1º) El artículo
1554.2 del Código Civil establece que el arrendador está obligado “a hacer en ella durante el arrendamiento todas
las reparaciones necesarias a fin de conservarla en estado de servir para el
uso a que ha sido destinada”.
Reparaciones
necesarias o reparaciones de conservación, son aquéllas que ha de realizar el
arrendador para que la cosa siga sirviendo al fin pactado, bien sea para
prevenir, bien para evitar el deterioro.
Si el arrendador no
repara, el arrendatario podrá instar la resolución del contrato por esta causa,
pero no podrá realizar él a su costa las reparaciones, porque se irrogaría
facultades dominicales que sólo corresponden al propietario. Incluso aunque la
finca devenga inhabitable, y se declare la ruina por falta de reparaciones el
arrendatario no puede realizarlas a su costa, aunque ni siquiera pretenda que
el arrendador le abone el importe de las obras.
El arrendatario puede
ejercitar ante los Tribunales la acción de cumplimiento, y quedar habilitado
para la realización de las reparaciones, repercutiendo su importe al
arrendador, y la indemnización de daños y perjuicios que proceda.
Distinto es el
régimen de las reparaciones urgentes, que el arrendatario puede realizar a su
costa, previa comunicación al arrendador, para evitar un daño inminente o una
incomodidad grave, y exigir de inmediato su importe al arrendador.
2º) La sentencia de la Audiencia Provincial de
Tarragona, de 21 de octubre de 2014, rec. 53/2014, resolvió
que en un arrendamiento urbano de renta antigua el arrendador solo asuma
tan sólo un tercio del coste de las obras de reparación, pues atendida la renta
mínima abonada, choca con las exigencias de la buena fe que el arrendador que
percibe una renta ínfima tenga que acometer unas obras por un importe que
necesitaría 415 mensualidades de renta para satisfacer el coste de la
reparación sin IVA. Declara que la reclamación del inquilino es objetivamente
es desproporcionada y contraria a la equidad y a la función social del derecho
instado, lo que permite calificarla de abusiva.
A) DOCTRINA GENERAL SOBRE LOS ARRENDAMIENTOS URBANOS
DE RENTA ANTIGUA Y REPARACIONES NECESARIAS EN EL INMUEBLE.
Debemos partir como
premisa básica de que el contrato de arrendamiento es un contrato bilateral,
oneroso y conmutativo, por lo que no puede desconocerse la equivalencia de las
prestaciones que debe de regir en toda relación jurídica bilateral, de modo que
no cabe cargar de un modo continuado las obligaciones de una de las partes
exclusivamente sin contraprestación acorde de la otra, pues con ello se rompe
el equilibrio básico de las obligaciones.
La Audiencia
Provincial de Tarragona, sección 1ª, ya se pronunció sobre la cuestión
señalando en la sentencia de 15-octubre-1999 (ROJ: SAP T 1386/1999) que en
interpretación del art. 107 de la LAU debe señalarse, en primer término, que
resultan de aplicación los principios de equidad del art. 3 del Código Civil,
el artículo 111-9 de la Ley 29/2002, de 30 de diciembre, primera ley del Código
civil de Cataluña), el principio de la buena fe recogido en el art. 7 del
Código Civil y en el art. 9 de la misma LAU (artículo 111-7) de la Ley 29/2002,
de 30 de diciembre, primera Ley del Código civil de Cataluña), y el rechazo que los mismo
artículos hacen en sus respectivos apartados 2º del abuso de derecho,
principios cuya aplicación al objeto presente de debate viene admitido por el
Tribunal Constitucional que en su Auto de fecha 22 de mayo de 1995 nos dice:
"Así planteado el problema, no se trata tanto de que la Audiencia haya
"derogado" o no aplicado la ley -los arts. 1554,2 CC y 107 LAU- al
caso concreto enjuiciado, en una suerte de "insumisión judicial", que
estaría prohibida por el art. 117,1 CE que somete a los Jueces y Magistrados al
imperio de la ley, ni de que haya dejado de aplicar la ley ordinaria por ser
contraria a algún principio constitucional sin haber planteado previamente la
cuestión de inconstitucionalidad (art. 163 CE). Simplemente ha acudido a un
concepto "válvula", o concepto jurídico indeterminado, como es el
principio general de la buena fe, expresamente contemplado en el art. 7,1 CC y,
específicamente en el art. 9 LAU (recuérdese, en este sentido que la
"buena fe" se introduce en el plano legislativo en nuestro Derecho
positivo por primera vez en el ámbito de los arrendamientos urbanos), para
considerar que en el caso concreto enjuiciado la pretensión de la inquilina no
podía ser estimada por ser "inciviliter o contraria a las exigencias de la
buena fe. O, en otras palabras, porque atendidos los valores éticos imperantes
en la conciencia jurídica actual, no resulta admisible que un arrendador que
prácticamente no recibe ninguna utilidad del contrato de arrendamiento que le
vincula forzosamente al inquilino, tenga que sufragar los gastos cuantiosos de
unas reparaciones que le exige el inquilino que satisface una renta ínfima en
el momento actual".
O como expresa la Sentencia
de la AP de Cádiz, sección 8, de 14-octubre-2002 (ROJ: SAP CA 2622/2002), la
Sala considera que a la hora de determinar si las obras son de cargo del
arrendador no cabe realizar una aplicación meramente automática de los citados
preceptos, ha de imperar la equidad y la buena fe, manteniendo la proscripción
de situaciones en las que se detecte abuso del derecho, de manera que no se
produzca una ruptura de la equivalencia entre las prestaciones de ambas partes.
En casos como el que nos ocupa, en que las obras son de un coste muy elevado, y
la renta antigua , de baja cuantía, el arrendador se vería obligado a recibir
una desajustada contraprestación, sin posibilidad alguna de concluir el
contrato, al tratarse de arrendamientos en situación de prorroga legal. Es
totalmente contrario a la equidad la imposición de un desembolso patrimonial
importante, sin expectativa sinalagmática por parte del arrendatario, que
continuaría pagando una renta íntima. No se trata, sin embargo, de exonerar, en
cualquier caso al arrendador de la obligación de reparar, sino de aplicar al
caso concreto, y de forma ponderada el artículo 107 de la Ley de Arrendamientos
Urbanos. Este criterio ha sido mantenido par otras Audiencias como la Audiencia
Provincial de Orense en sentencias de 6 de octubre de 1997 y 9-11-1998 y por
otras Audiencias como SAP de Pontevedra de 20 de febrero de 1996, así como por
el Tribunal Supremo S. de 11 noviembre 1993.
En idéntico sentido
se han pronunciado más recientemente la SAP de Burgos, sección 3, de
18-noviembre-2013 (ROJ: SAP BU 924/2013) y la SAP de Madrid, sección 25, de
19-octubre-2010 (ROJ: SAP M 15073/2010).
B) Aplicando lo expuesto al supuesto ahora enjuiciado, la sentencia de la Audiencia Provincial de
Tarragona, de 21 de octubre de 2014, comparte los acertados razonamientos
de la Juzgadora de instancia en el sentido de que atendida la renta abonada
(9,32 euros el mes de febrero del 2.012 -folio 44-), choca con las exigencias
de la buena fe que el demandado que percibe una renta ínfima tenga que acometer
unas obras por un importe que necesitaría 415 mensualidades de renta para
satisfacer el coste de la reparación sin IVA. De ello resulta patente la
ruptura del sinalagma contractual, por ser la reclamación objetivamente
desproporcionada y contraria a la equidad y a la función social del derecho
instado; lo que permite calificarla de abusiva, aun admitiendo la falta de
intención de perjudicar, pues la inmoralidad o "antisocialidad" del
daño que el abuso de derecho requiere, puede manifestarse de forma subjetiva -
intención de dañar-, u objetiva -anormalidad en el ejercicio del derecho-,
según se ha configurado dicha figura por la doctrina jurisprudencial de la Sala
Primera del Tribunal Supremo, como recoge, entre otras, su sentencia de 5 de
marzo de 1996.
3º) La sentencia de la Audiencia Provincial de Ourense,
de 9 de noviembre de 1998, nº 524/1998, rec. 317/1998,
resuelve que no procede la imposición de la realización de obras en el local
pedida por la demandante al no existir equivalencia de prestaciones en el
contrato, debido al elevado coste de dichas obras y tratarse de un arrendamiento
de renta antigua.
A) Plantea la parte
arrendataria la realización de obras en el inmueble arrendado, a cargo del
arrendador, al amparo de lo establecido en el artículo 1554.2 del Código Civil,
en relación con el art. 107 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, siendo la
renta mensual abonada, la cantidad de 11.576 ptas. Es cierto que el artículo
107 de la Ley de Arrendamientos Urbanos establece que serán de cargo del
arrendador las reparaciones necesarias a fin de conservar la vivienda o local
de negocio arrendado en estado de servir para el uso convenido, entendiendo por
tales aquellas necesarias para mantener el objeto arrendado en condiciones de
uso, excluyendo las reparaciones de poco alcance, que no afectan al uso del
bien, o de aquellas que provengan de un uso inmoderado o culposo por parte del
arrendatario. Ahora bien, en la realización
de las obras a cargo del arrendador ha de imperar fe la equidad y la buena,
manteniendo la proscripción de situaciones en las que se detecte abuso del
derecho, de manera que no se produzca una ruptura de la equivalencia entre las
prestaciones de ambas partes; lo que sucedería toda vez que si las obras
son de un coste muy elevado, y la renta antigua , de baja cuantía, el
arrendador se ve obligado a recibir una desajustada contraprestación, sin
posibilidad alguna de concluir el contrato, al tratarse de arrendamientos en
situación de prórroga legal.
Es totalmente contrario a la equidad la imposición de
un desembolso patrimonial importante, sin expectativa sinalagmática por parte
del arrendatario, que continuaría pagando una renta ínfima. No
se trata, sin embargo, de exonerar, en cualquier caso al arrendador de la
obligación de reparar, sino de aplicar al caso concreto, y de forma ponderada
el artículo 107 de la Ley de Arrendamientos Urbanos. Este es el criterio
mantenido por esta Audiencia en sentencia de 6 de octubre de 1997, y por otras
Audiencias (SAP de Pontevedra de 20 de febrero de 1996, así como por el
Tribunal Supremo en su sentencia de 11 noviembre 1993).
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