A) La Sala de lo Civil del Tribunal Supremo, en su sentencia de fecha 16 de mayo de 2017, nº 297/2017, rec. 894/2015,
establece como doctrina jurisprudencial que en los contratos de arrendamiento
para uso distinto de vivienda, cuando no se pacta el desistimiento unilateral
del arrendatario, ni se acepta el mismo por el arrendador, procede acordar el
cumplimiento del contrato condenando al arrendatario al pago de las rentas
pendientes.
B) ANTECEDENTES DE HECHO:
Nos encontramos ante un contrato de arrendamiento para uso distinto de
vivienda, donde no se pactó la posibilidad de desistimiento unilateral ni de
vencimiento anticipado, por las partes, ni se incluyó cláusula penal que
permitiese la moderación. El arrendatario desistió del contrato tras no
convencer al arrendador para que le redujese la renta. El arrendatario depositó
las llaves en el notario, no siendo recogidas por el arrendador.
1º) La entidad demandante consideró extinguido el
contrato de arrendamiento suscrito el 1 de febrero de 2007 por el desistimiento
que notificó por burofax al arrendador
-después de que éste no aceptara renegociar los términos del contrato- basado
en la imposibilidad sobrevenida de cumplimiento del contrato como consecuencia
de la crisis económica con efectos de la resolución a partir del 1 de noviembre
de 2011. Alega la actora en la demanda que, ante la actitud renuente del
demandado, tuvo que acudir a la notaria el 31 de octubre de 2011 para la
notificación fehaciente al arrendador de la consumación de la resolución
contractual (antes anunciada por burofax), con depósito de las llaves en la
notaría a disposición del arrendador y requerimiento notarial al mismo para la
devolución de la fianza. Alega inexistencia de incumplimientos contractuales
por su parte y que el arrendador ni recogió las llaves ni devolvió la fianza.
2º) Contestación a la demanda y reconvención.
Frente a la pretensión deducida en su contra, el demandado contestó formulando
oposición y oponiendo reconvención, solicitando declaración de encontrarse en
vigor el contrato de arrendamiento suscrito entre las partes y la obligación de
cumplimiento del mismo hasta el vencimiento pactado el 31 de mayo de 2014 y
condena al pago de 34.770,81 (importe de las rentas vencidas y no pagadas, así
como de las que fueran venciendo hasta sentencia a razón de 4.938,71 euros), más
intereses y costas.
Alega que no se pactó en el contrato, ni en sus
novaciones (redactadas por la actora), posibilidad alguna de vencimiento
anticipado, que hubo impagos de renta anteriores, que la
renegociación propuesta era reducir las rentas a un 50% y era inaceptable,
además de exigir realización de unas obras que incumbían a la demandante. Alega
que en ningún momento ha aceptado la resolución unilateral del contrato, sin
que proceda calificar de abuso de derecho y mala fe lo que es simple exigencia
de respeto de lo pactado, procediendo el cumplimiento del contrato y el pago de
las rentas.
3º) Contestación a la reconvención.
La actora reconvenida se opuso a la demanda reconvencional alegando aplicación
de la rebus sic stantibus, por variación de las circunstancias tenidas en
cuenta en el momento inicial del contrato, exposición de las circunstancias
económicas y su influencia en la explotación de su actividad, estando
acreditada la justa causa del desistimiento, sin uso ni ocupación de las naves
arrendadas desde que se entregaron las llaves y se dejaron a plena disposición
del arrendador del 31 de octubre de 2011 y sin existir pacto alguno que impida,
prohíba o penalice el desistimiento y una actuación del arrendador contraria a
sus propios actos.
4º) Sentencia dictada por el Juzgado de Primera
Instancia n.º 19 de Sevilla. La sentencia
dictada en primera instancia desestima la demanda y estima íntegramente la
demanda reconvencional declarando en vigor el contrato hasta el vencimiento
pactado y condenando a la entidad reconvenida al pago de las rentas vencidas
hasta la fecha de la sentencia que ascienden a 83.948,89 euros, más intereses
legales y costas.
El juzgador de
primera instancia considera que la resolución unilateral de la demandante no
puede ser ni válida ni eficaz, entiende que no concurren los presupuestos de la
aplicación de la cláusula rebus sic stantibus, y en definitiva que no consta
justificada la resolución unilateral realizada por la actora procediendo el
cumplimiento del contrato.
5º) La sentencia
en segunda instancia de la AP de Sevilla. Interpuesto recurso de apelación por la
mercantil actora, la Audiencia Provincial de Sevilla, Sección 6.ª, dictó
sentencia que estimó parcialmente el recurso de apelación interpuesto por
Técnicas de Aislamiento Industrial S.A., y con revocación de la sentencia
dictada en primera instancia, desestimó tanto la demanda principal como la
reconvencional.
La Audiencia
mantiene como no acreditado un extraordinario desequilibrio en las prestaciones
como consecuencia de la afectación a la arrendataria de la crisis económica
(documentos referentes a periodos posteriores a la demanda otros que reflejan
más beneficios en el año 2010 que en el 2009), pero sí considera que «(...) el contrato de arrendamiento de facto se
encuentra resuelto, por la entrega de llaves que hizo el arrendatario,
poniéndolas a disposición del arrendador en una Notaría, y en consecuencia, a
partir de entonces no puede hablarse de devengo de rentas, sino a lo sumo de
indemnización por los daños y perjuicios causados por la ilegítima decisión
adoptada», indemnización que no se solicitó. La Audiencia argumentó que como es ilegítimo el desistimiento
unilateral del arrendatario, éste pierde su derecho a la devolución de fianza,
lo que determina la desestimación de la demanda y en cuanto a la demanda
reconvencional razona que: «(...) en la medida en que el contrato de facto ya
se encuentra resuelto y no se ha solicitado derecho indemnizatorio alguno, sino
el abono de rentas y que todas las devengadas hasta la fecha del desistimiento
unilateral se encontraban ya pagadas, procederá igualmente desestimar la
demanda reconvencional (...)».
C) JURISPRUDENCIA DE LA SALA DE LO CIVIL DEL TRIBUNAL
SUPREMO: La
Sala primera de lo Civil del TS, en su sentencia nº 183/2016 de 18 de marzo
declaró respecto al desistimiento unilateral de contratos de arrendamientos de
locales de negocio por la parte arrendataria: «Los tres grupos de casos que se
han presentado en la jurisprudencia de la Sala que son:
1º) Casos en los que existe en el contrato de
arrendamiento de local de negocio una cláusula que otorga al arrendatario la
facultad de resolver (rectius: desistir unilateralmente) el contrato, quedando
obligado a pagar al arrendador una determinada cantidad de dinero (multa penitencial)
(Sentencias del TS de 23 de diciembre de 2009 (rec. 1508 de 2005), 6 de
noviembre de 2013 (rec. 1589 de 2011), 10 de diciembre de 2013 (rec. 2237 de
2011) y 29 de mayo de 2014 (rec. 449 de 2012).
2º) Casos en los que dicha cláusula no existe y el
arrendatario manifiesta su voluntad de terminar el arrendamiento,
pero el arrendador no lo acepta y pide el cumplimiento del contrato, es decir,
el pago de las rentas conforme a los vencimientos pactados en el contrato (Sentencia
del TS de 26 de junio de 2002; rec. 54/1997). Es el caso que ahora analizamos.
3º) Casos en los
que dicha cláusula tampoco existe pero el arrendatario manifiesta su voluntad
de terminar el arrendamiento y el arrendador acepta o acaba por aceptar la
resolución del mismo reclamando indemnización de los daños y perjuicios
provocados por la resolución (Sentencia de 9 de abril de 2012; rec. 229 de
2007).
D) El Tribunal Supremo manifiesta que en los casos en los que dicha cláusula de resolver
de forma anticipada el contrato de arrendamiento no existe y el arrendatario
manifiesta su voluntad de terminar el arrendamiento,
pero el arrendador no lo acepta y pide el cumplimiento del contrato, es decir,
el pago de las rentas conforme a los vencimientos pactados en el contrato, no
procede moderación en la indemnización de daños y perjuicios, pues lo
solicitado y concedido no fue una indemnización sino el pago de las rentas
adeudadas, al promover el demandante (hoy recurrido), exclusivamente, el
cumplimiento del contrato (art. 1124 CC), unido a que no se aceptó la
resolución ni se pactó cláusula penal que permitiese la moderación.
El presente caso
se subsume en el segundo de los supuestos descritos, pues no se pactó el
desistimiento unilateral y no consta que el arrendador lo aceptase, razón por
la que no cabe moderación de indemnización, pues no fue ésta lo pedido sino el
cumplimiento del contrato con el pago de las rentas.
Es más, de
acuerdo con la jurisprudencia de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo, sería necesario algo más que el silencio o
la no recepción de las llaves, para considerar aceptada la resolución
unilateral en este sentido, sentencia 571/2013, de 27 de septiembre,
recurso 959/2011).
E) En conclusión, al no haberse pactado el
desistimiento unilateral del arrendatario, ni aceptado el mismo
por el arrendador procede la estimación la acción de cumplimiento del contrato
con condena al pago de las rentas pendientes, en la forma solicitada en la
demanda y en el recurso de casación.
Y debe
rechazarse la argumentación de la sentencia recurrida, en cuanto que en ella se
declaraba que el contrato estaba resuelto de facto por la entrega de llaves y
puesta a disposición del arrendador, dado que este no consta que aceptase la
resolución unilateral.
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