La sentencia de la Sala de lo Civil del Tribunal
Supremo, sec. 1ª, de 17 de junio de 2025, nº 964/2025, rec. 1603/2019, declara la validez de una cláusula de
préstamo hipotecario sobre comisión de apertura cumple todos los
parámetros de transparencia de las condiciones financieras de los préstamos,
como sucede cuando la entidad ha entregado a los prestatarios un ejemplar de
las tarifas de comisiones, y el notario ha dado fe de que las condiciones
financieras de la oferta vinculante eran coincidentes con las del documento
público que se puso a disposición de los consumidores.
La cláusula que impuso del pago de la
comisión de apertura fue transparente y no abusiva por ser clara y
comprensible, al haber podido el consumidor entender la naturaleza de los
servicios prestados en contrapartida a dicha comisión.
Es también transparente cuando no existe
solapamiento de comisiones por el mismo concepto y su coste resulta
proporcionado, como sucede en este caso en que existen otras comisiones, pero
por conceptos diferenciados y el coste está dentro de los parámetros
estadísticos para comisiones de apertura en operaciones similares en esas
mismas fechas.
A) Normativa aplicable a la comisión de
apertura.
1.- En las normas de transparencia
bancaria, la comisión de apertura tiene un tratamiento específico, diferente al
del resto de las comisiones bancarias.
La Orden de 5 de mayo de 1994, sobre
transparencia de las condiciones financieras de los préstamos hipotecarios, en
el apartado 4 de su anexo II, estableció lo siguiente:
«4. Comisiones.
«1. Comisión de apertura. - Cualesquiera
gastos de estudio del préstamo, de concesión o tramitación del préstamo
hipotecario, u otros similares inherentes a la actividad de la entidad
prestamista ocasionada por la concesión del préstamo, deberán obligatoriamente
integrarse en una única comisión, que se denominará "comisión de
apertura" y se devengará por una sola vez. Su importe, así como su forma y
fecha de liquidación, se especificarán en esta cláusula. [...]
»2. Otras comisiones y gastos posteriores.
- Además de la "comisión de apertura", sólo podrán pactarse a cargo
del prestatario: [...]
»c) Las comisiones que, habiendo sido
debidamente comunicadas al Banco de España de acuerdo con lo dispuesto en la
Orden de 12 de diciembre de 1989 y en sus normas de desarrollo, respondan a la
prestación de un servicio específico por la entidad distinto a la mera
administración ordinaria del préstamo».
2.- Este tratamiento diferenciado entre
la comisión de apertura y las restantes comisiones bancarias se mantuvo en la redacción originaria
de la Ley 2/2009, de 31 de marzo, que regula la contratación con los
consumidores de préstamos o créditos hipotecarios y de servicios de
intermediación para la celebración de contratos de préstamo o crédito.
Su
artículo 5 establecía lo siguiente sobre las obligaciones de transparencia en
relación con las tarifas de comisiones y gastos:
«1. Las empresas establecerán libremente
sus tarifas de comisiones, condiciones y gastos repercutibles a los
consumidores, sin otras limitaciones que las contenidas en esta Ley, en la Ley
de 23 de julio de 1908 y en el Real Decreto Legislativo 1/2007, de 16 de
noviembre, en materia de cláusulas abusivas, las tarifas de comisiones o
compensaciones y gastos repercutibles, incluidas las actividades de
asesoramiento, se indicarán los supuestos y, en su caso, periodicidad con que
serán aplicables. Las comisiones o compensaciones y gastos repercutidos deben responder
a servicios efectivamente prestados o a gastos habidos. En ningún caso podrán
cargarse comisiones o gastos por servicios no aceptados o solicitados en firme
y de forma expresa por el consumidor.
»2. No obstante lo establecido en el
apartado anterior:
[...]
b) En los préstamos o créditos
hipotecarios sobre viviendas, la comisión de apertura, que se devengará una
sola vez, englobará cualesquiera gastos de estudio, de concesión o tramitación
del préstamo o crédito hipotecario u otros similares inherentes a la actividad
de la empresa ocasionada por la concesión del préstamo o crédito. En el caso de
préstamos o créditos denominados en divisas, la comisión de apertura incluirá,
asimismo, cualquier comisión por cambio de moneda correspondiente al desembolso
inicial del préstamo o crédito.
Las restantes comisiones y gastos
repercutibles a cargo del consumidor, que la empresa aplique sobre estos
préstamos o créditos, deberán responder a la prestación de un servicio
específico distinto de la concesión o de la administración ordinaria del préstamo
o crédito».
3.- En la actualidad, este régimen legal
está contenido en la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de
crédito inmobiliario, cuyo artículo 14, relativo a las normas de transparencia
en la comercialización de préstamos inmobiliarios, establece lo siguiente:
«3. Solo podrán repercutirse gastos o
percibirse comisiones por servicios relacionados con los préstamos que hayan
sido solicitados en firme o aceptados expresamente por un prestatario o
prestatario potencial y siempre que respondan a servicios efectivamente
prestados o gastos habidos que puedan acreditarse.
»4. Si se pactase una comisión de
apertura, la misma se devengará una sola vez y englobará la totalidad de los
gastos de estudio, tramitación o concesión del préstamo u otros similares
inherentes a la actividad del prestamista ocasionada por la concesión del
préstamo. En el caso de préstamos denominados en divisas, la comisión de
apertura incluirá, asimismo, cualquier comisión por cambio de moneda
correspondiente al desembolso inicial del préstamo».
Además de que en el nuevo régimen legal
subsiste el tratamiento diferenciado de la comisión de apertura respecto de las
demás comisiones aplicables a los préstamos o créditos hipotecarios, hay que
destacar que esta comisión de apertura responde a gastos «inherentes» a la
actividad ocasionada por la concesión del préstamo o crédito, por lo que no
incluye ningún otro tipo de gastos que no resulten inherentes a esa concesión.
B) Jurisprudencia inicial, nacional y
comunitaria, sobre la comisión de apertura (o conceptos afines denominados de
otra forma en otros derechos nacionales).
1.- Esta sala se pronunció por primera
vez sobre el control de abusividad de la cláusula que establece la comisión de
apertura en los préstamos o créditos hipotecarios en la sentencia del pleno del
TS 44/2019, de 23 de enero.
En esa sentencia, tomamos en consideración el tratamiento legal diferenciado
entre la comisión de apertura y el resto de comisiones bancarias para enjuiciar
la posible abusividad de la comisión de apertura y consideramos que esta
comisión (que retribuye las actividades de estudio, de concesión, o de
tramitación del préstamo hipotecario u otras similares inherentes a la
concesión del préstamo) constituye, junto con el interés remuneratorio, el
precio del contrato y, en consecuencia, un elemento esencial del contrato de
préstamo o crédito hipotecario. Declaramos, igualmente, que no estamos
propiamente ante la repercusión de un gasto, sino ante el cobro de una partida
del precio que el banco pone a sus servicios.
2.- La mencionada sentencia del Pleno
del TS nº 44/2019, partiendo de las anteriores premisas, concluyó que no podía
exigirse que la entidad bancaria, para justificar el cobro de la comisión de
apertura, tuviera que probar, en cada préstamo, la existencia y coste de estas
actuaciones (estudio de
la viabilidad del préstamo, de la solvencia del deudor, del estado de cargas
del bien sobre el que va a recaer la hipoteca, etc.), que en su mayoría son
exigidas tanto por las normas sobre solvencia bancaria como por las que
protegen al consumidor frente al sobreendeudamiento y son imprescindibles para
la concesión del préstamo, esto es, son «inherentes a la actividad del
prestamista ocasionada por la concesión del préstamo», por utilizar los
términos de la normativa bancaria sobre transparencia antes transcrita. Y
consideró que la exigencia de prueba de la equivalencia entre la comisión de
apertura y el coste de las actuaciones inherentes a la concesión del préstamo
habría supuesto controlar la adecuación entre el precio o la retribución y los
servicios que hayan de proporcionarse como contrapartida.
3.- En cuanto a la transparencia de la
comisión de apertura (esto es, que la cláusula en que se establece sea clara y
comprensible, en el
sentido extensivo que le ha dado la jurisprudencia del TJUE), la mencionada
sentencia de pleno afirmó que la normativa que regula la comisión de apertura
está destinada a asegurar dicha transparencia (agrupación en una sola comisión
de todas las que pudieran corresponder a las gestiones realizadas con la
concesión del préstamo, devengo de una sola vez, información al consumidor de
su existencia antes de la celebración del contrato e inclusión en el cálculo de
la TAE).
Pero en ningún extremo de la sentencia
afirmamos que la cláusula que establece la comisión de apertura superaba
«automáticamente» el control de transparencia. Por el contrario, lo que declaró
la mencionada sentencia 44/2019, de 23 de enero, es que «la cláusula que
establece la comisión de apertura no es abusiva si supera el control de
transparencia» (así se encabezaba significativamente el fundamento jurídico
tercero, en que se resolvía sobre la abusividad de la cláusula) y que «el
interés remuneratorio y la comisión de apertura son objeto de regulación por
las normas tanto de Derecho de la Unión Europea como de Derecho interno, con la
finalidad de asegurar su transparencia».
4.- A su vez, el Tribunal de Justicia se
pronunció inicialmente sobre la comisión de apertura, respecto de un contrato
de préstamo con consumidores celebrado en España, en relación con la Directiva
93/13/CEE, en la sentencia de 16 de julio de 2020, asuntos acumulados C-224/19
y C-259/19, en cuya parte dispositiva declaró:
«2) El artículo 3, el artículo 4,
apartado 2, y el artículo 5 de la Directiva 93/13 deben interpretarse en el
sentido de que las cláusulas contractuales incluidas en el concepto de «objeto
principal del contrato» deben entenderse como las que regulan las prestaciones
esenciales de ese contrato y que, como tales, lo caracterizan. En cambio, las
cláusulas de carácter accesorio respecto de las que definen la esencia misma de
la relación contractual no están incluidas en dicho concepto. El hecho de que
una comisión de apertura esté incluida en el coste total de un préstamo
hipotecario no implica que sea una prestación esencial de este. En cualquier
caso, un órgano jurisdiccional de un Estado miembro está obligado a controlar
el carácter claro y comprensible de una cláusula contractual referida al objeto
principal del contrato, con independencia de si el artículo 4, apartado 2, de
esta Directiva ha sido transpuesto al ordenamiento jurídico de ese Estado.
»3) El artículo 3, apartado 1, de la
Directiva 93/13 debe interpretarse en el sentido de que una cláusula de un
contrato de préstamo celebrado entre un consumidor y una entidad financiera que
impone al consumidor el pago de una comisión de apertura puede causar en
detrimento del consumidor, contrariamente a las exigencias de la buena fe, un
desequilibrio importante entre los derechos y obligaciones de las partes que se
derivan del contrato, cuando la entidad financiera no demuestre que esta
comisión responde a servicios efectivamente prestados y gastos en los que haya
incurrido, extremo cuya comprobación incumbe al órgano jurisdiccional
remitente».
5.- En relación con una comisión
similar, la STJUE de 3 de octubre de 2019 (asunto C-621/17, Gyula Kiss),
estableció lo siguiente:
«38 En el caso de autos, de la
resolución de remisión se desprende que el contrato de préstamo de que se trata
en el litigio principal preveía gastos de gestión a un tipo anual del 2,4 %
durante un período de 240 meses, gastos que se calculaban, durante el primer
período anual, sobre la totalidad del préstamo y, durante los períodos
siguientes, sobre el importe adeudado el primer día del período anual
considerado. Además, en virtud del contrato, el demandante se obligaba a pagar
40 000 HUF en concepto de comisión de desembolso.
39 por lo tanto, parece que las
cláusulas en cuestión permitían al demandante en el litigio principal evaluar
las consecuencias económicas que para él tendrían dichas cláusulas.
[...]
45 Por consiguiente, procede responder a
la primera cuestión prejudicial que los artículos 4, apartado 2, y 5 de la
Directiva 93/13 deben interpretarse en el sentido de que el requisito de que
una cláusula contractual esté redactada de manera clara y comprensible no exige
que las cláusulas contractuales que no hayan sido objeto de negociación
individual contenidas en un contrato de préstamo celebrado con los
consumidores, como las controvertidas en el litigio principal, que determinan
con precisión el importe de los gastos de gestión y de una comisión de
desembolso a cargo del consumidor, su método de cálculo y el momento en que han
de abonarse, precisen también todos los servicios proporcionados como
contrapartida de los importes correspondientes».
6.- Asimismo, esta sentencia del
Tribunal de Justicia de 3 de octubre de 2019 (asunto C-621/17) destacó en su
apartado 54 que el
hecho de que los servicios proporcionados como contrapartida de los gastos de
gestión y de la comisión de desembolso no estén detallados no significa que las
cláusulas correspondientes no cumplan el requisito de transparencia establecido
en los artículos 4.2 y 5 de la Directiva 93/13, siempre que la naturaleza de
los servicios realmente proporcionados pueda razonablemente entenderse o
deducirse del contrato en su conjunto.
En su apartado 55, afirmó que «[a] menos
que no pueda considerarse razonablemente que los servicios proporcionados como
contrapartida se prestan en el ámbito de la gestión o del desembolso del
préstamo, o que los importes que debe abonar el consumidor en concepto de
gastos de gestión y de comisión de desembolso sean desproporcionados en
relación con el importe del préstamo, no parece, sin perjuicio de la
comprobación que deberá efectuar el órgano jurisdiccional remitente, que dichas
cláusulas afecten negativamente a la situación jurídica del consumidor, tal
como la regula el Derecho nacional».
Y en el apartado 56 concluyó que el
artículo 3, apartado 1, de la Directiva 93/13 debe interpretarse en el sentido
de que, en principio, una cláusula contractual como la controvertida en el
litigio principal, relativa a los gastos de gestión de un contrato de préstamo,
que no permite identificar inequívocamente los servicios concretos
proporcionados como contrapartida, no causa, contrariamente a las exigencias de
la buena fe y en detrimento del consumidor, un desequilibrio importante entre
los derechos y obligaciones de las partes que se derivan del contrato.
7.- Este criterio fue reiterado por la
sentencia del Tribunal de Justicia de 3 de septiembre de 2020, asuntos
acumulados C-84/19, C-222/19 y C-252/19 (Profi Credit Polska SA), al precisar
en su apartado 75:
«Ciertamente, el profesional no está
obligado a precisar la naturaleza de todos los servicios proporcionados como
contrapartida de los gastos puestos a cargo del consumidor por las cláusulas
contractuales, como la «comisión» o los «gastos de apertura». No obstante, para
responder a la obligación de transparencia, es importante que la naturaleza de
los servicios efectivamente proporcionados pueda entenderse o deducirse
razonablemente del contrato en su conjunto. Además, el consumidor debe poder
comprobar que no hay solapamiento entre los distintos gastos o entre los
servicios que tales gastos retribuyen (sentencia de 3 de octubre de 2019, Kiss
y CIB Bank, C-621/17, EU:C:2019:820, apartado 43)».
8.- La STJUE de 16 de marzo de 2023
(asunto C-565/21):
1.- Así las cosas, esta sala consideró
necesario clarificar la cuestión y mediante auto de 10 de septiembre de 2021,
elevó una nueva petición de decisión prejudicial que dio lugar a la STJUE de 16
de marzo de 2023 (asunto C-565/21), cuyos pronunciamientos resumimos a
continuación.
2.- En primer lugar, la sentencia
descartó que la comisión de apertura formara parte del objeto principal del
contrato, al mantener
un concepto estricto de elemento esencial en el contrato de préstamo, desde el
punto de vista del prestatario, y considerar únicamente como tal el interés
remuneratorio. Por lo que podía ser objeto de control de contenido (abusividad)
aunque fuera transparente.
3.- A continuación, el TJUE especificó
cuáles eran los elementos que debía comprobar el juez nacional para concluir
que la cláusula que establece la comisión de apertura de un préstamo o crédito
hipotecario es clara y comprensible, en cuanto a sus consecuencias jurídicas y
económicas, como requisito previo para su licitud:
(i) Evaluar las consecuencias económicas
que se derivan para el consumidor de dicha cláusula, lo que conllevará que
pueda entender la naturaleza de los servicios proporcionados como contrapartida
de los gastos previstos en ella.
(ii) Verificar que no hay solapamiento
entre los distintos gastos previstos en el contrato o entre los servicios que
estos retribuyen.
(iii) Comprobar que la entidad
financiera ha suministrado la información obligatoria conforme a la normativa
nacional y si la ha incluido en su oferta o publicidad previa en relación con
el tipo de contrato suscrito.
(iv) Valorar la especial atención que el
consumidor medio presta a una cláusula de este tipo, en la medida en que
estipula el pago íntegro de una cantidad sustancial desde el momento de la
concesión del préstamo o crédito.
4.- A fin de constatar tales elementos,
la STJUE facilitaba diversos instrumentos de comprobación:
(i) A los efectos de que el prestatario
pueda ser consciente de la carga económica de la comisión de apertura, el
prestamista no tiene obligación de precisar en el contrato la naturaleza de
todos los servicios proporcionados como contrapartida de la comisión de
apertura, pero la naturaleza de tales servicios debe poder entenderse
razonablemente o deducirse del contrato en su conjunto (apartado 32). Como
quiera que, en la fecha en que se celebró el contrato, los servicios que
motivaron el cobro de la comisión de apertura estaban previstos expresamente en
la normativa aplicable, en cuanto que asociados por razones económicas y
jurídicas al análisis, concesión y celebración del préstamo o crédito, no cabe
exigir, como hace la sentencia recurrida, una prueba específica de su concreta
prestación, puesto que esto ha sido descartado expresamente por el TJUE, sino
que bastará con que en el contrato quede claro que la comisión es inherente a
la concesión del préstamo, que es única y engloba todos los servicios de estudio,
concesión y tramitación, y que es distinta de las restantes comisiones
posibles.
(ii) En concordancia con el control de
transparencia que se realiza respecto de otras cláusulas contractuales,
conforme a la propia jurisprudencia del TJUE, ha de darse especial relevancia a
la información que la entidad financiera debe ofrecer preceptivamente conforme
a la normativa nacional, como la publicidad ofrecida sobre esa modalidad
contractual (apartados 42 y 43). Más específicamente, el apartado 35 precisa:
«incumbe al juez nacional comprobar si
la entidad financiera ha comunicado al consumidor elementos suficientes para
que este adquiera conocimiento del contenido y del funcionamiento de la
cláusula que le impone el pago de la comisión de apertura, así como de su
función dentro del contrato de préstamo. De este modo, el consumidor tendrá
conocimiento de los motivos que justifican la retribución correspondiente a
esta comisión (véase, por analogía, la sentencia de 26 de febrero de 2015,
Matei, C-143/13, EU:C:2015:127, apartado 77) y podrá, así, valorar el alcance
de su compromiso y, en particular, el coste total de dicho contrato».
(i) De dicha información, el juez debe
poder deducir que el prestatario está en condiciones de evaluar las
consecuencias económicas derivadas de la cláusula y de entender la naturaleza
de los servicios proporcionados como contrapartida
(ii) También ha de valorarse la
ubicación y estructura de la cláusula en el contrato (apartado 46).
5.- A su vez, a efectos de examinar la
abusividad de la condición general, el TJUE consideró:
(i) Respecto de la buena fe, debe
comprobarse que el prestamista tratando de manera leal y equitativa con el
consumidor, podía esperar razonablemente que este aceptaría una cláusula de ese
tipo en el marco de una negociación individual (apartado 50).
(ii) Respecto del desequilibrio
importante, que no cabe afirmar que una cláusula que establezca una comisión de
apertura en un préstamo o crédito hipotecario no respete en todo caso el
equilibrio entre los derechos y las obligaciones de las partes que derivan del
contrato, sino que habrá que valorar que el coste no sea desproporcionado en
relación con el importe del préstamo o que los servicios que se retribuyen con
esta comisión no están ya incluidos en otros conceptos cobrados al consumidor
(apartados 51, 58 y 59).
6.- Es decir, el Tribunal de Justicia
partió de que la comisión de apertura no es per se abusiva, sin perjuicio de
que el tribunal nacional competente pueda comprobar que: (i) no pueda considerarse
razonablemente que los servicios proporcionados como contrapartida se prestan
en el ámbito de las prestaciones antes descritas; o (ii) que el importe que
debe abonar el consumidor en concepto de dicha comisión sea desproporcionado en
relación con el importe del préstamo.
9º.- La recepción por la Sala de la
STJUE de 16 de marzo de 2023 (asunto C-565/21): la sentencia 816/2023, de 29 de
mayo:
1.- Una vez que el TJUE dictó la
sentencia de 16 de marzo de 2023 (asunto C-565/21), esta sala acogió su
doctrina en la sentencia 816/2023, de 29 de mayo, en la que comenzamos
advirtiendo que no cabía una solución unívoca sobre la validez o invalidez de la
cláusula que establece la comisión de apertura, puesto que dependerá del examen
individualizado de cada caso, conforme la prueba practicada. Y que, desde el
punto de vista casacional, lo único procedente era comprobar si la sentencia
recurrida aplica los criterios establecidos por el TJUE para realizar los
controles de trasparencia y de abusividad de la cláusula en la que se recoge la
comisión de apertura.
2.- Respecto de los requisitos de
transparencia que exigía la normativa bancaria que regía en la fecha del
contrato, recordamos que la Orden de 5 de mayo de 1994, sobre transparencia de
las condiciones financieras de los préstamos hipotecarios, en el apartado 4.1
de su anexo II, establecía respecto de la comisión de apertura que: (i) debía
comprender todos («cualesquiera») los gastos de estudio, concesión o
tramitación del préstamo hipotecario, u otros similares inherentes a la
actividad de la entidad prestamista ocasionada por la concesión del préstamo;
(ii) debía integrarse obligatoriamente en una única comisión, que tenía que
denominarse necesariamente «comisión de apertura»; (iii) dicha comisión se
devengaría de una sola vez; y (iv) su importe y su forma y fecha de liquidación
debían estar especificados en la propia cláusula.
3.- Asimismo, indicamos que debía
examinarse si había solapamiento de comisiones por el mismo concepto, de tal
manera que por el estudio y concesión del préstamo se cobraran distintas
cantidades.
Y en cuanto a la constancia para el
consumidor, expresamos que la comisión de apertura debía figurar claramente en
la escritura, en unos términos claros y comprensibles, de los que se
desprendiera que consistía en un pago único e inicial y se supiera fácilmente
cuál era el coste económico.
4.- Además, consideramos que debía
constatarse que los consumidores tuvieran conocimiento previo al contrato de la
existencia e importe de la comisión de apertura (información precontractual).
5.- Respecto de la proporcionalidad del
importe, con todas las cautelas que supone el tener que examinar este requisito
sin incurrir en un control de precios, consideramos, en ese caso, que una
cláusula que suponía un 0,65% del capital no era desproporcionada, dado que las
estadísticas del coste medio de comisiones de apertura en España accesibles en internet
oscilaban entre 0,25% y 1,50%.
10º.- Las dos sentencias del TJUE de 30
de abril de 2025:
1.- Tras dictarse por la sala la
mencionada sentencia del TS nº 816/2023, de 29 de mayo, dos juzgados de primera
instancia, de San Sebastián y Ceuta, presentaron sendas peticiones de decisión
prejudicial al TJUE, en la que cuestionaban la jurisprudencia expuesta y que
dieron lugar a dos sentencias del TJUE de la misma fecha, 30 de abril de 2025,
dictadas en los asuntos C-699/23 (San Sebastián) y C-39/24 (Ceuta).
2.- En la sentencia del asunto C-699/23
(contrato de préstamo hipotecario de 168.200 euros y comisión de apertura del
0,35%= 588,70 €, abonados por la parte prestataria en el momento de la firma
del contrato), el TJUE destaca que lo esencial para que el consumidor tenga
elementos suficientes para conocer el contenido y el funcionamiento de la
cláusula que le impone el pago de la comisión de apertura, así como de su
función dentro del contrato de préstamo, es que disponga, antes de la celebración del contrato, de
información sobre las condiciones contractuales y las consecuencias de dicha
celebración, sin que ello implique que la entidad bancaria esté obligada a
detallar con precisión la naturaleza de todos los servicios prestados como
contrapartida de la comisión de apertura ni el volumen horario dedicado a la
prestación de cada uno de esos servicios, ya que estos elementos no influyen en
el importe total de la retribución que debe pagarse en relación con dicha
comisión ni en la facultad del consumidor de comprender los motivos que
justifican esa retribución.
Asimismo, considera el TJUE que la
entidad bancaria no está obligada a proporcionar al consumidor facturas que
detallen la naturaleza de los servicios proporcionados, siempre que el juez
nacional pueda controlar la realidad de esos servicios. En concreto destaca que
ello no facilitaría la comprensión del consumidor antes de la celebración del
contrato, puesto que el pago de la comisión de apertura se realiza de una sola
vez, en el momento de la concesión del préstamo, mientras que la facturación se
produce después de la firma de dicho contrato.
Afirma, además, que la expresión del
coste de dicha comisión en forma de un porcentaje de ese importe no puede, por
sí sola, determinar la existencia de un desequilibrio importante entre los
derechos y obligaciones de las partes que se derivan del contrato si bien
incumbe en todo caso al juez competente cerciorarse de que se respetan las
exigencias de la buena fe y de que la citada cláusula no causa un desequilibrio
importante entre los derechos y las obligaciones de las partes que se derivan
del contrato, comprobando, en particular, que, conforme a la normativa
nacional, los gastos repercutidos al consumidor correspondan a servicios
efectivamente prestados por la entidad bancaria que originaron costes
soportados por esta.
Por lo que dictó el siguiente fallo:
«1) El artículo 5 de la Directiva
93/13/CEE del Consejo, de 5 de abril de 1993, sobre las cláusulas abusivas en
los contratos celebrados con consumidores, debe interpretarse en el sentido de
que no se opone a una jurisprudencia nacional que, a la vista de la normativa
nacional que preceptúa que la comisión de apertura de un préstamo hipotecario
retribuye los servicios relacionados con el estudio, la concesión o la
tramitación del préstamo o crédito hipotecario u otros servicios similares,
considera que la cláusula que impone tal comisión al consumidor satisface la
exigencia de transparencia derivada del citado artículo 5, sin que dicha
cláusula especifique detalladamente todos los servicios prestados a cambio de
esa comisión al comunicarse el tipo de interés propuesto ni indique una tarifa
horaria y sin que la entidad bancaria facilite al consumidor facturas
detalladas en las que figure el desglose de esos servicios y los impuestos
correspondientes, siempre que el consumidor esté en condiciones de evaluar las
consecuencias económicas que se deriven para él, de comprender la naturaleza de
los servicios proporcionados como contrapartida de los gastos previstos por la
referida cláusula y de comprobar que no hay solapamiento entre los distintos
gastos previstos por el contrato ni entre los servicios que dichos gastos
retribuyen.
2) Los artículos 3 a 5 de la Directiva
93/13 deben interpretarse en el sentido de que no se oponen a que el precio de
los servicios cubiertos por una cláusula contractual que estipula una comisión
de apertura, definida por la normativa nacional como la retribución de los
servicios relacionados con el estudio, la concesión o la tramitación de un
préstamo o crédito hipotecario u otros servicios similares, se exprese en forma
de un porcentaje aplicado al importe del préstamo concedido, siempre que el
consumidor esté en condiciones de evaluar las consecuencias económicas que para
él se deriven de esa cláusula, de comprender la naturaleza de los servicios
proporcionados como contrapartida de los gastos previstos por dicha cláusula y
de comprobar que no hay solapamiento entre los distintos gastos previstos por
el contrato. En dicho supuesto, tal cláusula no debe crear, en detrimento del
consumidor, un desequilibrio importante entre los derechos y obligaciones de
las partes que se derivan del contrato.
3) Los artículos 3 y 4, apartado 1, de
la Directiva 93/13 deben interpretarse en el sentido de que no se oponen a una
jurisprudencia nacional que considera que una cláusula contractual que, de
acuerdo con la normativa nacional, estipula el pago por el consumidor de una
comisión de apertura, cuyo destino es remunerar los servicios relacionados con
el estudio, la concesión y la tramitación singularizada de una solicitud de
préstamo o crédito hipotecario, puede no causar, en detrimento del consumidor,
un desequilibrio importante entre los derechos y las obligaciones de las partes
que se derivan del contrato, y ello sin que el profesional esté obligado a
detallar la naturaleza de los servicios remunerados por esa comisión ni el
coste de cada uno de ellos, siempre que la posible existencia de tal
desequilibrio pueda ser objeto de un control efectivo por el juez competente de
acuerdo con los criterios que emanan de la jurisprudencia del Tribunal de
Justicia, comparando, si es necesario, el importe de una comisión de apertura
impuesta a un prestatario y el coste medio de las comisiones de apertura
identificadas en un período reciente».
3.- A su vez, en la segunda sentencia de
la misma fecha, recaída en el asunto C-39/24, el TJUE reitera la misma
argumentación y concluye con el siguiente fallo:
«El artículo 5 de la Directiva 93/13/CEE
del Consejo, de 5 de abril de 1993, sobre las cláusulas abusivas en los
contratos celebrados con consumidores, debe interpretarse en el sentido de que
no se opone a una jurisprudencia nacional que considera que satisface la
exigencia de transparencia una cláusula contractual que, de acuerdo con la
normativa nacional, estipula el pago por el consumidor de una comisión de
apertura, cuyo destino es remunerar los servicios relacionados con el estudio,
la concesión o la tramitación de un préstamo o crédito hipotecario u otros
servicios similares, que no contiene la descripción detallada de la naturaleza
de esos servicios ni la indicación del tiempo dedicado a prestarlos, siempre
que el consumidor esté en condiciones de evaluar las consecuencias económicas
que se deriven para él, de comprender la naturaleza de los servicios
proporcionados como contrapartida de los gastos previstos por la referida
cláusula y de comprobar que no hay solapamiento entre los distintos gastos
previstos por el contrato o entre los servicios que dichos gastos retribuyen».
4.- Es decir, en ambas sentencias del
TJUE de 30 de abril de 2025 se indica expresa y terminantemente que la
jurisprudencia española (la que emana de esta sala) en materia de comisión de
apertura es plenamente concorde con la Directiva 93/13, de 5 de abril, sobre
cláusulas abusivas en contratos con consumidores. Por lo que damos por reproducido, a
todos los efectos, lo expresado en la sentencia 816/2023, de 29 de mayo.
5.- Consideramos que la posterior STJUE
de 5 de junio de 2025, C-280/24, no desvirtúa lo anterior por varias razones: (i) se refiere a un contrato de crédito
al consumo y no a un contrato de préstamo hipotecario; (ii) analiza cláusulas
relativas a la formalización del préstamo y gastos administrativos de mayor
amplitud que lo que en el Derecho español se entiende por comisión de apertura;
(iii) de hecho, pese a ser la misma Sala del Tribunal (la octava) y el mismo
ponente (Sr. Rodin) quienes han dictado las dos sentencias de 30 de abril
pasado y la de 5 de junio, esta última ni siquiera menciona las de abril.
C) Aplicación al caso.
1.- En el caso que nos ocupa, respecto a
la información relacionada con la normativa nacional, los requisitos de
transparencia de la comisión de apertura que exigía la normativa bancaria que
regía en la fecha del contrato (apartado 4.1 del anexo II de la Orden de 5 de
mayo de 1994, sobre transparencia de las condiciones financieras de los
préstamos hipotecarios) eran los siguientes: (i) la comisión debía comprender
todos («cualesquiera») los gastos de estudio, concesión o tramitación del
préstamo hipotecario, u otros similares inherentes a la actividad de la entidad
prestamista ocasionada por la concesión del préstamo; (ii) debía integrarse
obligatoriamente en una única comisión, que tenía que denominarse
necesariamente «comisión de apertura»; (iii) dicha comisión se devengaría de
una sola vez; y (iv) su importe y su forma y fecha de liquidación debían estar
especificados en la propia cláusula.
Todos estos parámetros se cumplen en el
caso de la cláusula litigiosa. Además, en la escritura pública consta que la
entidad financiera había entregado a los acreditados un ejemplar de las tarifas
de comisiones y el notario dio fe de que las condiciones financieras de la
oferta vinculante eran coincidentes con las del documento público, así como que
el proyecto de escritura había estado a disposición de los consumidores, para
su examen en la notaría, durante los tres días hábiles anteriores al otorgamiento.
2.- La cláusula (transcrita
literalmente, incluso en cuanto a su presentación y tipografía en el primer
fundamento de derecho) es clara y comprensible, incluso con el añadido de estar
resaltada en letra negrita y mayúsculas.
En cuanto a la posibilidad de que el
consumidor pueda entender la naturaleza de los servicios prestados en
contrapartida a la comisión de apertura, sobre la citada base legal de que
retribuye los gastos de estudio y preparación inherentes a la concesión del
préstamo, la cláusula figura claramente en la escritura pública,
individualizada en relación con otros pactos y condiciones (incluso los
relativos a otras comisiones), sus términos están destacados y queda claro,
mediante una lectura comprensiva, que consiste en un pago único e inicial, tal
y como se efectuó. Y en cuanto a lo que supone económicamente, también es
fácilmente comprensible en cuanto a su coste, que está predeterminado e
indicado numéricamente, y además los prestatarios supieron de su cobro en la
misma fecha, puesto que se les detrajo del total dispuesto. Aparte de que se
incluye como uno de los conceptos integrantes de la TAE.
3.- No hay solapamiento de comisiones
por el mismo concepto, ya que del examen de la escritura pública no consta que
por el estudio y concesión del préstamo se cobrara otra cantidad diferente. En
el documento figuran otras comisiones, pero por conceptos distintos y
claramente diferenciados, tanto en su ubicación como en su enunciado.
4.- En cuanto a la proporcionalidad, ya
hemos visto que el TJUE no pone reparos a que consista en un porcentaje y el
del 0,50% del capital estaba dentro de los parámetros estadísticos para
comisiones de apertura en operaciones similares en esas mismas fechas.
5.- De todo lo cual, cabe concluir que,
en este concreto caso, la cláusula que impuso el pago de la comisión de
apertura fue transparente y no abusiva.
6.- En su virtud, el segundo motivo de
casación debe ser estimado, puesto que la Audiencia Provincial limitó su
análisis al hecho de que no se justificó en qué consistieron los servicios que
se retribuyeron con la comisión de apertura, lo que, como hemos visto, ha sido
descartado expresamente como requisito de validez por el TJUE.
Con la consecuencia de estimar en parte
el recurso de apelación de la entidad prestamista, a fin de revocar la
declaración de nulidad de la comisión de apertura.
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