LA EXTINCION DEL CONTRATO
DE COMPRAVENTA O DE OPCION DE COMPRA POR MUTUO DISENSO SEGÚN LA JURISPRUDENCIA.
1º) La sentencia del Tribunal
Supremo Sala 1ª,
de 7-5-2013, nº 335/2013, rec. 252/201, declara la extinción del contrato de compraventa por
mutuo disenso y condena a la recíproca restitución de lo que las partes
hubieran entregado con motivo del contrato. En estos casos no existe resolución
del contrato sino acuerdo mutuo de extinguir el mismo pues, llegado el
vencimiento del plazo máximo para otorgar la escritura pública, ninguna de las
partes requirió a la otra para su cumplimiento; por el contrario, los
compradores entregaron las llaves a la sociedad vendedora, que fue aceptada.
Por tanto, ninguno de los dos deba asumir la
sanción de la clausula penal por desistimiento, de manera que ni el comprador
debe perder las cantidades entregadas como señal ni el vendedor devolverlas
duplicadas, sino únicamente debe devolver la cantidad que en su día recibió.
2º) Partiendo del axioma,
repetido innumerables veces por doctrina y jurisprudencia, "el negocio jurídico
es lo que es y no lo que las partes dicen que es". El de autos no es una
opción de compra: ésta es el precontrato en virtud del cual una parte concede a
otra la facultad exclusiva de decidir la celebración o no del contrato
principal de compraventa ( sentencias de 21 noviembre 2000, 5 junio 2003, 3
abril 2006). Este no es el caso. En el contrato, se pactan las obligaciones de
entregar la cosa y de pagar precio cierto, como obligación recíproca, con una
doble cláusula penal; en ningún caso, el adquirente, presunto optante, tiene la
facultad de decidir; todo lo contrario: se ve constreñido. Es el concepto de
compraventa (artículo 1445 del Código civil) como contrato (negocio jurídico
bilateral) por el que una parte se obliga a transmitir una cosa a cambio de que
la otra parte se obligue al pago de un precio cierto. El contrato de autos, por
más que emplee indistintamente variadas denominaciones, se pacta la obligación
de entrega de una finca con una ampliación, todo debidamente inscrito en el
Registro de la Propiedad, con plazo de entrega y la obligación de pago del
precio y la forma de hacerlo; ni por asomo aparece la facultad del comprador de
perfeccionar o no la compraventa, sino que se impone la obligación -a una y
otra parte- de la consumación. En el anexo de 3 octubre 2007 se prevé "la
fecha de elevación a público del contrato de compraventa definitivo"
(cláusula tercera).
A todo ello hay que añadir que, como
dice la sentencia de 2 marzo 2007, la calificación contractual constituye una
función atribuida fundamentalmente al juzgador de instancia, lo que funda en
numerosas sentencias anteriores y lo reiteran las de 20 febrero 2008, 20 enero
2009, 28 mayo 2009.
3º) La sentencia de la AP recurrida, califica la extinción,
que no resolución, de la relación contractual por mutuo disenso, ya que al llegar el
vencimiento del plazo máximo para otorgar la escritura pública, ninguna de las
partes requirió a la otra para su cumplimiento; por el contrario, los
compradores -que ocupaban la finca objeto del contrato- entregaron las llaves a
la sociedad vendedora, que fue aceptada. Más tarde, es cuando ésta remite
notarialmente carta poniendo de manifiesto la resolución y, a continuación, la
compradora interpone demanda instando la misma. No es, pues, resolución, sino
acuerdo mutuo de extinguir el contrato y no por incumplimiento, que no es
atribuible a ninguna de las partes, sino por conformidad.
Por lo cual, tal como dispone la sentencia de instancia:
En consecuencia deberá procederse a la recíproca restitución de lo que
las partes se hubieran entregado con motivo del contrato, sin que ninguno de
los dos deba asumir la sanción que por desistimiento comporta un pacto de arras
penitenciales, al no ser imponibles, en el presente caso, a ninguno de los dos
las consecuencias gravosas del desistimiento del artículo 1.454 CC, de manera
que ni el comprador debe perder las cantidades entregadas como señal ni el
vendedor devolverlas duplicadas, sino únicamente debe devolver la cantidad que
en su día recibió.
4º) LA EXTINCION DE LA
OPCION DE COMPRA POR MUTUO DISENSO: La llamada opción de compra constituye un
negocio jurídico atípico o innominado que no aparece expresamente regulado en
el Código Civil, debiendo considerarse admitido con base en el artículo 1255
del Código sustantivo y en la doctrina legal que ha perfilado su concepto y
caracteres. En este sentido, se ha definido como un precontrato, en principio
unilateral, en virtud el cual una parte concede a la otra la facultad exclusiva
de decidir sobre la celebración o no del contrato principal de compraventa, que
habrá de realizarse en un plazo cierto y en unas determinadas condiciones,
pudiendo también ir acompañado del pago de una prima por parte el optante. Por
ello, el contrato clásico no necesita ninguna actividad posterior de las partes
para desarrollar las bases contractuales, depende del optante que se
perfeccione o no (STS 16-4-79 EDJ 1979/673, 13-11-92, 16-10-97) y que el
contrato de compraventa quede firme, perfecto y en estado de ejecución,
obligatorio para el concedente.
También ha destacado la jurisprudencia
que, pendiente la opción, el concedente queda obligado a mantener su oferta y a
no disponer de la cosa que va a ser objeto de compraventa (STS 18-10-93 y
31-7-96). No obstante, en determinados casos, cuando además de la opción se
pactan otras obligaciones el contrato de opción adquiere la consideración de
oneroso y bilateral, si bien, la misma jurisprudencia ha mostrado su criterio
reticente, o cuando menos limitativo, sobre la aplicabilidad del art. 1.124 CC
y de la acción resolutoria que contempla a los contratos opcionales,
dependiendo de las características del contrato, admitiendo dicha posibilidad
en aquellos casos en los que la finalidad del negocio de opción se ha visto
frustrada, y en cualquier caso, es presupuesto necesario para la aplicación del
art. 1.124 CC la existencia de un vínculo contractual vigente del que surjan
obligaciones recíprocas.
Ello es lo que aquí aconteció, ya que
como se desprende del ejemplar que documentó la convención que en algunos
apartados se tilda de propia compraventa, se entrega ya parte del precio y los
intermediarios perciben parte de su comisión, el objeto eran unas parcelas calificadas
de suelo urbano, en las que había unas obras ejecutadas de urbanización, mas
las mismas no estaban concluídas, el optante asumía la finalización de las
mismas, sin que pudiera repercutir su coste sobre los demás propietarios de las
parcelas del polígono, y ello implicaba su legalización, para lo cual se acordó
que en el plazo de 15 días desde la suscripción del contrato, el optante tenía
que encargar la redacción de un proyecto para su tramitación ante el
Ayuntamiento, sufragado su precio por el mismo, y el mismo debería redactarse
por la optante y presentarse ante el ayuntamiento, con tres meses de antelación
al ejercicio de la opción (previsto el 7 de abril máximo), obligándose a
realizar las obras de urbanización tan pronto como el proyecto estuviera
aprobado por la Administración municipal, obligaciones que hay que reputar
esenciales ya que el propio concedente era dueño de parcelas, además pesaban
los embargos de otros parcelistas y en función de las mismas se acordó el
precio. Y nada de ello lleva a cabo el optante, pues es manifiesto por la
documental y así se recoge en la propia resolución, que ya el encargo al
Arquitecto Sr Mariano lo efectúa en fecha 20 de febrero de 2000, esto es, no
sólo superado con creces el plazo de los 15 días previstos en el contrato, sino
que ya era imposible que se redactara el proyecto tres meses antes del plazo de
la opción, no se comienza la elaboración del proyecto y a día de hoy sigue sin
realizarse, por lo que de confirmar la sentencia, dicha obligación quedaría sin
cumplirse habida cuenta que no se impone en la resolución y sin embargo se
deducen las cargas que puedan pesar.
Se justificaba y así se acoge en la
sentencia que ello encontraba justificación en el previo incumplimiento del
concedente, porque las instalaciones existentes eran irrecuperables. Mas la
Sala no lo comparte, y ello por cuanto, responsabilizándose el concedente de
que las obras que se describían estuvieran ejecutadas, nadie cuestiona que lo
estaban, otra cosa es que para legalizarlas tuvieran que efectuarse
modificaciones, de ahí que el optante se comprometiera a realizar un proyecto
reformado de urbanización, cuyo alcance y coste, por cierto no se concreta,
pues no todas las obras eran irrecuperables, y por la prueba testifical quedó
probado que la reconviniente había visitado las parcelas, siendo un profesional
del sector, por lo que no podía ni debía ignorar que para obtener la
legalización debían hacerse cambios, el propio perito indicó su validez en el
momento del contrato si hubiesen estado acabadas, mas que la legalización se
produce conforme a la normativa en el momento de la misma; a todo lo cual hay
que añadir que en momento alguno anterior o posterior denunció el hipotético
incumplimiento del concedente, le requirió para que modificara lo ejecutado o
se rebajara el precio, ni lo ha hecho hasta ahora, dejando las parcelas como
estaban, manifestando, por el contrario, cuando ejercitaba la opción que lo
hacía en los términos pactados en el contrato suscrito el día 7 de octubre,
cuyos términos aceptaba plenamente (folio 102), por lo que si era así, mal
puede aducir ahora el preexistente incumplimiento de la parte contraria. Por
consiguiente, como quiera que el recurrido al ejercitar la acción no se atuvo a
lo pactado, y con sus actos anteriores y posteriores se reveló que no se iba a
hacer el proyecto, lógico es
mantener como argumentaban los recurrentes que finalmente existió un mutuo disenso,
confirmado con la prueba testifical, y con el hecho de que en diciembre de
2000 otorgaran los instrumentos públicos de la otra compraventa, sin referencia alguna a la
opción, hasta pasados tres años, en que se remite la carta obrante al folio 67,
y que se acoja el recurso, con rechazo de la reconvención y estimación de la
demanda, en cuanto pedía que se declarara resulto el contrato de opción de
compra.
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