La sentencia de la Audiencia Provincial
de Las Palmas, sec. 3ª, de 7 de noviembre de 2024, nº 735/2024, rec. 205/2021, declara que el artículo 8 de la Ley de
Arrendamientos Urbanos de 1994 y la cláusula contractual que prohíbe el
subarriendo sin consentimiento escrito facultan al arrendador a resolver el
contrato ante la introducción de terceros sin autorización, siendo irrelevante
la existencia de renta o contraprestación, y permitiendo al tribunal de
apelación valorar libremente la prueba practicada en primera instancia.
La Ley supedita la validez del
subarriendo al consentimiento escrito del arrendador, sin lo cual se confiere
al arrendador la facultad de promover la resolución de pleno derecho del
contrato de arrendamiento, al amparo del artículo 27.2 c), que contempla como
causa de resolución el subarriendo o la cesión inconsentidos.
Lo que determina la resolución del
contrato de arrendamiento es la introducción de un tercero ajeno al
arrendatario en el uso o disfrute total o parcial de la cosa arrendada, en
forma distinta a la determinada en la Ley y esencialmente sin consentimiento del
arrendador.
A) Introducción.
Un arrendatario subarrendó sin
consentimiento escrito la vivienda arrendada a terceros, quienes residieron en
ella y pagaron renta, lo que llevó al arrendador a demandar la resolución del
contrato de arrendamiento.
¿Es procedente la resolución del
contrato de arrendamiento subarriendo inconsentido conforme a la Ley de
Arrendamientos Urbanos y el contrato suscrito entre las partes?.
Se considera procedente la resolución
del contrato de arrendamiento por subarriendo inconsentido, confirmando la
sentencia de primera instancia y desestimando el recurso de apelación.
El artículo 8 de la Ley de
Arrendamientos Urbanos de 1994 y la cláusula contractual que prohíbe el
subarriendo sin consentimiento escrito facultan al arrendador a resolver el
contrato ante la introducción de terceros sin autorización, siendo irrelevante la
existencia de renta o contraprestación, y permitiendo al tribunal de apelación
valorar libremente la prueba practicada en primera instancia.
B) Antecedentes.
Por el Juzgado de Primera Instancia nº 11 de Las Palmas de Gran Canaria, se dictó sentencia en los referidos autos de fecha 23 de noviembre de 2020, cuya parte dispositiva literalmente establece:
"Que ESTIMO la demanda presentada por Emilio contra Balbino y en consecuencia resuelvo el contrato de arrendamiento formalizado entre el actor y Balbino el día 8 de abril de 2.016 sobre la vivienda sita en la DIRECCION000, Las Palmas de Gran Canaria, condenando al demandado a estar y pasar por tal declaración y a que dentro del plazo legal desalojen la vivienda dejándola libre, vacua, expedita y a disposición del demandante, con el apercibimiento de que, en caso contrario, se procederá a su lanzamiento, todo ello con expresa condena en costas al demandado."
La referida sentencia se recurrió en
apelación con base a los hechos y fundamentos que estimaron oportunos.
Tramitado el recurso en la forma dispuesta en el art. 461 de la Ley de
Enjuiciamiento Civil, seguidamente se elevaron las actuaciones a esta Sala,
donde se formó rollo de apelación. No habiéndose solicitado el recibimiento a
prueba en esta alzada, sin necesidad de celebración de vista se señaló día para
discusión, votación y fallo.
C) Recurso de apelación.
Se alza el demandado contra la sentencia apelada oponiendo como motivo de su recurso error en la valoración de la prueba en relación con la existencia de causa de resolución del contrato de arrendamiento que une a los litigantes.
La parte apelada se opone expresamente al recurso en atención a los argumentos
de la sentencia objeto de recurso.
Respecto a la valoración probatoria ha
de reseñarse que, como de forma constante y reiterada ha venido manteniendo el
Tribunal Supremo, el Tribunal de apelación, dentro de los límites marcados por
lo que constituye el objeto del recurso, en los términos previstos en el art
465.5 de la LEC, puede volver a valorar la prueba practicada en primera
instancia.
Al efecto, y por todas, podemos citar la
sentencia del Tribunal Supremo de 30 de enero de 2017 (recurso de casación
420/2016) en la que se dice:
"Como ya hemos recordado en otras ocasiones (Sentencia del TS nº 588/2015, de 10 de noviembre, y STS nº 623/2015, de 24 de noviembre ), "el hecho de que la Audiencia valore la prueba practicada en un sentido diferente al que lo ha hecho el magistrado de primera instancia, que celebró el juicio, no supone ninguna vulneración de los principios de oralidad, inmediación y contradicción, pues de otro modo se limitaría la facultad del tribunal de apelación de contradecir la prueba practicada por el juez de primera instancia, simplemente por no haber practicado directamente las pruebas. La Audiencia, como tribunal de instancia, dentro del margen marcado por lo que es impugnado en el recurso de apelación, puede volver a valorar la prueba practicada en primera instancia, sin necesidad de practicar nuevamente las pruebas. Esto es, puede valorar la documental y la prueba practicada en el acto del juicio, mediante la visualización y audición de la grabación, sin que con ello se vulneren los reseñados principios de oralidad, inmediación y contradicción".
En nuestro sistema procesal, como ha
declarado el Tribunal Constitucional (STC 212/2000, de 18 de septiembre), el
juicio de segunda instancia es pleno y en él la comprobación que el órgano
superior hace para verificar el acierto o desacierto de lo decidido en primera
instancia es una comprobación del resultado alcanzado, en la que no están
limitados los poderes del órgano revisor en relación con los del juez "a
quo".
D) Valoración jurídica.
El contrato de arrendamiento que une a
las partes es de fecha 8 de abril de 2016 (folios 15 y ss.).
En relación con el subarriendo, el
artículo 8 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994 establece lo siguiente:
"1. El contrato no se podrá ceder por el arrendatario sin el consentimiento escrito del arrendador. En caso de cesión, el cesionario se subrogará en la posición del cedente frente al arrendador.
2. La vivienda arrendada sólo se podrá subarrendar de forma parcial y previo consentimiento escrito del arrendador."
Por tanto, la Ley supedita la validez
del subarriendo al consentimiento escrito del arrendador, sin lo cual se
confiere al arrendador la facultad de promover la resolución de pleno derecho
del contrato de arrendamiento, al amparo del artículo 27.2 c), que contempla
como causa de resolución el subarriendo o la cesión inconsentidos.
Y la estipulación decimoquinta del
contrato prohíbe expresamente la cesión del contrato y /o subarriendo parcial y
/o total de la vivienda arrendada.
Pues bien, partiendo de esta normativa
legal y, en atención a los términos en los que se plantea el recurso de
apelación, han de analizarse los elementos probatorios obrantes en la
actuaciones y, en particular, las pruebas practicadas en el acto de la vista,
cuya grabación se ha reproducido en esta segunda instancia.
Los testigos D. Rogelio, Dª Antonieta y
Dª Leocadia manifestaron con rotundidad en el acto del juicio que residieron
durante un tiempo en la vivienda arrendada al demandado, habiendo abonado la
correspondiente renta al Sr. Balbino, con quien contactaron por internet,
reconociendo la vivienda que obra en las fotografías apartadas junto a la
demanda como aquella en que residieron.
Así, explicaron los referidos testigos
que contactaron por internet con el Sr. Balbino, en concreto, a través de un
anuncio en el que se incluían las fotografías de la vivienda (folios 24 y ss.),
pero no la dirección exacta, de forma que aquél quedaba con ellos en esa
dirección y se trasladaban a la vivienda arrendada, ocupando durante un tiempo
una habitación a cambio de una renta. Estos testigos fueron espontáneos, no
teniendo el Tribunal duda alguna sobre la veracidad de sus respectivos
testimonios.
Declaró asimismo en el juicio la Sra.
administradora de la Comunidad de Propietarios, que refirió que los vecinos
comentaban que D. Balbino tenía personas subarrendadas, y que había visto las
fotografías de un portal de Internet que mostraban la vivienda del D. Emilio.
En consecuencia, no se aprecia el error
en la valoración de la prueba que alega el recurrente.
Por otra parte, hemos de reseñar que lo
que determina la resolución del contrato de arrendamiento es la introducción de
un tercero ajeno al arrendatario en el uso o disfrute total o parcial de la
cosa arrendada, en forma distinta a la determinada en la Ley y esencialmente
sin consentimiento del arrendador.
A lo expuesto ha de añadirse que,
contrariamente a lo alegado en el escrito de recurso, es irrelevante, a los
efectos que ahora interesan, que la comunicación del arrendador poniendo en
conocimiento del arrendatario que estaba incumpliendo el contrato sea de fecha
posterior a la remitida por el Sr. Balbino a D. Emilio, en relación a la
prórroga del contrato, cuando, según lo expuesto, ha resultado plenamente
acreditado el subarriendo inconsentido.
Y , en relación con la causa de
resolución analizada, hemos de precisar que a la propiedad le basta con probar
la introducción de terceras personas ajenas al contrato de arrendamiento en la
vivienda arrendada, y
no le es exigible, según copiosa doctrina jurisprudencial (v. gr. SAP
Barcelona, sección 4, del 30 de junio de 2023 (ROJ: SAP B 7026/2023) y las que
en la misma se citan), demostrar la concurrencia de todos los requisitos de la
cesión o del subarriendo, total o parcial, y , específicamente, la existencia
de una renta o contraprestación.
Finalmente, es relevante destacar que la
sentencia de instancia únicamente entra a analizar el subarriendo inconsentido
como causa de resolución contractual, por lo que las alegaciones del recurso de
apelación en relación con la eventual realización de obras sin permiso del
arrendador o con el hecho de que el arrendatario no permitiera al arrendador
entrar en la vivienda para inspeccionar la misma, alegadas como causas
subsidiarias de resolución en la demanda, no son objeto del presente recurso.
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