La sentencia de la Audiencia Provincial
de Jaén, sec. 1ª, de 6 de febrero de 2019, nº 132/2019, rec. 122/2018, declara que la servidumbre no inscrita
no es oponible al tercero adquirente del fundo sirviente cuando el Registro no
contiene mención alguna de la existencia del gravamen y, a su vez, inscribe su
derecho, siempre que concurra en el tercero adquirente el requisito de la buena
fe, es decir, la ignorancia del gravamen.
La servidumbre no inscrita en el
Registro de la Propiedad no afecta a los terceros adquirentes de buena fe
amparados por el art. 34 LH.
Pues de conformidad con el artículo 606 del
Código Civil y 32 de la LH, los títulos de dominio o de otros derechos reales
sobre bienes inmuebles, que no estén debidamente inscritos o anotados en el
Registro de la Propiedad no perjudican a tercero.
Establece el artículo 32 de la Ley
Hipotecaria, regulada en el Decreto de 8 de febrero de 1946 por el que se
aprueba la nueva redacción oficial de la Ley Hipotecaria:
"Los títulos de dominio o de otros derechos reales sobre bienes inmuebles, que no estén debidamente inscritos o anotados en el Registro de la Propiedad, no perjudican a tercero".
A) Antecedentes.
La sentencia de instancia estima la demanda en la que se ejercitaba la acción negatoria de servidumbre de acueducto ex art. 557 y siguientes Cc, respecto de la tubería que forma parte de la instalación hidráulica de la Comunidad de Regantes demandada y que atraviesa la finca propiedad de los actores, adquirida en el año 2.007, ordenando la extracción de la misma y restitución de los terrenos al estado anterior a su instalación, al concluir que no constando la misma en escritura pública de compra y no habiéndose inscrito la misma en el registro de la propiedad, no se acredita ni que los nuevos dueños tuvieran conocimiento de su existencia al tiempo de la compra, ni existen signos evidentes u ostensibles que mostraran aquella.
Se desestima pues en consonancia la acción confesoria que de dicha
servidumbre se ejercitaba vía reconvencional.
Contra dicho pronunciamiento, además del
prólogo poniendo de manifiesto el gravísimo e irreparable perjuicio que se le
causaría a la Comunidad de regantes con la alteración del trazado del tramo de
tubería transportadora que atraviesa la finca actora, por tratarse de una obra
de ingeniería de gran envergadura por gravedad, que necesariamente habría de
ser recalculada en su integridad,
se alza la representación procesal de la demandada reconveniente y tras poner
de manifiesto el contrasentido e incongruencia que implica el reconocimiento
por la sentencia combatida de la constitución voluntaria de la servidumbre en
su día mediante acuerdo con el propietario de la finca entonces y la estimación
al tiempo de la acción negatoria en lugar de la ejecutoria ejercitada, aun sin
nominarlo expresamente viene a denunciar la existencia de error en la
valoración la prueba, arguyendo que de su resultado, se ha de estimar que aún
no inscrito dicho derecho real limitativo en el Registro de la Propiedad, los
actores tenían conocimiento al tiempo de la compra y que en cualquier caso, sí
existen signos evidentes de su existencia que suplen dicha falta de publicidad
registral.
B) La servidumbre no inscrita en el Registro
de la Propiedad no afecta a los terceros adquirentes de buena fe amparados por
el art. 34 LH.
Centrado así el objeto del debate, habrá
de aclararse que no se discute aquí como parece aducirse, si la servidumbre se
constituyó en su día mediante acuerdo con el Sr. Pedro Enrique por contrato
privado de 4-6-97, ni la existencia por tanto de la tubería que atraviesa la
finca actora, hechos plenamente admitidos, ni siquiera se discute que se la instalación de la que
forma parte la tubería discutida forme parte de un importantísimo proyecto e
instalación con un trazado desde la captación de aguas de más de nueve
kilómetros, que fue pactado con todos y cada uno de los propietarios afectados
a los que se indemnizó debidamente, para convertir las fincas de unos
trescientos vecinos de un total aproximado de 2000 habitantes del pueblo de
Bedmar en fincas de riego, así se declara en sentencia en base a la pericial demandada,
y anexo segundo del informe pericial que se aportó como doc. nº 3 de la
contestación.
La discusión se centraba y se residencia
de nuevo, en si esa servidumbre que fue constituida cuando era propietario de
la finca el Sr. Pedro Enrique , que fue vendida en el año 2.000 al Sr.
Alejandro y posteriormente adquirida por los actores en 2.007, puede entenderse
afecta a estos últimos como terceros adquirentes de buena fe amparados por el
art. 34 LH, al no constar en la escritura pública de compraventa la existencia
de la servidumbre, ni inscrita en el Registro de la Propiedad, extremos estos
sobre los que también hay pleno consenso.
No se trata pues de que exista la
posibilidad como se explica de la constitución de una servidumbre voluntaria a
virtud de lo dispuesto en el art. 537 en relación con el art. 594 Cc , sea
suficiente un concierto de voluntades que ni siquiera ha de constar por escrito
a virtud del principio de libertad de forma y menos aún en documento público,
ni de que para su efectividad entre los que la constituyen haya de ser
inscrita, pues ello tendría una finalidad probatoria y de la imposibilidad de
que por posteriores adquirentes se pudiera alegar desconocimiento.
No obstante es evidente que en el
negocio jurídico en el que se establezca el gravamen, en cuanto limitativo del
dominio sobre el predio sirviente, ha de constar bien clara la voluntad de los
otorgantes, ya que en caso de duda opera la presunción de libertad del fundo,
en virtud de la cual debe favorecerse en lo posible el interés y condición del
predio supuestamente sirviente
(en este sentido, sentencias del Tribunal Supremo de 13-3-1952 , 8-4-1965 ,
6-12-1985 , 8-10-1988 , 24-2-1997 y 8-7-2003 ). Consecuentemente, tal como han
señalado, entre otras, las SSTS de 29-5-1079 , 25-9-1979 y 5-3-1993 , la simple
apariencia física o la existencia de un signo exteriorizador de la servidumbre
no representa un dato del que quepa deducir sin más la realidad del gravamen,
si dicho signo no viene respaldado con el título correspondiente, la
prescripción u otro medio apto para determinar la constitución del derecho real
sobre cosa ajena, ahora bien estos signos, según constante doctrina si son
ostensibles e indubitados su apariencia exterior les atribuye una publicidad
equivalente a la inscripción y, por tanto, surten efecto aunque no resulte del
Registro la existencia del gravamen, así lo expresa la Sentencia del Tribunal
Supremo de 24 de marzo de 1993 ".
Ahora bien, en cuanto a la infracción
del Art. 34 LH, de conformidad con el artículo 606 Cc y 32 de la LH, los
títulos de dominio o de otros derechos reales sobre bienes inmuebles, que no
estén debidamente inscritos o anotados en el Registro de la Propiedad no
perjudican a tercero.
Así pues, la servidumbre no inscrita en las condiciones exigidas por la Ley y
Reglamento Hipotecario, en principio no es oponible al tercero adquirente del
fundo sirviente cuando el Registro no contiene mención alguna de la existencia
del gravamen y, a su vez, inscribe su derecho, todo ello siempre y cuando
concurra en el tercero adquirente el requisito esencial de la buena fe. Esto
es, la ignorancia del gravamen, ya que, en otro caso, no resultaría amparado
por la fe pública registral, ausencia de buena fe que existe, sea la
servidumbre aparente o no, cuando el tercero tenía conocimiento efectivo de la
existencia extraregistral de la carga real (STS de 25 de mayo de 1974).
Igualmente, existe una consolidada
jurisprudencia (SSTS de 20 de diciembre de 1962, 21 de diciembre de 1970, STS
de 30 de diciembre de 1975, STS de 29 de mayo de 1979, STS de 5 de abril de
1986 y STS de 12 de diciembre de 1990), según la cual cuando los signos de la
servidumbre son ostensibles e indubitados, su apariencia exterior les atribuye
una publicidad equivalente a la inscripción y, por tanto, surten efecto contra
el adquirente del inmueble aunque no resulte del registro la existencia del
gravamen. Así cuando se demuestra que el adquirente conoció o tuvo motivos
racionales para conocer, antes de perfeccionar su adquisición, que la finca
estaba gravada con un derecho de servidumbre, no podrá ampararse en la falta de
inscripción, y tal conocimiento existe cuando los signos de una servidumbre
sean ostensibles y, por ende, indubitados (STS de 23 de octubre de 1980, STS de
5 de abril de 1986 y STS de 15 de marzo de 1993).
En efecto, la buena fe es un estado de
conocimiento y no de conducta, como ocurre en las obligaciones y contratos (S
del TS 16 febrero 1981, STS de 23 enero 1989, STS de 12 julio 1996, STS de 23
junio 1998 y STS de 17 julio 1999), sin que para apreciar la mala fe sea
necesaria la concurrencia del engaño o la maquinación fraudulenta. A los
efectos del art. 34 LH, basta con desconocer o ignorar la disconformidad de los
asientos del Registro con la realidad jurídica y, en definitiva, la existencia
de una posible inexactitud registral, entendido este concepto en sentido amplio
(SSTS 6 julio 1945, STS de 1 julio 1958, STS de 23 enero 1989, STS de 27
septiembre 1996 y STS de 19 octubre 1998).
Por ello, aunque es cierto que el
adquirente del titular según el Registro no precisa realizar una previa
investigación a ultranza de las vicisitudes extratabulares de la finca para
estar amparado por la fe pública registral, como claramente nos dice la Sentencia
del TS de 4 marzo de 1988 , ello será siempre que dicho tercero ignore
realmente y por completo la posible inexactitud registral y no haya tenido
"medios racionales y motivos suficientes para conocer" la inexactitud
registral debiendo emplear la mínima diligencia exigible en conocerla, ya que
si conoce por cualquier medio alguna discordancia entre el Registro y la
realidad o si el empleo de una mínima diligencia le hubiera permitido saber de
dicha inexactitud ( STS. 8 mayo 1992), el adquirente, más allá de confiar pura
y simplemente en lo que el Registro público, tiene un deber moral de
averiguación (SS TS 28 junio 1941 y 14 marzo 1963), y no le basta para ser
considerado tercero de buena fe con la mera indagación formalista que se deriva
de consultar los libros registrales (SSTS 30 enero 1960 y 5 julio 1985).
Sólo en tales casos, no podrá, por
tanto, invocar con éxito el artículo 34 de la LH porque esa realidad exterior
establecida en la finca elimina el requisito de la existencia de buena fe en el
adquirente, presupuesto necesario para obtener la protección consagrada en el
anterior precepto hipotecario al tercer adquirente (SSTS de 18 de noviembre de
2003 y 27 de octubre de 2003).
C) Conclusión.
A virtud pues de la doctrina expuesta,
habremos de coincidir con la Juzgadora de instancia en la conclusión alcanzada
de la falta de acreditación suficiente por la demandada, que es a quien compete
la carga, tanto de que
los actores tuvieran conocimiento al comprar la finca de la existencia de la
servidumbre, ni tampoco que dicho conocimiento viniera determinado por la
realidad exterior por la existencia de signos evidentes y ostensiblemente
revelen aquella.
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