El subarriendo de vivienda se extingue con la finalización del contrato principal conforme al artículo 8 de la Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos.

 

La sentencia de la Audiencia Provincial de Álava, sec. 1ª, de 11 de enero de 2024, nº 5/2024, rec. 1444/2023, declara que el subarriendo de vivienda se extingue con la finalización del contrato principal conforme al artículo 8 de la Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos.

Al haberse extinguido la relación de arrendamiento, hecho reconocido, conforme al art. 8 de la LAU, se ha de considerar desde ese mismo momento asimismo extinguido el contrato de subarrendamiento de la vivienda arrendada.

A) Introducción.

Una persona demandó a otra por mantener la posesión de una habitación en una vivienda sin título válido, tras la extinción del contrato de arrendamiento principal y la existencia de un contrato de subarriendo que quedó extinguido.

¿Es procedente la acción de desahucio contra el ocupante de la habitación por carecer de título válido que justifique su posesión tras la extinción del contrato de arrendamiento principal?.

Se confirma que el ocupante carece de título válido para mantener la posesión y procede el desahucio, sin que exista cambio o fijación de doctrina.

Se aplica el artículo 8 de la Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos, que establece que el subarriendo se extingue con la finalización del contrato principal, y dado que no se acreditó el pago de renta al arrendador ni la existencia de un contrato de arrendamiento válido, el contrato de subarriendo quedó extinguido, justificando así la acción de desahucio.

B) Antecedentes.

En la sentencia de primera instancia se estima la acción de desahucio al considerar acreditado que el demandado carece de título que justifique la posesión de la habitación que ocupa en la vivienda propiedad del demandante. Ello bajo la consideración de que el contrato de subarrendamiento de la habitación quedó extinguido al terminar el de arrendamiento de la vivienda.

El demandado interpuso recurso de apelación. Alega que suscribió 16 de febrero de 2.022 con el demandante un contrato de arrendamiento de la una habitación, por periodo de dos años, que constituye el título de posesión. Que existía un contrato de arrendamiento con terceros sobre la vivienda y por ello la arrendataria autorizó el arrendamiento de una habitación. Añade que no existe precario al tener justo título y pago al arrendador de la renta.

C) Valoración jurídica.

Dando por reproducidos los fundamentos de la sentencia de primera instancia se ha de confirmar, en cuanto declara procedente la acción de desahucio, dado que el demandante no acredita la existencia del título de "arrendamiento" que alega para justificar la posesión.

El doc. nº 1, aportado con la contestación, claramente hace mención a un contrato de "subarriendo de parte de vivienda" con referencia a la Ley 29/94, de 24 de noviembre de Arrendamientos Urbanos. 

El art. 8 de dicha Ley, sobre la cesión del contrato y subarriendo, establece lo siguiente:

1. El contrato no se podrá ceder por el arrendatario sin el consentimiento escrito del arrendador. En caso de cesión, el cesionario se subrogará en la posición del cedente frente al arrendador.

2. La vivienda arrendada sólo se podrá subarrendar de forma parcial y previo consentimiento escrito del arrendador.

El subarriendo se regirá por lo dispuesto en el presente Título para el arrendamiento cuando la parte de la finca subarrendada se destine por el subarrendatario a la finalidad indicada en el artículo 2.1. De no darse esta condición, se regirá por lo pactado entre las partes.

El derecho del subarrendatario se extinguirá, en todo caso, cuando lo haga el del arrendatario que subarrendó.

El precio del subarriendo no podrá exceder, en ningún caso, del que corresponda al arrendamiento.

En el contrato de autos consta la firma del arrendador que, más allá de su validez en relación con la discapacidad y dependencia en grado 2 que padece, folio 58, se ha de considerar como una autorización del subarriendo parcial en los términos que establece el citado art. 8 LAU. No cabe valorar el contenido de ese documento como un contrato de arrendamiento, pues a la expresa mención en el mismo a se trata de un " modelo de contrato de subarriendo de parte de vivienda ", se une la circunstancia de que se trata del uso de una habitación, por tanto, parcial de la vivienda que ya estaba arrendada en su integridad a otra persona, que es la subarrendadora. Consta la renta correspondiente al subarriendo, 250 euros/mes, y se hace una expresa mención a que " el importe establecido en este contrato será pagado por la persona subarrendataria a la persona arrendataria ". Muestra clara y concluyente sobre la naturaleza de ese contrato.

Pese a lo alegado por el demandado, no consta acreditado que la renta correspondiente al subarrendamiento se pagara o se pague al arrendador. Ninguna prueba lo acredita y el propio demandante lo niega.

En cualquier caso, como se ha dicho, en el contrato consta expresamente que el acreedor legítimo es la arrendataria, no el arrendador.

Con todo ello, al haberse extinguido la relación de arrendamiento, hecho reconocido, conforme a la norma citada se ha de considerar desde ese mismo momento asimismo extinguido el contrato de subarrendamiento.

La relación de arrendamiento finalizó en julio de 2.022, cuando la arrendataria abandonó la vivienda. De los email que aporta el demandante, folios 13 a 19, se puede deducir que el demandado quedó en una situación de precario, sin pagar renta o merced alguna, como así se lo pone de manifiesto la hermana del propietario cuando están a la espera de que el demandado abandone la vivienda y le concede un mes, el de agosto sin pagar renta ni merced. Requerimiento al que no consta que se opusiera, reconociendo así tácitamente su situación y la obligación de desalojar la habitación y salir de la vivienda.

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