La sentencia de la Audiencia Provincial
de Barcelona, sec. 13ª, de 2 de mayo de 2025, nº 317/2025, rec. 950/2023, declara que la arrendataria y
la fiadora solidaria abonar a la arrendadora las cantidades reclamadas por
rentas impagadas y daños en la vivienda, descontando las fianzas entregadas.
A) Introducción.
Una arrendadora reclama a una
arrendataria y a su fiadora solidaria el pago de rentas impagadas y daños en
una vivienda alquilada, mientras que la arrendataria alega gastos realizados en
la vivienda y perjuicios por la imposibilidad de retirar sus pertenencias.
¿Deben la arrendataria y la fiadora
solidaria abonar a la arrendadora las cantidades reclamadas por rentas
impagadas y daños en la vivienda, descontando las fianzas entregadas y
considerando las alegaciones de gastos y perjuicios de la arrendataria?.
Se condena a la arrendataria y a la
fiadora solidaria a pagar a la arrendadora la cantidad resultante tras
descontar las fianzas, desestimando las alegaciones de gastos y perjuicios de
la arrendataria; no se produce cambio ni fijación de doctrina.
Se aplica el principio de que la carga
de la prueba del pago corresponde al deudor, conforme al artículo 217 de la Ley
de Enjuiciamiento Civil, y se valoran las pruebas aportadas, reconociendo los
daños justificados y descontando las fianzas conforme al contrato y la Ley de
Arrendamientos Urbanos.
B) Recurso de la arrendataria.
En primer término, Dª Estefanía reclama
a la arrendadora una indemnización por importe de 5.000 euros, como
compensación por daños y perjuicios morales ocasionados por la demandante.
Esta indemnización solicitada por el
concepto de daños y perjuicios morales ocasionados, por importe de 5.000 euros,
no puede prosperar por dos motivos: por tratarse de una cuestión nueva no
planteada en la primera instancia y por cuanto la demandante no ha formulado
reconvención, razones por las que esta petición de indemnización debe ser
desestimada de plano, sin necesidad de entrar en mayores consideraciones.
En segundo lugar, Dª Estefanía sostiene
que las mensualidades de renta impagadas fueron las dos últimas y no cinco, por
lo que afirma que la deuda asciende a 1.300 euros, más los intereses
correspondientes.
Debemos recordar que la prueba del pago
corresponde al deudor.
En este sentido, como dijimos en la
sentencia dictada por esta sección trece de la A.P. de Barcelona, en fecha 19
de febrero de 2020, nº 89/2020, recurso 622/2018:
"Resulta incuestionable que el pago
de la renta (en las acciones de desahucio por falta de pago --precisamente, de
las rentas o de otras cantidades asimiladas a la misma-) se conforma como un
hecho impeditivo o extintivo del inicial derecho del actor, y, por tanto, la
carga de su prueba corresponde al demandado; e incumbe al demandado la carga de
la prueba del pago, no solo porque así lo contemplan las normas generales que,
sobre la carga de la prueba, prevé el artículo 217 de la Ley de Enjuiciamiento
Civil, sino también porque la parte demandada es quien alega o afirma ese
hecho; lo contrario supondría exigir a la parte actora (que ejercita la acción
de desahucio precisamente por falta de pago de la renta ) una prueba, no
diabólica, sino imposible, en la medida en que se le estaría exigiendo la
prueba de un hecho negativo (es decir, probar que no ha recibido el importe de
la renta ), cuando es a la parte demandada (arrendataria) a quien corresponde
probar que el pago se ha verificado, en la medida en que, además de ser una
obligación que le incumbe (propia y genuina de la relación locativa), cuenta -
decimos- con toda la disponibilidad para hacerlo.
En aplicación de lo anterior, resulta
incuestionable, pues, que, en el caso de autos, la prueba del pago correspondía
a la recurrente dado que, por más que pretenda sostener que la facilidad
probatoria pesa sobre el arrendador, lo cierto es que la única parte de la
relación arrendaticia que se encuentra en mejor disposición de acreditar el
hecho positivo del pago de la renta es la arrendataria.
Así, aun cuando se hubiera efectuado
pago en metálico, la facilidad probatoria es del arrendatario en tanto que
dispone de elementos para acreditar la entrega del dinero como pueden ser, a
título ejemplificativo, testigos (en caso de existir) o los reintegros de su
cuenta corriente, en fechas y cantidades coincidentes con el pago e importe de
la renta".
En la presente Litis, no consta que ni
la arrendataria ni la fiadora hayan satisfecho tres de las cinco mensualidades
reclamadas, no habiendo aportado la parte demandada ningún recibo de renta,
giro o transferencia, justificante de ingreso en efectivo, acta notarial, o
expediente de consignación, del período reclamado desde agosto de diciembre de
2021.
Por ello, procede condenar al pago de
las cinco mensualidades de renta que se reclaman y que ascienden a 3.250 euros.
A continuación, la arrendataria
argumenta que de la suma adeudada deben deducirse los gastos realizados en la
vivienda que valora, más o menos, según dice, en 600 euros, por la compra e
instalación de un termo eléctrico, la instalación de toma de tierra, la compra
de pintura y pintar un patio. Asegura que estos gastos ascienden a la cantidad
aproximada de 600 euros.
Sin embargo, estos gastos no han quedado
en absoluto acreditados. En el inventario del contrato de arrendamiento se
hace constar expresamente que la vivienda cuenta con un calentador de agua, sin
que la parte demandada haya probado en modo alguno que dicho calentador se
estropeara y que se viera obligada a sustituirlo.
En cuanto a la alegación de haber
pintado el patio tampoco realiza la arrendataria prueba alguna.
Finalmente, la arrendataria afirma que
la demandante no permitió retirar sus enseres personales que se valoran en
1.900 euros aproximadamente, pero este último punto tampoco ha quedado probado.
Por todo lo anterior, debemos desestimar
el recurso formulado por la parte demandada.
C) Recurso de la arrendadora.
En la demanda se reclamaba la cuantía de
3.550 euros por rentas de alquiler impagadas correspondientes a los meses
íntegros de agosto a diciembre de 2021 (cinco mensualidades de renta a razón de
650 euros, esto es, 3.250 euros) más 300 euros correspondientes a rentas de
mensualidades vencidas que no han sido no satisfechas en su totalidad, más la
suma 339,30 euros correspondiente a la factura aportada como documento número 3
de la demanda, de fecha 27 de diciembre de 2021, por el concepto de "Retirada
de trastos viejos, rotos y sucios de la vivienda".
En el acto de la vista, la parte
demandante desistió respecto de la suma de 300 euros correspondientes a las
mensualidades de renta que no fueron abonadas en su totalidad, por lo que no
cabe ahora, en la segunda instancia, volver a reclamar este importe.
En cambio, consideramos que los daños
que se reclaman, que ascienden a 339,30 euros, han quedado suficientemente
justificados.
Así, debemos partir del hecho de que en
la cláusula séptima del contrato de arrendamiento se hace constar que "la
arrendataria declara recibir la vivienda en perfecto estado de conservación y
en las debidas condiciones de habitabilidad para el uso convenido,
comprometiéndose a mantenerla en el mismo estado en que se encuentra
acometiendo a su cargo, de conformidad con el artículo 21.4 de la LAU, aquellas
pequeñas reparaciones y mantenimiento que exija el desgaste por el uso
ordinario de la vivienda tales como los desperfectos en cristales, cerraduras,
persianas, cocina, fregaderos, elementos sanitarios, grifos, atascos en
tuberías, desagües, calentadores, antenas de W, y demás elementos propios de
las instalaciones de que se encuentra dotada la vivienda".
Y la demandante aporta mediante escrito
de 22 de septiembre de 2022, Copia del Acta del Atestado nº NUM000 de la
Policía Municipal de Gavá de fecha 9 de diciembre de 2021, en la que los
agentes policiales hacen constar que personados en la vivienda objeto del
presente procedimiento, la misma estaba abierta, no había nadie en el interior,
que había mucha suciedad, los animales habían escapado, a excepción de un
perro. Informaron que la vivienda se encontraba vacía y que daba la sensación
de estar deshabitada desde hacía tiempo y que se hallaba en unas condiciones
higiénicas lamentables con mucha suciedad y heces de animales por todos los
habitáculos de la vivienda.
Con su demanda, la parte actora acompaña
como documento numero 3 una factura de 27 de diciembre de 2021 por
"Retirada de trastos viejos, rotos y sucios de la vivienda 330,00 euros
más IVA", 399,30 euros, por lo que consideramos justificada la cantidad
reclamada por este concepto, que se debe adicionar a la suma correspondiente a
las rentas impagadas (3.250 euros), lo que resulta un total adeudado de
3.649,30 euros.
De la referida cantidad debe deducirse
la cifra de 1.950 euros correspondiente a la fianza y garantía adicional, por
lo que procede condenar a las demandadas a pagar a la demandante, de forma
conjunta y solidaria, la cuantía de 1.699,30 euros.
Por todo lo expuesto, debemos desestimar
el recurso formulado por la parte demandada y estimar en parte el recurso
deducido por la parte demandante.
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