- El nuevo plazo de UN MES para enervar la acción en los desahucios por falta de pago:
El artículo 22.4 de la LEC ha sido objeto de una importante modificación introducida por la Ley 19/2009, de 23 de noviembre de fomento y agilización procesal del alquiler y de eficiencia energética de los edificios (BOE de 24 de noviembre de 2009; PDF (PDF (BOE-A-2009-18733 - 9 págs. - 215 KB) .
Con esta modificación se trata de limitar las posibilidades de enervar la acción de desahucio por parte del arrendatario, de manera que si antes de la reforma éste no podía enervar la acción cuando el arrendador le hubiese requerido de pago por cualquier medio fehaciente, con al menos dos meses de antelación a la presentación de la demanda y el pago no se hubiese efectuado al tiempo de dicha presentación, con la reforma aludida ese plazo se reduce a un mes.
El artículo 22.4 de la LEC ha sido objeto de una importante modificación introducida por la Ley 19/2009, de 23 de noviembre de fomento y agilización procesal del alquiler y de eficiencia energética de los edificios (BOE de 24 de noviembre de 2009; PDF (PDF (BOE-A-2009-18733 - 9 págs. - 215 KB) .
Con esta modificación se trata de limitar las posibilidades de enervar la acción de desahucio por parte del arrendatario, de manera que si antes de la reforma éste no podía enervar la acción cuando el arrendador le hubiese requerido de pago por cualquier medio fehaciente, con al menos dos meses de antelación a la presentación de la demanda y el pago no se hubiese efectuado al tiempo de dicha presentación, con la reforma aludida ese plazo se reduce a un mes.
- La reforma modifica el apartado 4 y se introduce un nuevo apartado 5 al artículo 22 de la LEC, que quedan redactados del siguiente modo:
"4. Los procesos de desahucio de finca urbana o rústica por falta de pago de las rentas o cantidades debidas por el arrendatario terminarán mediante decreto dictado al efecto por el Secretario judicial si, antes de la celebración de la vista, el arrendatario paga al actor o pone a su disposición en el Tribunal o notarialmente el importe de las cantidades reclamadas en la demanda y el de las que adeude en el momento de dicho pago enervador del desahucio. Si el demandante se opusiera a la enervación por no cumplirse los anteriores requisitos, se citará a las partes a la vista prevenida en el artículo 443 de esta Ley, tras la cual el Juez dictará sentencia por la que declarará enervada la acción o, en otro caso, estimará la demanda habiendo lugar al desahucio.
Lo dispuesto en el párrafo anterior no será de aplicación cuando el arrendatario hubiera enervado el desahucio en una ocasión anterior, excepto que el cobro no hubiese tenido lugar por causas imputables al arrendador, ni cuando el arrendador hubiese requerido de pago al arrendatario por cualquier medio fehaciente con, al menos, un mes de antelación a la presentación de la demanda y el pago no se hubiese efectuado al tiempo de dicha presentación.
5. La resolución que declare enervada la acción de desahucio condenará al arrendatario al pago de las costas devengadas, salvo que las rentas y cantidades debidas no se hubiesen cobrado por causas imputables al arrendador".
- Los efectos serán la estimación de la demanda de desahucio resolviendo el contrato de arrendamiento y el consiguiente lanzamiento entregando la posesión de la vivienda o local al arrendador.
El requerimiento ha de ir dirigido a la reclamación de una concreta cantidad, careciendo de eficacia el requerimiento de pago, aunque se realice en el plazo previsto, si la cantidad reclamada es superior a la que le corresponda satisfacer al arrendatario. Por lo que no existiendo la concordancia entre requerimiento, la cuantía reclamada y la realmente debida resultará nulo y sin eficacia preclusiva.
Existe una corriente jurisprudencial, con la que nos mostramos absolutamente conformes, de la que son exponentes las sentencias de la Audiencia Provincial de Cantabria 21 de diciembre de 2004, de la Audiencia Provincial de Huesca (S. 12-11-99 y 19-11-2002), de la de Asturias de 1 de octubre de 2001 y de la Audiencia Provincial de Vizcaya (S.30-7-2001) que indican que la ley únicamente requiere que se haya requerido de pago al arrendatario y que lo sea de forma fehaciente, no exigiendo que se le advierta de las consecuencias del impago, ni que se le indique expresamente que debe pagar en dos meses (actualmente un mes) desde el requerimiento, ni que se le advierta que si no paga no podrá enervar la acción de desahucio que se le pudiera interponer a consecuencia del impago.
Asimismo ha de quedar suficientemente acreditado que el requerimiento llegó a conocimiento del arrendatario (el día y la forma) para que tenga plena eficacia a la hora de impedir una posible enervación.
Asimismo ha de quedar suficientemente acreditado que el requerimiento llegó a conocimiento del arrendatario (el día y la forma) para que tenga plena eficacia a la hora de impedir una posible enervación.
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