La sentencia del Tribunal Supremo de la Sala de lo Civil, nº 771/2010, de fecha 22 de noviembre de 2010, establece la doctrina jurisprudencial del TS sobre los efectos del pago total de la de la renta en un arrendamiento de local de negocio, fuera de plazo, y después de presentada la demanda de desahucio.
Estableciendo el TS que procede el desahucio de arrendamiento de inmueble para uso distinto de vivienda, por falta de pago de varias mensualidades, a pesar de que las mismas fueron abonadas antes de la citación para el acto de la vista del juicio.
1º) Se recurre en casación por la entidad subarrendataria de una nave industrial, la sentencia que declaró resuelto el contrato de subarrendamiento y ordenó el desalojo de la nave, por considerar que el hecho de que la ahora recurrente dejara de abonar las rentas a la semana siguiente de recibir la factura con su importe y dentro del mismo mes de la emisión, para comenzar a satisfacer la renta no en el mismo mes en que recibía la factura en la que se especificaba su importe, sino en la segunda quincena del mes siguiente, constituye un retraso culpable que supone un incumplimiento del contrato. La actora se opone a la resolución contractual, y argumenta que uno de los periodos de renta que la demandante consideró pagado con retraso se abonó antes de la citación para el acto de la vista del juicio, y el otro no era debido en ese momento, ya que se pagó, como hasta entonces venía haciendo dentro de los primeros quince días del mes siguiente al que el importe de renta era debido.
Declara la Sala que lo cierto es que la recurrente debía los importes de renta en los que se sustentaba la acción ejercitada en el momento en el que se interpuso la demanda, lo que basta para determinar que se ha producido un incumplimiento contractual que exige estimar la acción de desahucio.
Estableciendo el TS que procede el desahucio de arrendamiento de inmueble para uso distinto de vivienda, por falta de pago de varias mensualidades, a pesar de que las mismas fueron abonadas antes de la citación para el acto de la vista del juicio.
1º) Se recurre en casación por la entidad subarrendataria de una nave industrial, la sentencia que declaró resuelto el contrato de subarrendamiento y ordenó el desalojo de la nave, por considerar que el hecho de que la ahora recurrente dejara de abonar las rentas a la semana siguiente de recibir la factura con su importe y dentro del mismo mes de la emisión, para comenzar a satisfacer la renta no en el mismo mes en que recibía la factura en la que se especificaba su importe, sino en la segunda quincena del mes siguiente, constituye un retraso culpable que supone un incumplimiento del contrato. La actora se opone a la resolución contractual, y argumenta que uno de los periodos de renta que la demandante consideró pagado con retraso se abonó antes de la citación para el acto de la vista del juicio, y el otro no era debido en ese momento, ya que se pagó, como hasta entonces venía haciendo dentro de los primeros quince días del mes siguiente al que el importe de renta era debido.
Declara la Sala que lo cierto es que la recurrente debía los importes de renta en los que se sustentaba la acción ejercitada en el momento en el que se interpuso la demanda, lo que basta para determinar que se ha producido un incumplimiento contractual que exige estimar la acción de desahucio.
2º) La controversia existente entre las diferentes Audiencias Provinciales a las que se refiere el recurrente gira en torno a si, en un proceso de desahucio de finca urbana por falta de pago de las rentas, procede o no decretar el desahucio cuando el demandado haya hecho efectivo el pago de la renta debida, con unos días de retraso respecto del plazo estipulado en el contrato.
La Sala de lo civil del TS, ya ha fijado como doctrina jurisprudencial(SSTS 24 de julio de 2008, [RC n.º 508/2002 ], 26 de marzo de 2009 [RC n.º 1507/2004 ], 20 de octubre de 2009, [RC n.º 1507/2004 ], entre otras) que el pago total de la renta del arrendamiento de una local de negocio, fuera de plazo y después de presentada la demanda de desahucio, no excluye la posibilidad de la resolución arrendaticia, aunque la demanda se funde en el impago de una sola mensualidad de renta, sin que el arrendador venga obligado a que el arrendatario se retrase de ordinario en el abono de las rentas periódicas.
Esta conclusión se funda en los siguientes argumentos:
A) La primera causa específica de resolución mencionada en el artículo 114.1 de la Ley de Arrendamientos Urbanos se refiere a la falta de pago de la renta o de las cantidades que a esta se asimilan.
B) Por ser el contrato de arrendamiento urbano oneroso y conmutativo, la primera obligación del arrendatario es la de pagar la renta; por otra parte, salvo cuando las partes hayan acordado que su abono se efectúe en un solo momento, este contrato es de tracto sucesivo y el impago de una sola mensualidad de renta puede motivar la resolución contractual.
La sentencia recurrida, que fue dictada antes de las anteriores, se ajusta por completo a la doctrina de la Sala 1ª del TS. Tras razonar que la parte demandada, ahora recurrente, debía los importes de renta en los que sustenta la acción ejercitada en el momento en el que se interpuso la demanda, concluye que pese a que hizo efectivo su pago en un momento posterior, se ha producido un incumplimiento contractual que exige estimar la acción de desahucio.
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