia falta de diligencia. Ello nos va a permitir examinar la acción ejercitada y los motivos que han llevado al juez ad quo a su estimación.

A lo largo de su recurso y sin referencia expresa a la acción ejercitada y estimada alega la recurrente cuestiones como que "El error no recae sobre el objeto del vicio que no es otro que la estructura de madera que se reconoce percibida como afectada y necesitada de actuaciones". Añade también que "A la vista de tal hecho, es indiferente qué patología padezca, lo sustancial es que la misma quede evidenciada en el momento de la venta -como lo queda-, que se vean sus efectos -como se ven-, y que el comprador diligente tenga la posibilidad de poner las medidas adecuadas para conocer su alcance antes de adquirir la vivienda. Y todos esos extremos, se dan. El vicio no es oculto y su alcance lo hubiera conocido el comprador si hubiera actuado de forma diligente".

Existe por tanto una evidente confusión entre lo que es el error-vicio en el consentimiento que es en lo que la sentencia de instancia fundamenta su fallo, con la existencia del vicio de la cosa que se califica como grave y oscuro. En todo caso alegándose por la representación de los vendedores la falta de diligencia del comprador como causa del error en el consentimiento, procedemos al examen y valoración de la prueba aportada al respecto.

La sentencia de instancia da por acreditado la existencia del error-vicio en el consentimiento presentado por el comprador y lo califica de sustancial y excusable. La demandada en su escrito de recurso insiste en que dicho error es en todo caso imputable al comprador por su falta de diligencia en la compra de la vivienda que concretamente sitúa en el hecho de que en las mismas fechas ya había adquirido el Sr Alexis otra vivienda en otro pueblo y con el mismo problema, o en el hecho de que sabía que compraba una vivienda antigua por lo que en su caso debió solicitar un informe pericial sobre el real estado del inmueble.

Partiendo de ello y en relación con la declaración de nulidad del contrato de compraventa por existencia de error-vicio en el consentimiento el artículo 1300 del Código Civil regula la posibilidad de nulidad de los contratos por falta de los requisitos del art 1261 del mismo texto legal y que son el consentimiento de los contratantes, el objeto del contrato y la causa del mismo. El art. 1265 explica que es nulo el consentimiento prestado por error, violencia, intimidación o dolo, debiendo recaer tal error según el art. 1266 sobre la sustancia de la cosa que fuere objeto del contrato o sobre aquellas condiciones de la misma que principalmente hubiesen dado motivo a celebrarlo.

No existe una definición legal del error en el CC y la doctrina ha venido sosteniendo que el error consiste en formación de la voluntad defectuosa a causa de un conocimiento equivocado o un desconocimiento de la realidad; una representación equivocada de la realidad que produce la realización de un acto jurídico que de otra forma no se hubiese llevado a cabo o se hubiese realizado en otras condiciones.

Es la jurisprudencia la que ha venido a delimitar tal concepto. Así entre otras muchas la STS de 17 de octubre de 1989 entre otras mucha ya señalaba que el error al contratar es "un falso conocimiento de la realidad capaz de dirigir la voluntad a la emisión de una declaración no efectivamente querida. Afirma el Tribunal Supremo que "hay error vicio cuando la voluntad del contratante se forma a partir de una creencia inexacta. Es decir, cuando la representación mental que sirve de presupuesto para la realización del contrato es equivocada o errónea" (STS 840/13, de 20 de enero de 2014).

Por otra parte para que el error llegue a ser invalidante del contrato la jurisprudencia del Tribunal Supremo ha determinado que debe "recaer sobre la cosa que constituye su objeto o sobre aquellas condiciones que principalmente hubieran dado lugar a su celebración" y que el error ha de resultar "esencial y excusable como se deduce de los principios de autorresponsabilidad y buena fe, pues el Derecho trata de proteger únicamente a quien no pudo salir del error de haber mediado una mediana diligencia la que, por otro lado, debe apreciarse en función de las condiciones subjetivas de quien lo ha padecido, por lo que el tema de la excusabilidad tiene mucho de circunstancial".

Así la ha manifestado el Tribunal Supremo que ha establecido [SSTS 88/2020, de 6 de febrero (Roj: STS 313/2020, recurso 3285/2017); 5 de marzo de 2015 (Roj: STS 688/2015, recurso 678/2013), 12 de enero de 2015 (Roj: STS 254/2015, recurso 2290/2012) de Pleno, 12 de noviembre de 2014 (Roj: STS 4440/2014, recurso 2979/2012), 10 de septiembre de 2014 (Roj: STS 4339/2014, recurso 2162/2011) de Pleno, entre otras muchas] que para poder declararse la anulabilidad de un contrato por error al prestar el consentimiento, es preciso:

(a) Que recaiga sobre la cosa que constituye objeto del contrato, sobre su sustancia o sobre aquellas condiciones que principalmente hubieran dado lugar a su celebración, que derive de hechos desconocidos por el obligado voluntariamente a contratar. La esencialidad se refiere a la gravedad o trascendencia que todo error, por su carácter excepcional, ha de tener para que pueda ser tomado en consideración. Se pretende evitar que alguien quiera liberarse de la obligación contraída alegando la existencia de errores sin verdadera trascendencia en la prestación del consentimiento. Además, hay que evitar cualquier planteamiento meramente subjetivista que tienda a hacer recaer la esencialidad del error en la percepción íntima y personal del que lo sufre. Es preciso tomar en consideración la importancia que hay que atribuir al error en función de ciertos elementos objetivamente mensurables. Esta interpretación objetivadora, que vincula la esencialidad al hecho de que las circunstancias que han impulsado a una de las partes (o a ambas) a contratar estén presentes en el contrato, no exige necesariamente que se expresen materialmente en el mismo cuando de las circunstancias de toda índole que concurran en el negocio deba entenderse que fueron tenidas en cuenta como determinantes en la formación de la voluntad que da lugar al consentimiento.

(b) Que el error invalidante no sea imputable al que lo padece, en el sentido de ser excusable y de no haberse podido evitar con una diligencia media o regular. No merece tal calificativo el que obedece a la falta de la diligencia exigible a las partes contratantes, que implica que cada una deba informarse de las circunstancias y condiciones que son esenciales o relevantes para ella, en los casos en que tal información le resulta fácilmente accesible. La excusabilidad ha de apreciarse valorando las circunstancias de toda índole que concurran en el caso, incluso las personales, tanto del que ha padecido el error, como las del otro contratante, pues la función básica del requisito es impedir que el ordenamiento proteja a quien ha padecido el error, cuando éste no merece esa protección por su conducta negligente. Se niega protección a quien, con el empleo de la diligencia que le era exigible en las circunstancias concurrentes, habría conocido lo que al contratar ignoró - quod quis ex sua culpa damnum sentit, non intelligitur damnum sentire (no se entiende que padece daño quien por su culpa lo sufre)-. Requisito que el Código no menciona expresamente y que se deduce de los principios de autorresponsabilidad y buena fe, este último consagrado hoy en el artículo 7 del Código Civil.

(c) Que exista un nexo causal entre el mismo y la finalidad que se pretendía en el negocio jurídico concertado.

(d) Que se pruebe quien lo alega. Para que quepa hablar de error vicio es necesario que la representación equivocada merezca esa consideración. Lo que exige que se muestre, para quien afirma haber errado, como suficientemente segura y no como una mera posibilidad dependiente de la concurrencia de inciertas circunstancias.

Sin olvidar que la apreciación del error sustancial en los contratos ha de hacerse con criterio restrictivo cuando de ello dependa la existencia del negocio; apreciación que tiene un sentido excepcional muy acusado; ya que el error implica un vicio del consentimiento y no una falta de él; y además por un elemental respeto a la palabra dada ( «pacta sunt servanda») imponga la concurrencia de ciertos requisitos para que el error invalide el contrato y pueda quien lo sufrió quedar desvinculado, pues si no se aplicasen criterios rigurosos se podría afectar a la seguridad jurídica".

D) Valoración jurídica.

Para la resolución de la cuestión de recurso planteada damos por acreditado que la vivienda objeto de compraventa y cuya nulidad se solicita se encuentra situada en la localidad de Salinas de Oro tratándose una unifamiliar de tipo rural tradicional aislada (sin medianiles) cuya fecha de construcción según se desprende del documento n º 2 aportado por la actora data de 1880 sin que consten reformas significativas después de 1980 según consta en dichos documentos. No existe sin embargo prueba de las posibles reformas realizadas en la vivienda antes o después de 1980, obrando en las actuaciones únicamente las fotografías y videos aportados por las partes que recogen el estado de la edificación al tiempo de la venta.

Junto con la contestación a la demanda se aporta como fotografía nº1 ,el estado del desván en el momento de las visitas y de la venta aportándose también en el informe pericial de junio de 2021 diversas fotografías que acreditan el estado de la entrecubierta de madera en la visita realizada después de la venta, constatando que la estructura esta apuntalada mediante puntales de obra, suponiendo incluso el perito de la actora que es para evitar derrumbes, lo que no se consiguió porque se produjo el desprendimiento de una bovedilla.

En la fotografía nº 2 aportada con la demanda correspondiente al establo se comprueba que ha sido preciso colocar un pilar a fin de soportar otra viga metálica desde este a la pared del fondo, sobre la que se ha colocado diversas vigas soportando las maltrechas vigas en el establo y que soportan el piso primero de la vivienda. Todo el entramado de madera se encuentra a la vista y el estado de la misma y las patologías que pudiera padecer la estructura eran evidentes a la parte compradora, y al mediador -profesional- que ha tratado la compraventa con los mismos. En el informe pericial obrante junto con la demanda de junio de 2021 se deja constancia de que esta parte se encuentra a contraterreno en su parte trasera lo que puede facilitar la proliferación de termitas por la presencia de humedades. Se aportan también dos fotografías en las que se comprueba el estado en el que se encuentra en el que se han colocado distintas viguetas metálicas, aunque el perito dice desconocer los motivos. También se hace referencia en el informe al estado de la planta primera dedicada a vivienda reconociéndose por todos que es la que se encuentra en mejor estado ya que era en la que vivían los antiguos propietarios cuando ocupaban dicha vivienda. Consta en el informe fotografías que acreditan que la estructura es correcta al menos visualmente por la parte exterior ya que según manifiesta el perito al efectuarse las pruebas se comprueba que también están dañadas por termitas. Se dice que en algunas de las estancias existen falsos techos que hacen imposible la inspección de la madera oculta, aunque por la humedad existente se suelen encontrar en peores condiciones que el resto.

También en relación con el estado de la vivienda consideramos esencial la declaración testifical de don Gerardo empleado de la inmobiliaria Boomerang que intervino en la compraventa como mediador. Declaró que creía que eran dos las visitas realizadas a la misma y que en todo caso el estado del tejado era evidente ya que necesitaba una reparación total estando la madera y solivos para cambiar y las tejas para reparar. Manifestó también que comentó a los compradores que era una casa vieja que necesitaba "mucha energía" que tenía una parte que estaba bien y que los anteriores propietarios iban arreglándolo poco a poco, y reforzar la estructura en la primera planta con vigas de hierro porque cedía. Insistió en varias ocasiones en que la situación era evidente y que se veía que había que hacer muchas cosas; en relación con la humedad en la vivienda manifestó que se veía en la pared y que se había echado hormigón en algunas zonas para poco a poco reducirla. También manifestó que Alexis manifestó que tenía prisa para coger la casa hasta el punto de que en la parte de arriba había pájaros y que hubo que sacarlos rápidamente. A preguntas de la actora declaró que comentó a los compradores que el tejado era sólo solivo y tabla y aconsejó tratar la madera que estaba podrida. Por último, en relación con el precio insistió en que quedó fijada 65.000 € no sabiendo si se produjo o no una rebaja en el mismo.

La conclusión que se obtiene de toda la prueba practicada es que la vivienda al tiempo de efectuase la venta se encontraba en una mala situación que exigía una reforma grande y profunda de toda ella y sobre todo de la estructura. Es cierto que la planta primera donde se supone vivían los vendedores cuando estaban en la casa, aparentemente presentaba una mejor situación pudiendo calificarla misma como normal. No así el desván y el sótano, cuyo estado tal y como acredita la prueba era prácticamente de ruina.

Por otra parte, y en lo que afecta a la cuestión alegada como motivo para solicitar la nulidad de la compraventa, tal y como se dice en la sentencia recurrida queda acreditado a través del informe pericial aportado por la actora y las declaraciones de quienes intervinieron en el acto de la vista, la realidad de la plaga generalizada por ataque de distintos anóbidos, particularmente termitas de que adolece la vivienda objeto del contrato de compraventa. Damos también por acreditado que se requiere de urgente tratamiento consistente en someter al inmueble a un tratamiento integral de la madera estructura contra hongos e insectos xilófagos, donde se determinaría las piezas que deben ser sustituidas, reforzando el tratamiento con una barrera de contacto externo e interno en sótano, para el control de los termiteros.

Se dice en demanda que fue a los pocos días después de firmar la escritura pública de compraventa, cuando vieron polvillo de madera que caía de unas vigas sobre varios muebles y el suelo de la casa, encargándose entonces el primer informe sobre la presencia de termitas a la mercantil DENOR que lleva fecha de 27 de noviembre y que valora el tratamiento para su eliminación en 6.106,57 euros para un tratamiento de la madera, y 970 euros por los trabajos de albañilería, que es lo que inicialmente se reclamó a la vendedora. No es hasta junio del año siguiente cuando se elabora un segundo informe en el que se observa que los insectos han eclosionado incrementándose el problema y el importe de la reparación del mismo. Como explicó en la vista el señor Jon autor del informe, la diferencia de la valoración económica entre ambos informes radica en que en el segundo se prevé una barrera perimetral y mayor superficie lineal que en el primero. También dijo el perito que el origen temporal de la presencia de los xilófagos en la vivienda se remonta a 4-5 años y a un mínimo de entre dos y tres años. En concreto, la termita alada sale a los cuatro años de vida. La plaga es patente, aclara el perito, que afecta a la estructura de la vivienda. También añadió el perito que la existencia de orificios no implica que el xilófago esté en actividad, pudiéndose haber causado años antes. Aclara el perito que la termita no se detecta por ruido salvo que se emplee equipo especializado, que es el que ha sido empleado por DENOR Control de Plagas SL para emitir su informe pericial.

E) El error que dice sufrió a la hora de prestar el consentimiento bien pudo ser evitado mediante una mínima diligencia en su actuación tendente a comprobar con más rigor el estado de la vivienda.

A la vista de todo ello y a la hora de valorar si existió error en el consentimiento presentado por el Sr Alexis en noviembre de 2020 consideramos hechos esenciales que había visitado la vivienda en dos ocasiones por lo que pudo perfectamente comprobar el estado tan deficiente que presentaba de la misma y que afectaba fundamentalmente a la estructura de madera de la misma sobre todo en la planta inferior sótano y en la planta superior desván se encontraba a la vista, estando apuntalada y habiéndose sustituido algunas de las vigas por otras metálicas. Dicho estado fue también puesto de manifiesto en dicha visita por el empleado de la inmobiliaria que medio en la compra.

Es un hecho a nuestro juicio también relevante que reconoce el comprador que la escritura de compraventa de la vivienda se otorgó en noviembre de 2020 y que fue a los pocos días cuando vieron el polvillo de madera que caía de las vigas, encargándose entonces el primer informe pericial que lleva fecha de 27 de noviembre y que le sirvió de base para reclamar de la propiedad la indemnización correspondiente al importe por el tratamiento que debía ser realizado. No consta ninguna actuación posterior de la propiedad hasta junio de 2021 cuándo según se dice en la demanda como consecuencia de que los insectos ha larvado se produjo una invasión masiva de estos poniéndose de nuevo en contacto con la empresa DENOR para la emisión de este segundo informe en junio de 2021.

Se trata ahora de valorar si el error sufrido por la compradora cumple con las condiciones necesarias para producir en efecto tan drástico como la resolución del contrato y para ello es necesario que sea sustancial por "recaer sobre la cosa que constituye su objeto sobre su sustancia o sobre aquellas condiciones que principalmente hubieran dado lugar a su celebración, que derive de hechos desconocidos por el obligado voluntariamente a contratar y que no sea imputable al que lo padece, en el sentido de ser excusable y de no haberse podido evitar con una diligencia media o regular.

Tras la valoración de la prueba consideramos que el motivo de recurso debe ser estimado por cuanto si bien es cierto que quedado acreditado el grave defecto existente en la vivienda que incluso inicialmente se puede calificar como de oscuro por no ser apreciable a simple vista, la conducta del comprador no merece la protección que solicita por cuanto las circunstancias concurrentes en el objeto de la compraventa hacen imposible que el supuesto vicio en el consentimiento pueda ser imputable a la vendedora. Se trata de un inmueble muy antiguo, de 1880 sin que consten reformas del mismo; el estado del mismo a simple vista es muy deficiente, y las fotografías aportadas y que no han sido impugnadas de contrario acreditan que la estructura de madera al menos en la planta baja y en el desván se encontraba en muy mal estado, no tratándose únicamente de alguna viga reforzada del desván por su propia deformación de soportar el tejado, o de la necesidad de algún mantenimiento en esa planta baja, antiguo establo como dice la actora en su demanda sino que existe prueba de que en la planta alta el tejado se encontraba en una situación tan deplorable que según el testigo Sr Gerardo era necesaria su reparación total; tampoco podemos considerar que en la planta baja o sótano solo hiciera falta un mantenimiento sino que existe prueba de que su situación también muy mala necesitada de reforma. Insistimos en este sentido en que el testigo reconoció que advirtió del estado en el que se encontraba en la casa y la necesidad de mucha energía y dinero para arreglarlo.

A la vista de ello el error de existir no es sustancial en el sentido requerido, esto es que recaiga sobre aquellas condiciones que principalmente hubieran dado lugar a su celebración y ello porque esas condiciones eran perfectamente visibles; y, en segundo lugar, de existir tal error seria imputable al comprador y por tanto no excusable ya que se podría haber evitado con una diligencia media o regular. El comprador visitó la vivienda dos veces, conoció el estado de la estructura de madera in situ, fue advertido por el empleado de la inmobiliaria de la necesidad de efectuar importantes obras y pese a ello opta por comprar la vivienda y pasar a residir en la misma inmediatamente. Es cierto que la presencia de temitas puede no estar a la vista en ese momento, aunque curiosamente descubre el polvo nada más pasar a residir en la vivienda, pero lo que no puede alegar es que desconociera el estado del sótano porque no había luz ya que es tarea suya la de comprobar lo que compra. Además, insistimos, aunque la presencia de los xilófagos no estuviera a la vista, era perfectamente previsible por el propio estado de todo el edificio habiendo asumido la posibilidad de verse obligado a un cambio total de la estructura de la misma. Concluimos por ello que el error que dice sufrió a la hora de prestar el consentimiento bien pudo ser evitado mediante una mínima diligencia en su actuación tendente a comprobar con más rigor el estado de la vivienda.

Procede por ello la estimación del recurso interpuesto y en consecuencia la desestimación de la acción de nulidad del contrato ejercitada en primer lugar.

www.gonzaleztorresabogados.com

928 244 935

667 227 741