Las situaciones de
vulnerabilidad social no pueden alegarse como causa de oposición o suspensión
en un procedimiento de desahucio de local de negocio en España, ya que las
protecciones legales relacionadas con vulnerabilidad social están
específicamente diseñadas para viviendas y personas físicas, excluyendo
expresamente los locales comerciales.
A) El análisis de la jurisprudencia y doctrina existente indica que las situaciones de vulnerabilidad social no constituyen una causa válida de oposición o suspensión en los procedimientos de desahucio de locales de negocio en España.
Las
normativas que contemplan la suspensión de desahucios por situaciones de
vulnerabilidad, como las implementadas durante la pandemia de COVID-19 mediante
el Real Decreto-ley 11/2020, están expresamente limitadas a viviendas
habitacionales y no son aplicables a locales comerciales.
La doctrina
jurisprudencial ha establecido claramente que, incluso en casos de vivienda,
las alegaciones relativas a la falta de capacidad económica o situaciones de
vulnerabilidad no son jurídicamente idóneas para oponerse al derecho del
propietario en procedimientos civiles de desahucio. Esta posición se refuerza
aún más en el contexto de locales comerciales, donde la función social de la
propiedad tiene menor incidencia que en el ámbito de la vivienda habitual, y
donde las normas especiales de protección social excluyen explícitamente su
aplicación a los locales de negocio.
B) Marco jurídico
aplicable.
1º) Jurisprudencia
relevante.
La jurisprudencia
disponible, aunque no aborda directamente el caso específico de los locales de
negocio en todos los casos, proporciona indicaciones claras sobre la
aplicabilidad de las situaciones de vulnerabilidad social como causa de
oposición en procedimientos de desahucio.
La Audiencia Provincial
de Barcelona, sección 4 (civil), en su Auto nº 260/2022 del 07 de noviembre de
2022 hace referencia al Real Decreto-ley 11/2020, de 31 de marzo, señalando que este
"contempla un incidente de suspensión extraordinaria del procedimiento de
desahucio o del lanzamiento ante el Juzgado por encontrarse en una situación de
vulnerabilidad económica que le imposibilite encontrar una alternativa habitacional
para sí y para las personas con las que conviva." Esta mención es
relevante porque, aunque reconoce la existencia de mecanismos de suspensión por
vulnerabilidad económica, el contexto indica que estos se aplican
específicamente a viviendas y no a locales comerciales, además de estar
enmarcados en la legislación temporal adoptada durante la pandemia de COVID-19.
En la misma línea, la
Audiencia Provincial de Málaga, sección 5 (civil), en su Auto nº 435/2022 del
13 de junio de 2022, al
resolver un caso donde se alegaba vulnerabilidad social, determinó que "la
pretensión del solicitante no puede prosperar, pues no acredita que se
encuentre en alguna de las situaciones amparadas por la normativa especial cuya
aplicación pretende." Este pronunciamiento refuerza la idea de que,
incluso cuando existe normativa especial que contempla la vulnerabilidad social
como posible causa de suspensión, esta debe estar debidamente acreditada y
enmarcada dentro de los supuestos específicos contemplados por dicha normativa.
Por su parte, el
Tribunal Constitucional, Sala Segunda, en su Sentencia nº 113/2021 del 31 de
mayo de 2021, establece un principio importante al señalar que "un listado
cerrado o tasado de oposición previsto en una norma procesal, que responde a
unos fines legítimos muy concretos, no exime del deber de motivación reforzada
que incumbe al órgano judicial cuando puede estar afectada la protección de los
menores, de las personas con discapacidad y de las familias dispensada por la
Constitución y los instrumentos normativos del derecho regional e internacional
de derechos humanos suscritos por España." Aunque esta sentencia podría
interpretarse como favorable a la consideración de factores de vulnerabilidad
social más allá de las causas tasadas de oposición, es crucial destacar que se
refiere específicamente a casos donde están implicados derechos fundamentales
de menores, personas con discapacidad y familias, contexto que difícilmente
sería aplicable a un local de negocio.
Respecto a la
posibilidad de considerar la vulnerabilidad social en diferentes fases del
procedimiento, la Audiencia Provincial de Barcelona, sección 4 (civil), en su
Sentencia nº 959/2020 del 14 de diciembre de 2020, establece una
distinción importante al señalar que hay "aspectos que el Tribunal no
puede valorar en este acto de juicio y, que en su caso y, si procede, valorará
el Letrado de la Administración de Justicia en el momento de mantener o
suspender el lanzamiento de los arrendatarios, ya que a los efectos de valorar
la continuidad o no del arriendo dichos aspectos no son precisos y, en su caso,
corresponde su valoración en un momento ulterior." Esto sugiere que,
aunque las consideraciones de vulnerabilidad social no son relevantes para
decidir sobre la continuidad del arriendo en el juicio, podrían eventualmente
considerarse en una fase posterior, específicamente en relación con la
suspensión del lanzamiento. Sin embargo, es importante destacar que esta sentencia
se refiere a un caso específico en Cataluña bajo normativa específica (Ley
24/2015 y Decreto Ley 17/2019) y en el contexto de vivienda, no de locales
comerciales.
2º) Doctrina legal y
materiales secundarios.
Los materiales
doctrinales proporcionan una respuesta más directa y específica a la cuestión
planteada. El artículo titulado "Señalamiento de la diligencia de
lanzamiento en los desahucios por expiración del plazo fijado contractual o
legalmente" (2022-01-12) establece categóricamente que las disposiciones
sobre suspensión del proceso por vulnerabilidad social "se aplicará[n]
cuando se trate del desahucio de una vivienda (quedan excluidos los locales
comerciales) y cuando el demandado sea una persona física (quedan excluidas las
personas jurídicas)". Esta afirmación es concluyente en cuanto a la
inaplicabilidad de las disposiciones sobre suspensión por vulnerabilidad social
a los locales comerciales, quedando estos expresamente excluidos del ámbito de
protección.
Complementando esta
posición, el artículo "La oposición al juicio verbal de desahucio por
falta de pago en la doctrina de las audiencias provinciales" (2019-05-01)
aborda directamente la cuestión de las alegaciones relativas a situaciones de
vulnerabilidad social en procedimientos de desahucio, señalando que:
"No son poco
frecuentes las alegaciones relativas a la falta de capacidad económica del
arrendatario para afrontar el pago de la renta. Se alegan situaciones de
vulnerabilidad e imposibilidad material de pago. Dicha imposibilidad no es
oponible al arrendador." El artículo cita además la SAP Alicante, Sección
5ª, 13-07-2017, que establece que derechos fundamentales como "El derecho
a la vivienda recogido en el artículo 47 de la Constitución Española, artículo
25 de la Declaración Universal de los Derechos Humanos y artículo 11 del Pacto
Internacional de Derechos económicos, Sociales y Culturales, o la función
social de la vivienda, según la Ley 2/2017 de la Generalitat Valenciana, así
como el artículo. 158 del Código Civil o la ley de protección jurídica del
menor o Convención sobre los derechos del niño no son argumentos jurídicos
idóneos para combatir el título de dominio del demandante en esta vía
civil."
Esta doctrina es
particularmente relevante porque establece que, incluso en el contexto de
vivienda habitual donde existen protecciones constitucionales específicas (como
el derecho a la vivienda), las situaciones de vulnerabilidad social no
constituyen argumentos jurídicos válidos para oponerse al desahucio. Por
extensión lógica, si tales argumentos no son válidos en el ámbito de la
vivienda habitual, con mayor razón no lo serían en el contexto de locales
comerciales, donde las consideraciones de función social de la propiedad tienen
menor incidencia.
C) Análisis jurídico.
Inaplicabilidad de las
normas de protección por vulnerabilidad social a locales comerciales.
El análisis de los
materiales proporcionados permite establecer con claridad que las situaciones
de vulnerabilidad social no pueden alegarse como causa de oposición o
suspensión en un procedimiento de desahucio de local de negocio en España. Esta
conclusión se fundamenta principalmente en dos argumentos:
Exclusión expresa de
los locales comerciales: Como se establece en el artículo "Señalamiento de la
diligencia de lanzamiento en los desahucios por expiración del plazo fijado
contractual o legalmente", las disposiciones sobre suspensión del proceso
por vulnerabilidad social se aplican únicamente "cuando se trate del
desahucio de una vivienda (quedan excluidos los locales comerciales)".
Esta exclusión expresa es determinante y no deja margen para la interpretación:
los locales comerciales están fuera del ámbito de protección de las normas que
permiten la suspensión por vulnerabilidad social.
Ineficacia de las
alegaciones de vulnerabilidad incluso en viviendas: Según el artículo
"La oposición al juicio verbal de desahucio por falta de pago en la
doctrina de las audiencias provinciales", incluso en el contexto de
viviendas, "las alegaciones relativas a la falta de capacidad económica
del arrendatario para afrontar el pago de la renta" y "situaciones de
vulnerabilidad e imposibilidad material de pago" no son oponibles al
arrendador. Si estas alegaciones no son eficaces en el ámbito de la vivienda,
con mayor razón no lo serían en el contexto de locales comerciales, donde las
consideraciones sociales tienen menor peso.
El contexto específico
de las medidas COVID-19.
Los autos de las
Audiencias Provinciales de Barcelona y Málaga (nº 260/2022 y nº 435/2022,
respectivamente) hacen referencia a medidas de suspensión de desahucios en el
contexto de la pandemia de COVID-19, específicamente en relación con el Real
Decreto-ley 11/2020, de 31 de marzo. Es importante destacar que estas medidas:
- Tenían carácter temporal y extraordinario, vinculado a la situación de emergencia sanitaria.
- Se referían específicamente a viviendas, no a locales comerciales.
- Requerían la acreditación específica de encontrarse en una situación amparada por la normativa especial.
Por tanto, incluso en
el contexto excepcional de la pandemia, donde se adoptaron medidas
extraordinarias de protección social, los locales comerciales quedaban fuera
del ámbito de aplicación de las disposiciones sobre suspensión de desahucios
por vulnerabilidad.
D) La distinción entre
juicio y lanzamiento.
La Sentencia nº
959/2020 de la Audiencia Provincial de Barcelona establece una distinción
importante entre la fase de juicio, donde se decide sobre la continuidad del
arriendo, y la fase de lanzamiento, donde podría valorarse la suspensión por
consideraciones sociales. Sin embargo, esta distinción:
Se refiere a un caso
específico en Cataluña bajo normativa particular.
Se enmarca en el
contexto de vivienda, no de locales comerciales.
No contradice la
exclusión general de los locales comerciales de las disposiciones sobre
suspensión por vulnerabilidad social.
El papel del Tribunal
Constitucional y la protección de derechos fundamentales.
La Sentencia nº
113/2021 del Tribunal Constitucional establece un principio importante sobre la
necesidad de una "motivación reforzada" por parte del órgano judicial
cuando pueden estar afectados derechos fundamentales, incluso frente a un "listado
cerrado o tasado de oposición previsto en una norma procesal". Este
principio podría sugerir la posibilidad de considerar situaciones de
vulnerabilidad social más allá de las causas tasadas de oposición.
Sin embargo:
La sentencia se refiere
específicamente a la protección de "menores, personas con discapacidad y
familias", contexto que difícilmente sería aplicable a un local de
negocio.
La referencia a la
necesidad de motivación reforzada no implica necesariamente que las situaciones
de vulnerabilidad social constituyan una causa válida de oposición, sino que el
tribunal debe motivar adecuadamente su decisión cuando están en juego derechos
fundamentales.
En cualquier caso, este
principio tendría mayor relevancia en el contexto de vivienda habitual, donde
están en juego derechos fundamentales como el derecho a la vivienda y la
protección de la familia, que en el contexto de locales comerciales.
E) Distinción entre
personas físicas y jurídicas.
Otro aspecto relevante,
señalado en el artículo "Señalamiento de la diligencia de lanzamiento en
los desahucios por expiración del plazo fijado contractual o legalmente",
es que las disposiciones sobre suspensión por vulnerabilidad social se aplican
"cuando el demandado sea una persona física (quedan excluidas las personas
jurídicas)". Esta distinción es importante porque:
Refuerza el carácter
social y protector de estas disposiciones, orientadas a personas físicas en
situación de vulnerabilidad y no a entidades comerciales.
Implica que, incluso si
se tratara de un local comercial arrendado a una persona física (por ejemplo,
un autónomo), la exclusión de los locales comerciales seguiría aplicándose.
En el caso de que el
local de negocio esté arrendado a una persona jurídica, habría una doble
exclusión: por ser un local comercial y por ser el arrendatario una persona
jurídica.
Acreditación de la
situación de vulnerabilidad.
Aunque hemos
establecido que las situaciones de vulnerabilidad social no pueden alegarse en
procedimientos de desahucio de locales comerciales, es relevante señalar que,
incluso en los casos donde tales alegaciones podrían ser admisibles
(viviendas), se requiere una acreditación específica. Así lo establece la
Audiencia Provincial de Málaga en su Auto nº 435/2022, al señalar que "la
pretensión del solicitante no puede prosperar, pues no acredita que se
encuentre en alguna de las situaciones amparadas por la normativa especial cuya
aplicación pretende."
Esto implica que:
No basta con alegar genéricamente una situación de vulnerabilidad.
Es necesario acreditar que se cumplen específicamente los requisitos establecidos en la normativa aplicable.
Esta acreditación debe ajustarse a los procedimientos y plazos establecidos legalmente.
F) Eficacia de los
derechos fundamentales en procedimientos de desahucio.
El artículo "La
oposición al juicio verbal de desahucio por falta de pago en la doctrina de las
audiencias provinciales", citando la SAP Alicante, Sección 5ª, 13-07-2017,
establece claramente que derechos fundamentales como el derecho a la vivienda,
la función social de la vivienda o la protección de los menores "no son
argumentos jurídicos idóneos para combatir el título de dominio del demandante
en esta vía civil."
Esta afirmación es
crucial porque:
Establece la ineficacia
de las alegaciones basadas en derechos fundamentales frente al derecho de
propiedad en procedimientos civiles de desahucio.
Si estos argumentos no
son eficaces en el ámbito de la vivienda habitual, donde los derechos
fundamentales en juego tienen mayor relevancia constitucional, con mayor razón
no lo serían en el contexto de locales comerciales.
Confirma la separación
entre la vía civil, donde se dirimen cuestiones relacionadas con el derecho de
propiedad y el cumplimiento de contratos, y otras vías (administrativa, social)
donde podrían abordarse las situaciones de vulnerabilidad social.
El papel de los
servicios sociales.
Aunque no se menciona
explícitamente en los materiales proporcionados, es importante señalar que, en
el contexto de la vivienda habitual (no aplicable a locales comerciales), las
situaciones de vulnerabilidad social pueden dar lugar a la intervención de los
servicios sociales para buscar soluciones habitacionales alternativas. Sin
embargo:
Esta intervención no
constituye una causa de oposición al desahucio, sino un mecanismo para mitigar
sus consecuencias sociales.
Se aplica únicamente en
el contexto de vivienda habitual, no de locales comerciales.
No afecta al derecho
del propietario a recuperar la posesión del inmueble.
G) CONCLUSIONES: A
la luz del análisis de los materiales proporcionados, podemos establecer las
siguientes conclusiones:
Las situaciones de
vulnerabilidad social no pueden alegarse como causa de oposición o suspensión
en un procedimiento de desahucio de local de negocio en España.
Esta inaplicabilidad se
fundamenta en:
- La exclusión expresa
de los locales comerciales del ámbito de aplicación de las disposiciones sobre
suspensión por vulnerabilidad social.
- La ineficacia de las
alegaciones de vulnerabilidad social incluso en el contexto de vivienda
habitual.
- La distinción entre
personas físicas (potencialmente protegibles) y jurídicas (expresamente
excluidas).
- Incluso en el
contexto excepcional de la pandemia de COVID-19, donde se adoptaron medidas
extraordinarias de protección social, los locales comerciales quedaban fuera
del ámbito de aplicación de las disposiciones sobre suspensión de desahucios
por vulnerabilidad.
- Aunque el Tribunal
Constitucional ha establecido la necesidad de una motivación reforzada cuando
pueden estar afectados derechos fundamentales, este principio:
- Se refiere
específicamente a la protección de menores, personas con discapacidad y
familias.
- No implica
necesariamente que las situaciones de vulnerabilidad social constituyan una
causa válida de oposición.
- Tendría mayor relevancia en el contexto de vivienda habitual que en el de locales comerciales.
- Los derechos
fundamentales como el derecho a la vivienda o la protección de los menores no
son argumentos jurídicos idóneos para combatir el título de dominio del
propietario en procedimientos civiles de desahucio, ni siquiera en el contexto
de vivienda habitual, y con mayor razón no lo serían en el contexto de locales
comerciales.
En definitiva, la normativa española establece una clara distinción entre la protección otorgada a la vivienda habitual y la otorgada a los locales comerciales, siendo mucho más limitada en este último caso.
Las situaciones de vulnerabilidad social,
aunque pueden tener relevancia en otros ámbitos del derecho o dar lugar a la
intervención de los servicios sociales en el caso de viviendas, no constituyen
una causa válida de oposición o suspensión en los procedimientos de desahucio
de locales comerciales.
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