Sí, los defectos en el boletín eléctrico pueden ser considerados vicios ocultos que dan derecho a reclamar una indemnización en la compraventa de vivienda de segunda mano, siempre que cumplan los requisitos jurisprudenciales establecidos para los vicios ocultos. La clave está en que el defecto sea preexistente, grave, no conocido ni fácilmente reconocible por el comprador, y que afecte significativamente al uso de la vivienda.
La jurisprudencia española, especialmente la del Tribunal Supremo y las Audiencias Provinciales, establece criterios claros para determinar cuándo un defecto puede ser calificado como vicio oculto en la compraventa de bienes inmuebles. Estos criterios incluyen que el defecto sea una anomalía relevante, preexistente a la venta, no conocida ni fácilmente detectable por el comprador medio, y que afecte de manera significativa al uso o valor del bien, de modo que, de haberlo conocido, el comprador no habría adquirido la vivienda o habría pagado un precio menor.
Aplicando estos principios, los defectos en el boletín eléctrico (por ejemplo, irregularidades técnicas, falta de adecuación a la normativa o imposibilidad de obtener suministro eléctrico legal) pueden ser considerados vicios ocultos si cumplen con los requisitos mencionados. En tal caso, el comprador tendría derecho a ejercitar las acciones edilicias, que incluyen la indemnización por daños y perjuicios, la rebaja del precio o incluso la resolución del contrato, dependiendo de la gravedad del defecto.
1º) Antecedentes y Ley Relevante.
El régimen jurídico de los vicios ocultos en la compraventa de bienes inmuebles en España se fundamenta en los artículos 1484 y siguientes del Código Civil, que obligan al vendedor a responder por los defectos ocultos que hagan la cosa impropia para el uso al que se destina o que disminuyan de tal modo ese uso que, de haberlos conocido el comprador, no la habría adquirido o habría pagado menos por ella.
La jurisprudencia ha desarrollado y precisado los requisitos para la aplicación de este régimen, dada la ausencia de una definición legal exhaustiva de "vicio oculto".
La Sentencia del Tribunal Supremo nº 478/2010 de 8 de julio de 2010 sistematiza los principios aplicables: el defecto debe ser una anomalía relevante, preexistente a la venta, no conocida ni cognoscible por el comprador medio, y de tal entidad que afecte al uso o valor del bien. La Sentencia del Tribunal Supremo nº 777/2005 de 17 de octubre de 2005 añade que el comprador debe probar la existencia y preexistencia del vicio, así como su gravedad, y que la acción debe ejercitarse dentro del plazo legal.
Las Audiencias Provinciales, como la Sentencia de la Audiencia Provincial de Navarra, Sección 3ª, nº 345/2019 de 27 de junio de 2019, reiteran estos requisitos y subrayan que la jurisprudencia ha sido la encargada de perfilar los contornos del concepto de vicio oculto, dada la falta de concreción legal.
2º) Jurisprudencia.
La jurisprudencia relevante, tanto del Tribunal Supremo como de las Audiencias Provinciales, establece los siguientes requisitos para que un defecto sea considerado vicio oculto:
Ocultamiento: El defecto no debe ser conocido ni fácilmente reconocible por el comprador medio, teniendo en cuenta su preparación técnica. Si el comprador es un profesional del ramo, se le exige un mayor grado de diligencia (Sentencia del Tribunal Supremo nº 777/2005 de 17 de octubre de 2005; Sentencia del Tribunal Supremo nº 533/2005 de 29 de junio de 2005).
Preexistencia: El defecto debe existir al tiempo de la perfección del contrato, aunque su manifestación sea posterior (Sentencia del Tribunal Supremo nº 478/2010 de 8 de julio de 2010).
Gravedad: El defecto debe ser de tal entidad que haga la cosa impropia para el uso al que se destina o disminuya de tal modo ese uso que, de haberlo conocido el comprador, no la habría adquirido o habría pagado menos (Sentencia del Tribunal Supremo nº 478/2010 de 8 de julio de 2010; Sentencia del Tribunal Supremo nº 777/2005 de 17 de octubre de 2005).
Plazo: La acción debe ejercitarse dentro del plazo legalmente previsto (Sentencia del Tribunal Supremo nº 777/2005 de 17 de octubre de 2005).
La Sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid, Sección 13ª, nº 494/2021 de 22 de diciembre de 2021 reitera que el defecto debe ser grave, oculto y persistente al momento de la celebración del contrato, y que debe afectar al uso o valor del bien.
3º) Aplicación a los defectos en el boletín eléctrico.
El boletín eléctrico, o certificado de instalación eléctrica, es un documento técnico que acredita que la instalación eléctrica de la vivienda cumple con la normativa vigente y es apta para el suministro. Un defecto en el boletín puede consistir en la inexistencia del mismo, en la existencia de irregularidades técnicas en la instalación, o en la imposibilidad de obtener el suministro eléctrico legalmente debido a deficiencias ocultas.
Para que un defecto en el boletín eléctrico sea considerado vicio oculto, debe cumplir los requisitos jurisprudenciales antes expuestos:
Ocultamiento: Si el defecto no es apreciable a simple vista ni por una persona sin conocimientos técnicos, y el comprador no es un profesional del sector eléctrico, el defecto puede considerarse oculto. Por ejemplo, si la instalación eléctrica presenta deficiencias técnicas que impiden la obtención del boletín, pero estas no son detectables sin una inspección técnica especializada, se cumple este requisito (Sentencia del Tribunal Supremo nº 533/2005 de 29 de junio de 2005).
Preexistencia: El defecto debe existir en el momento de la compraventa, aunque se manifieste posteriormente, por ejemplo, cuando el comprador intenta dar de alta el suministro eléctrico y descubre que la instalación no cumple la normativa (Sentencia del Tribunal Supremo nº 478/2010 de 8 de julio de 2010).
Gravedad: Si el defecto impide el uso normal de la vivienda (por ejemplo, porque no se puede obtener suministro eléctrico legalmente) o disminuye significativamente su valor, se cumple el requisito de gravedad. La imposibilidad de obtener el boletín eléctrico puede hacer la vivienda impropia para su uso habitual, lo que la jurisprudencia considera suficiente para calificar el defecto como vicio oculto (Sentencia del Tribunal Supremo nº 478/2010 de 8 de julio de 2010; Sentencia de la Audiencia Provincial de Navarra, Sección 3ª, nº 345/2019 de 27 de junio de 2019).
Plazo: El comprador debe ejercitar la acción dentro del plazo legal desde el descubrimiento del defecto (Sentencia del Tribunal Supremo nº 777/2005 de 17 de octubre de 2005).
4º) Derecho a indemnización.
La consecuencia jurídica de la existencia de un vicio oculto es que el comprador puede ejercitar las acciones edilicias: la rescisión del contrato o la rebaja proporcional del precio, además de la indemnización de daños y perjuicios si el vendedor conocía el vicio y no lo declaró (Sentencia del Tribunal Supremo nº 478/2010 de 8 de julio de 2010). La doctrina y la jurisprudencia coinciden en que la acción de indemnización es procedente cuando el defecto es grave y afecta al uso o valor de la vivienda.
El material doctrinal consultado refuerza esta interpretación, señalando que la presencia de un vicio oculto en la cosa vendida da lugar a acciones edilicias para reequilibrar las prestaciones, como la rebaja del precio o la rescisión del contrato si el vicio es grave.
5º) Ejemplos prácticos.
Supuestos en los que los tribunales han considerado vicios ocultos defectos técnicos no apreciables a simple vista incluyen problemas estructurales, presencia de materiales peligrosos o deficiencias en instalaciones esenciales.
Por analogía, un defecto en el boletín eléctrico que impida el uso normal de la vivienda o requiera una inversión significativa para su subsanación puede ser considerado vicio oculto, siempre que el comprador no pudiera detectarlo razonablemente antes de la compra.
6º) Excepciones y Advertencias.
Existen algunas excepciones y
matices relevantes:
Conocimiento o cognoscibilidad del defecto: Si el defecto era fácilmente detectable por el comprador, o si este es un profesional del sector eléctrico, se puede excluir la responsabilidad del vendedor (Sentencia del Tribunal Supremo nº 777/2005 de 17 de octubre de 2005; Sentencia del Tribunal Supremo nº 533/2005 de 29 de junio de 2005). La jurisprudencia exige valorar la diligencia exigible al comprador según sus conocimientos y circunstancias.
Defectos manifiestos: No se consideran vicios ocultos los defectos que están a la vista o que el comprador pudo detectar con una inspección razonable (Sentencia del Tribunal Supremo nº 533/2005 de 29 de junio de 2005).
Defectos sobrevenidos: El
vendedor no responde de defectos que surjan después de la venta, sino solo de
los preexistentes (Sentencia del Tribunal Supremo nº 777/2005 de 17 de octubre
de 2005).
Plazo de ejercicio de la acción: El comprador debe ejercitar la acción dentro del plazo legal desde el descubrimiento del defecto, bajo pena de caducidad (Sentencia del Tribunal Supremo nº 777/2005 de 17 de octubre de 2005).
7º) Conclusión.
En síntesis, la jurisprudencia española permite considerar los defectos en el boletín eléctrico como vicios ocultos en la compraventa de vivienda de segunda mano, siempre que se trate de anomalías graves, preexistentes, no conocidas ni fácilmente detectables por el comprador medio, y que afecten significativamente al uso o valor de la vivienda.
En tales casos, el comprador puede reclamar la indemnización
correspondiente, la rebaja del precio o incluso la resolución del contrato,
conforme a las acciones edilicias previstas en el Código Civil y desarrolladas
por la jurisprudencia. La clave está en la concurrencia de los requisitos
jurisprudenciales, siendo esencial la valoración de las circunstancias
concretas de cada caso.
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