La sentencia de la Audiencia Provincial
de Barcelona, sec. 4ª, de 12 de marzo de 2025, nº 216/2025, rec. 1117/2023, declara que la arrendadora no debe reembolsar
el pago del IBI, ya que conforme al régimen legal aplicable a contratos
anteriores a 1985, el pago corresponde al arrendatario.
Al ser reclamación por un concepto (el IBI) cuyo pago cabe repercutir al arrendatario conforme al régimen legal aplicable antes de 1985, el hecho de haberlo el arrendatario abonado no puede determinar un derecho a verse reembolsado por el arrendador.
En base a la Disposición Transitoria
Segunda de la LAU/1994 y la jurisprudencia del Tribunal Supremo, que establecen
que en contratos anteriores a 1985 el pago del IBI corresponde al arrendatario,
y el impago puede ser causa de desahucio.
A) Introducción.
Dos personas, en calidad de herederos de
un arrendatario fallecido, reclamaron a la empresa Inmobiliaria Áncora SA,
disuelta desde 1996, el pago de gastos relacionados con un inmueble arrendado,
incluyendo IBI, derramas comunitarias y obras de reparación, tras una sentencia
de primera instancia que solo reconoció parcialmente la deuda.
¿Debe la empresa arrendadora, aunque
esté disuelta, responder por el pago del IBI correspondiente al inmueble
arrendado en un contrato anterior a 1985?.
¿Son exigibles a la empresa arrendadora
los gastos derivados de obras de reparación realizadas en la vivienda,
consideradas necesarias por los arrendatarios?.
No debe considerarse que la empresa
arrendadora deba reembolsar el pago del IBI, ya que conforme al régimen legal
aplicable a contratos anteriores a 1985, el pago corresponde al arrendatario.
No se consideran exigibles los gastos
por obras de reparación a la empresa arrendadora, al no acreditarse que dichas
obras fueran necesarias y no meras mejoras.
Se fundamenta en la Disposición
Transitoria Segunda de la LAU/1994 y la jurisprudencia del Tribunal Supremo,
que establecen que en contratos anteriores a 1985 el pago del IBI corresponde
al arrendatario, y el impago puede ser causa de desahucio.
Se aplica el artículo 108 de la Ley de
Arrendamientos Urbanos de 1964 y la Disposición Transitoria Segunda de la
LAU/1994, que exigen prueba de la necesidad de las reparaciones para que su
coste sea repercutible, carga probatoria que recae en la parte actora y no fue
cumplida.
B) Antecedentes y objeto del recurso.
Por parte de Leoncio y Eliseo, se
interpone recurso de apelación contra la sentencia por la cual fue estimada
parcialmente la demanda presentada frente a Inmobiliaria Áncora SA.
En la demanda presentada por Leoncio,
actuando en representación de su padre Jerónimo se expone que el segundo es
arrendatario en virtud de contrato de 1.05.1970 del inmueble sito en Sabadell siendo la propietaria/arrendadora Inmobiliaria Áncora
SA que se señala hacía años que había desaparecido "de facto" haciéndose
cargo el demandante de determinados gastos que considera debían ser a cargo de
la propiedad habiéndose ya interpuesto una demanda previa en relación a parte
de tales gastos que dio lugar al juicio ordinario 781/2008 del Juzgado de
Primera Instancia nº 6 de Sabadell que dictó sentencia estimatoria parcial el
26.05.2010 por la que se condenaba a la demandada a abonar al demandante la
cantidad de 9.721,13 euros.
Dado que la demandada se señala está
disuelta, se precisa que no ha sido posible hacer un requerimiento
extrajudicial previo para la asunción de estos costes, reclamándose en esta
causa los siguientes:
- IBI 2001 a 2018: 1.237,73 €.
- Derramas por gastos extraordinarios de la comunidad de propietarios: 3.678 €.
- Cambio de instalación eléctrica, agua y termo eléctrico: 5.409,42 €.
- Material cambio de cocina: 1.073,61 €.
En base a ello se interesó la condena de la demandada al pago a la demandante de 11.398,76 € más intereses y costas.
La demandada fue remplazada por edictos
ante el resultado negativo de los intentos de notificación personal como se
refleja en diligencias de 2.09.2020; 21.10.2020 y 15.12.2020 (tras la obtención
de la información por medio del punto neutro judicial).
Ante el fallecimiento del demandante Jerónimo
el 9.01.2021, tras la aportación de la documentación correspondiente, por
decreto de 21.06.2021 se acordó que la posición de parte demandante la pasaban
a ocupar Leoncio y Eliseo.
Tras la celebración de la audiencia
previa el 3.06.2022, se dictó sentencia que es estimatoria parcial de la
demanda. La misma considera exigibles las derramas de la comunidad de
propietarios, si bien no lo que es la reclamación del IBI ante la fecha del
contrato y el régimen operativo, el no haberse aportado el contrato que fijare
un determinado régimen de pago, nada haberse reclamado al respecto en el
procedimiento anterior y no constar reclamación o queja de la parte
arrendataria. En lo que se refiere a las reparaciones tampoco considera
exigible su monto al no constar la necesidad más allá de la antigüedad del piso
no pudiéndose descartar que se trate de mejoras. En base a ello se condena a la
demandada a abonar a los demandantes la cantidad de 3.678 € e intereses desde
la interposición de la demanda, sin hacer condena en costas.
Leoncio y Eliseo interponen recurso de
apelación en el que entienden que difieren de las conclusiones de la sentencia
de primera instancia en cuanto a los aspectos de la reclamación que la misma no
atiende y en concreto los referentes a las obras que señalan no son mejoras y
tenían un carácter necesario no habiendo podido requerir a la demandada de cara
a su realización al estar disuelta. También estiman exigible el monto del IBI
sin que sea obstáculo a la reclamación el que en el procedimiento anterior sobre
ello no se reclamase al afectar a otros conceptos.
C) Reclamación de IBI y obras en la
vivienda.
Estas son las dos pretensiones objeto
del recurso de apelación que se vieron desestimadas en la sentencia de primera
instancia.
De cara a dar respuesta a las mismas
cabe señalar con carácter previo que como ya se indica en la sentencia apelada
que la situación de rebeldía, dado que en el sistema procesal vigente no es
obligatoria la comparecencia o personación de la parte demandada, no implica
allanamiento ni libera al actor de la carga de la prueba de los hechos
constitutivos de su pretensión (art. 496 LEC), pudiéndose reflejar al efecto
lo indicado a título de ejemplo en la STS nº 308/2022 de 19 de abril de 2022
(ECLI:ES:TS:2022:1563):
"Es preciso destacar, previamente, que la declaración de rebeldía, como señala el art. 496.2 de la LEC, que se hace eco de una reiterada jurisprudencia del Tribunal Supremo, no será considerada ni como allanamiento, ni como admisión de los hechos en los que se funda la demanda, salvo los casos en los que la ley expresamente disponga lo contrario.
De tal forma, ya se venía expresando la jurisprudencia, como simple botón de muestra, la sentencia 132/1995, de 25 de febrero, en la que señalamos:
"[...] la situación de rebeldía no implica allanamiento a la demanda ni libera al actor de probar los hechos constitutivos del derecho que reclama, e incluso le cabe al demandado el acreditar su inexactitud si el estado del proceso lo permite, no puede, en cambio, el litigante que estuvo en rebeldía utilizar excepciones tardíamente alegadas ni suscitar cuestiones distintas planteadas en la demanda, que es donde quedaron definitivamente fijados los términos de la cuestión litigiosa, al no existir cuestión que se le opusiere".
En el mismo sentido, en la más reciente sentencia del TS nº 435/2001, de 8 de mayo, dijimos que la rebeldía podía:
"[...] ser considerada como una oposición tácita a las pretensiones deducidas en la demanda (sentencia del TS de 3 de abril de 1987, entre otras".
Y, en la sentencia del TS nº 323/2008,
de 12 de mayo, nos manifestamos en el sentido de que:
"[...] ni siquiera ante la absoluta falta de oposición por parte del demandado, como ocurre en los casos de rebeldía, puede el juez dejar de valorar las razones del actor y, en su caso, desestimar la demanda por falta de fundamento (la rebeldía no supone allanamiento, STS 3 de abril de 1987, STS de 8 de mayo de 2001, y STS de 3 de junio de 2004, etc.)".
Igualmente cabe indicar que como resulta
de la información aportada del Registro Mercantil, la demandada consta que está
disuelta (no liquidada) habiéndose procedido a cancelar sus asientos el
14.10.1996. Ello no es obstáculo para reconocerle su capacidad para ser parte
como se indica en la STS nº 324/2017 de 24 de mayo de 2017
(ECLI:ES:TS:2017:1991).
En estas actuaciones se reclama por la
parte actora el importe de los IBI referentes a la vivienda arrendada del
periodo comprendido entre los años 2001 a 2018.
Respecto de los mismos se aportan los
justificantes de pago que aparecen a nombre de la demandada (se acompaña nota
simple del Registro de la Propiedad de Sabadell de 16.06.2015 en la que ello
consta) en cuyo pie se refleja el cobro y la fecha en que ello se hizo (ello
sucede en cuanto a los recibos hasta 2011), considerando que el hecho de contar
la parte actora con estos justificantes acredita la realidad de haberlos la
misma satisfecho. Los posteriores (desde 2012), si bien siguen constando a
nombre de la demandada que es la titular del inmueble, ya están domiciliados en
un primer momento en una cuenta de la que los titulares eran Jerónimo, Leoncio
y Eliseo (hasta el de 2017) y en cuanto al de 2018 en otra en la que aparecen
como titulares Leoncio y Clara. La suma de los mismos asciende a los 1.237,73 €
que se reclaman.
Dada la fecha de disolución de la
sociedad (1996) y la del primero de los recibos (2001), no se considera posible
que los demandantes/apelantes hubieren requerido de pago a la demandada, sin
que el hecho de no haberse reclamado en el procedimiento previo que dio lugar
al juicio ordinario 781/2008 del Juzgado de Primera Instancia nº 6 de Sabadell
(la demanda se presentó en mayo de 2008) constituya un acto propio (art. 111-8
CCCat.) del que quepa derivar una aceptación de la obligación de asumir el
pago, ya que en aquel proceso se reclamaron determinadas reparaciones en la
vivienda y el concepto aquí reclamado es diferente, lo que supone que el
elemento del carácter inequívoco que requiere la operativa de la doctrina de
los actos propios no se estima aquí concurrente. Tampoco se considera lo es (y
por el mismo motivo) el mero paso del tiempo (el primer recibo reclamado en
esta causa es de 2001 habiéndose presentado la demanda el 2.07.2020).
En cuanto a si el pago corresponde a la
propiedad o la parte arrendataria, la sentencia de primera instancia precisa
que el contrato de alquiler se celebró en mayo de 1970, motivo por el que, al
tratarse de un arrendamiento anterior a la entrada en vigor del RDL 2/1985, el
pago del IBI corresponde al arrendatario, sin que en el contrato de
arrendamiento (que se destaca que no se aporta íntegramente) se advierta que se
pactara expresamente que la satisfacción del mencionado impuesto corriera a
cargo del arrendador.
En relación a esta argumentación de la
sentencia, nada específico se indica en el recurso de apelación y a la
problemática planteada se da respuesta en la Disposición Transitoria Segunda
LAU/1994 referida a los contratos de arrendamiento de vivienda celebrados con
anterioridad al 9 de mayo de 1985 que en su apartado 10.2 indica lo siguiente:
"C) Otros derechos del arrendador.
10. Para las anualidades del contrato que se inicien a partir de la entrada en vigor de esta ley, el arrendador tendrá los siguientes derechos: ...
... 10.2 Podrá exigir del arrendatario el total importe de la cuota del Impuesto sobre Bienes Inmuebles que corresponda al inmueble arrendado. Cuando la cuota no estuviese individualizada se dividirá en proporción a la superficie de cada vivienda".
De ello deriva que para contratos como
el aquí considerado, dada su fecha (1.07.1970) el pago del IBI (en este caso de
ejercicios posteriores a la entrada en vigor de la LAU/1994 pues se trata de
los ejercicios 2001 a 2018) corresponde al arrendatario hasta el punto de existir doctrina
jurisprudencial conforme a la que el impago del IBI en estos casos es causa de
desahucio.
Ello se refleja en la STS nº 183/2010 de
18 de marzo de 2010 (ECLI:ES:TS: 2010:1134) que indica:
"En el análisis de la concreta cuestión planteada, que presenta interés casacional dada la existencia evidente de jurisprudencia contradictoria de las Audiencias Provinciales sobre ella, resulta oportuno recordar que ha sido ya resuelta por esta Sala en sentencia de fecha 12 de enero de 2007, recaída en recurso nº 2458/2002, que fija la doctrina sobre la misma, la cual, a su vez, ha sido reiterada en posteriores resoluciones del TS de fechas 24 y 26 de septiembre y 3 octubre de 2008 y 15 de junio de 2009, entre otras, en el sentido de "Declarar como doctrina jurisprudencial que el impago por el arrendatario del Impuesto de Bienes Inmuebles, en arrendamientos de vivienda vigentes en el momento de la entrada en vigor de la nueva Ley de Arrendamientos Urbanos de 24 de noviembre de 1994, ha de considerarse como causa de resolución comprendida en el artículo 114-1ª del Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964". La fundamentación jurídica de esta afirmación se contiene en el Fundamento de Derecho Tercero de dicha resolución, que señala: " Cuando la causa 1ª del artículo 114 se refiere a cantidades asimiladas a la renta está aludiendo a aquéllas cuyo pago ha de asumir el arrendatario por mandato legal, empleando una fórmula abierta que ha de ser completada con las que en cada momento establezca la legislación aplicable. Si bajo la vigencia del texto refundido de 1964 eran, en determinados supuestos, las correspondientes a diferencias en el coste de servicios y suministros y las derivadas de la repercusión del importe de las obras realizadas por el arrendador, ahora la consideración del texto de la nueva Ley lleva a estimar que esta nueva obligación del arrendatario de satisfacer el importe del IBI ha de merecer igual consideración, de forma que su impago -en cuanto supone el incumplimiento de una obligación dineraria añadida a la esencial de abono de la renta- faculta al arrendador para instar la resolución del contrato. Lo contrario supondría forzar a dicho arrendador a emprender anualmente el ejercicio de una acción de reclamación contra el arrendatario incumplidor de una obligación de periodicidad anual de la que ha de responder mientras el contrato esté vigente, cuyo carácter periódico comporta su necesaria asimilación a estos efectos a la obligación, también periódica, de pago de la renta. Por otro lado, la interpretación de las normas conforme a su espíritu y finalidad (artículo 3 del Código Civil) lleva también a considerar que la causa resolutoria del artículo 114-1ª de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 ha de comprender actualmente el impago por parte del arrendatario del impuesto de bienes inmuebles, en tanto dicha norma tiende a proteger al arrendador frente a los incumplimientos del arrendatario respecto de obligaciones de inexcusable cumplimiento, como es ésta, y carecería de sentido estimar que, impuesta dicha obligación respecto de los contratos de arrendamiento de vivienda concertados tras la entrada en vigor de la nueva Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994, con efectos resolutorios por su incumplimiento (artículo 27.2 a ), y extendida tal obligación del arrendatario igualmente a los contratos anteriores regidos por la Ley de 1964, opere la resolución para los primeros -en cuanto a los que el legislador dispensa una menor protección- y no respecto de los segundos amparados por un derecho de prórroga indefinido, en los que la máxima protección concedida al arrendatario ha de verse correspondida por un escrupuloso cumplimiento de sus obligaciones" .
Ello supone que al afectar la
reclamación a un concepto (el IBI) cuyo pago cabe repercutir al arrendatario
conforme al régimen legal que se acaba de transcribir, el hecho de haberlo el
mismo abonado no puede determinar un derecho a verse reembolsado por el
arrendador, con lo que el recurso de apelación referente a este elemento debe
verse desestimado.
Cambio de instalación eléctrica, agua,
termo eléctrico y mobiliario de cocina.
La sentencia de primera instancia no
considera procedentes estos conceptos indicando que la razón de ser de ello es
el no constar su necesidad más allá de la antigüedad del piso no pudiéndose
descartar que se trate de mejoras, valoración de la que difieren los apelantes
quienes señalan que las obras no son mejoras y tenían un carácter necesario.
Tales obras constan en los documentos
aportados que son las siguientes facturas:
- Factura de "Peñas Instalaciones" de 24.04.2015 por materiales y trabajos para la modificación de agua en la instalación del baño: 1.510.08 €.
- Factura de "Peñas instalaciones" de 24.04.2015 por materiales y trabajos realizados para la instalación eléctrica de vivienda: 5.409,42 €.
- Material para cambio de cocina con facturas de Colell SA (dos de 17.04.2015), Ikea (1.04.2015), Bricomart (8.04.2015 y 17.04.2015).
De estos documentos resulta que lo
reclamado (por el detalle de los conceptos que aparecen en los documentos que
se acaban de exponer) son una reforma de un baño, el cambio del sistema
eléctrico de toda la vivienda y unos materiales que se señala son para la
reforma de la cocina.
En cuanto al régimen jurídico aplicable,
en el recurso de apelación se hace referencia a la Disposición Transitoria
Tercera de la LAU que se refiere a los contratos de arrendamiento de local de
negocio, celebrados antes del 9 de mayo de 1985 y el presente es un contrato de
arrendamiento de vivienda (así se identifica el inmueble arrendado en el
contrato de 1.05.1970).
Junto a ello citan los apelantes el art.
117 LAU/1964, precepto asimismo mencionado en la demanda. El mismo viene
referido a la resolución del contrato de subarriendo siendo el precepto que
regula el régimen de las reparaciones necesarias en la LAU/1964 el art. 107 (se
trata de un mero error material), si bien este régimen se ha visto precisado
por la Disposición transitoria segunda LAU/1994 que es la referente a los
contratos de arrendamiento de vivienda celebrados con anterioridad al 9 de mayo
de 1985.
La misma tras señalar que los contratos
de arrendamiento de vivienda celebrados antes del 9 de mayo de 1985 que
subsistan en la fecha de entrada en vigor de la LAU/1994, continuarán
rigiéndose por las normas relativas al contrato de inquilinato del texto
refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964, ello se produce a salvo de las
modificaciones contenidas en los apartados siguientes de la propia disposición
transitoria que se refieren a las obras de reparación necesarias en el 10.3 que
es del siguiente tenor:
"10.3 Podrá repercutir en el arrendatario el importe de las obras de reparación necesarias para mantener la vivienda en estado de servir para el uso convenido, en los términos resultantes del artículo 108 del texto refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 o de acuerdo con las reglas siguientes:
1.ª Que la reparación haya sido solicitada por el arrendatario o acordada por resolución judicial o administrativa firme.
En caso de ser varios los arrendatarios afectados, la solicitud deberá haberse efectuado por la mayoría de los arrendatarios afectados o, en su caso, por arrendatarios que representen la mayoría de las cuotas de participación correspondientes a los pisos afectados.
2.ª Del capital invertido en los gastos realizados, se deducirán los auxilios o ayudas públicas percibidos por el propietario.
3.ª Al capital invertido se le sumará el importe del interés legal del dinero correspondiente a dicho capital calculado para un período de cinco años.
4.ª El arrendatario abonará anualmente un importe equivalente al 10 por 100 de la cantidad referida en la regla anterior, hasta su completo pago.
En el caso de ser varios los arrendatarios afectados, la cantidad referida en la regla anterior se repartirá entre éstos de acuerdo con los criterios establecidos en el apartado 2 del artículo 19 de la presente ley.
5.ª La cantidad anual pagada por el arrendatario no podrá superar la menor de las dos cantidades siguientes: cinco veces su renta vigente más las cantidades asimiladas a la misma o el importe del salario mínimo interprofesional, ambas consideradas en su cómputo anual".
De este último régimen deriva una
posibilidad de repercusión a la parte arrendataria del coste total de las obras
de reparación necesarias en 10 años.
En cuanto a las obras no necesarias que
se hayan podido llevar a cabo por la parte arrendataria, su coste no es
repercutible a la propiedad y quedan en beneficio de la finca tal y como
establece el art. 114, 7ª LAU/1964
que sigue siendo de aplicación conforme a lo previsto en la Disposición
Transitoria Segunda A.1 LAU/1994.
En este caso como indica la sentencia de
primera instancia, no consta acreditado que la reforma del baño, sistema
eléctrico y cocina fueren reparaciones necesarias dado que ninguna prueba consta
practicada al efecto más allá de la aportación de las facturas (la misma podría
haber venido determinada por los profesionales que intervinieron en las
reparaciones a fin de indicar el estado de la vivienda, la práctica de una
prueba pericial u otra que hubiere entendido adecuada la parte actora).
Esta problemática probatoria debe
afectar a la parte actora pues viene referida a un hecho constitutivo de su
demanda conforme a las normas que en materia de prueba se contienen en el art.
217 LEC, lo que implica que la conclusión a la que se llega en la sentencia de
primera instancia no pueda sino verse compartida en esta sede de apelación
debiéndose por ello ver desestimado el recurso presentado.
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