LA ENTREGA DE LAS LLAVES POR LOS ARRENDATARIOS ANTES DE LA FINALIZACION DE LOS CONTRATOS DE ARRENDAMIENTO.
Sería improcedente la declaración de desahucio del arrendatario y la reclamación del pago de las rentas pendientes, si el arrendatario demandado ha hecho la entrega de llaves antes de la interposición de la demanda, a pesar de que no concurran ninguno de los supuestos de desistimiento unilateral al que reconoce eficacia jurídica la Ley Arrendaticia, en sus artículos 11 y 12, que exigen o un acuerdo de las partes, o que acreditase la existencia de alguna de las causas reguladas legalmente, sin que ninguna de ellas haya sido alegada.
Sería improcedente la declaración de desahucio del arrendatario y la reclamación del pago de las rentas pendientes, si el arrendatario demandado ha hecho la entrega de llaves antes de la interposición de la demanda, a pesar de que no concurran ninguno de los supuestos de desistimiento unilateral al que reconoce eficacia jurídica la Ley Arrendaticia, en sus artículos 11 y 12, que exigen o un acuerdo de las partes, o que acreditase la existencia de alguna de las causas reguladas legalmente, sin que ninguna de ellas haya sido alegada.
1º) Debe recordarse que el contrato de arrendamiento en un contrato bilateral, oneroso y sinalagmático, por lo que no cabe la resolución unilateral voluntaria injustificada -desistimiento-, salvo en los supuestos legalmente establecidos, en el art. 11 LAU, o si ello ha sido expresamente pactado por las partes. De manera que, suponiendo la resolución unilateral voluntaria anticipada un incumplimiento contractual de carácter esencial -la parte que "desiste" incumple la duración pactada-, por lo que, ante ello, la contraparte puede optar, de acuerdo con lo dispuesto en el art. 1124 CC, entre la resolución o el cumplimiento contractual (con indemnización por los daños y perjuicios causados, en su caso).
Es por ello, que no basta para resolver el contrato (extinguiendo con ello la obligación del pago de la renta) ni el mero abandono de la finca ni el simple ofrecimiento de las llaves al arrendador, sino que el contrato no puede entenderse resuelto hasta el momento en que éste acepta la resolución.
Es decir, legalmente, la consignación de las llaves, aun cuando sea judicialmente, no comporta la resolución del contrato ni evita que se sigan devengándose las rentas sino hasta el momento en que el arrendador, una vez conferido por el órgano judicial traslado de la referida consignación, manifiesta aceptar las llaves consignadas y, con ello, la resolución del contrato, ya que hasta ese momento el mismo mantiene su facultad de optar entre la resolución y el cumplimiento.
2º) Sin olvidar que no es lo mismo que si el contrato de arrendamiento se resolvió por voluntad conjunta de las partes, o, si, por el contrario, solo hubo resolución unilateral por parte del arrendatario.
Para resolver dicha cuestión debe señalarse con carácter previo que estando prorrogado el contrato por disposición legal, el arrendatario no podía desistir unilateralmente del mismo al no darse los dos supuestos contemplados en el párrafo primero del artículo 11 de la Ley 29/1994 de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, sin que, por otra parte, el cumplimiento del plazo del contrato pueda dejarse al arbitrio de una de las partes (artículo 1256 del Código Civil), de tal modo que la parte que opone la existencia de una resolución de mutuo acuerdo previa a la expiración del plazo asume la carga de acreditar dicho extremo (artículo 217 de la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil).
3º) En este punto, si bien referido al art. 56 de la anterior Ley de Arrendamientos Urbanos de 1.964, es de traer a colación la jurisprudencia del Tribunal Supremo, en el sentido de la procedencia sobre la moderación a la vista de las circunstancias del caso en las hipótesis de desistimiento del contrato. Por lo que no cabe reclamar rentas al arrendatario tras la entrega de las llaves por el mismo.
Pues la remisión expresa al artículo 9 de la LAU que se suele hacer en los contratos de arrendamiento de vivienda, puede significar el reconocimiento explícito de la libertad de fijar cualquier duración, pero que, como precisa este precepto, si es inferior a cinco años, éste se prórroga obligatoriamente por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcance una duración mínima de cinco años, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador con treinta días de antelación como mínimo a la fecha de terminación del contrato o de cualquiera de las prórrogas, su voluntad de no renovarlo. La cláusula tercera fija como plazo justo los cinco años que es la duración mínima de cualquier arrendamiento siempre en beneficio del arrendatario. Se hace coincidir el plazo pactado con el plazo mínimo -cinco años-, excluyendo, sin embargo, la posibilidad de no poder renovar el contrato en los términos que fija el artículo 9.1 de la LAU. Es decir, los beneficios que se le concede al arrendatario de tener derecho a usar una vivienda por un plazo de cinco años aunque la duración es inferior, pudiendo no renovar el contrato al cabo de cada período con treinta días de antelación como mínimo a la fecha de la terminación, quedan, en parte anulados, con la cláusula tercera que si bien fija un plazo de cinco años -que es un plazo único- deja fuera la renovación contractual, que siempre lo tendría en un contrato de arrendamiento con un plazo inferior -cuya duración mínima de cinco años está garantizada por ley-.
La cláusula 3ª en cuestión excluye el artículo 11 de la LAU que prevé el desistimiento del contrato de arrendamiento de vivienda con una duración pactada superior a cinco años, con un régimen indemnizatorio previsto para ello. La jurisprudencia menor viene entendiendo que esta cláusula no es contraria al artículo 6 de la LAU que establece que son nulas, y se tendrán por no puestas, las estipulaciones que modifiquen en perjuicio del arrendatario las normas del título II -que comprende los artículos 6 a 28 -, salvo los casos en que la propia expresamente lo autorice. Esta cláusula 3ª incluso es válida si no se prevé la posibilidad de poder desistir del contrato. En el contrato del arrendamiento de la litis la cláusula sexta al menos establece que el arrendatario se compromete a comunicar por escrito con dos meses de antelación su decisión de dejar el piso.... De acuerdo con esta cláusula, el arrendatario sólo estaba facultado para no renovar el contrato, poniéndolo en conocimiento del arrendador, al menos con un mes de antelación.
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