La medianería no constituye una servidumbre, no hay predio dominante y sirviente, sino una especie de comunidad de utilización, que se incardina en las relaciones de vecindad y no constituyen sino un límite a la propiedad.

 

La sentencia de la Audiencia Provincial de Almería, sec. 1ª, de 10 de diciembre de 2024, nº 1162/2024, rec. 359/2024, declara que la medianería no constituye una servidumbre, no hay predio dominante y sirviente, sino una especie de comunidad de utilización, que se incardina en las relaciones de vecindad y, como tantas de las llamadas por el Código Civil servidumbres legales, no constituyen sino un límite a la propiedad.

Lo que ocurre en el caso enjuiciado en que la pared o muro no contiene signo alguno contrario a la presunción legal del art. 572 del CC, por el contrario, existen otros que refuerzan su condición de medianera.

A) Una pared medianera se puede considerar como una mancomunidad entre vecinos de esa pared. Así, según el artículo 579 del Código Civil, cada propietario de la medianera podrá hacer obra sobre la misma o introducir vigas hasta la mitad de su espesor siempre y cuando no impida el uso común de los demás medianeros.

Antes de llevar a cabo una obra, se deberá contar con el consentimiento de los otros vecinos usuarios de esta medianería. Si esto no sucede y no se llega a un acuerdo por ambas partes, será un perito quien fijará las condiciones necesarias para que la obra beneficie a ambas partes y ninguna de ellas salga perjudicada ni pierda sus derechos de medianería.

Lo que se pretende con el derecho de medianería es que ambos vecinos estén en igualdad de condiciones a nivel legal respecto de su pared o muro medianero. De esta manera, ante la necesidad de obras en alguno de los inmuebles, el otro no se verá legalmente desamparado. Esto también significa que ambos propietarios deberán hacer un buen uso de la medianera y un buen mantenimiento de su estructura. El vecino que compra una casa con pared medianera será quien deba adquirir el derecho de medianera, ya que el propietario original lo tendrá desde la misma construcción del inmueble.

Es posible comprar ese derecho medianero para que el vecino que no dispone del mismo pueda disfrutar de él en igualdad de condiciones. Aunque no es tarea sencilla, ya que se debe estudiar en profundidad las líneas divisorias de la pared, a qué linde pertenecen, si son del fundo del vecino.

El artículo 572 del Código Civil establece que:

“Se presume la servidumbre de medianería mientras no haya un título, o signo exterior, o prueba en contrario:

1º. En las paredes divisorias de los edificios contiguos hasta el punto común de elevación.

2º En las paredes divisorias de los jardines o corrales sitos en poblado o en el campo.

3º. En las cercas, vallados y setos vivos que dividen los predios rústicos”.

B) Antecedentes.

La sentencia de instancia estima la acción ejercitada en esta litis por la parte actora, solicitando la reparación del muro medianero que separa las fincas colindantes de las partes, al haber el mismo sido dañado por la parte contraria, así como rellenar el terreno de superficie de 100 metros cuadrados vaciado, y la limpieza y traslado de escombros, siendo sustituido por su equivalente pecuniario en el caso de no procederse a la reparación en el plazo de tres meses desde el dictado de la sentencia impugnada.

Considera la resolución no desvirtuada la presunción de medianería del muro en cuestión, argumentando que "Puede entenderse, por tanto, que el muro litigioso tiene el carácter de medianero y en el mismo se produce una comunidad de utilización que tiene cabida dentro del marco de las relaciones de vecindad entre los predios y que existen en los elementos comunes zonas de uso exclusivo de uno y otro medianero y no puede ser entendida en el sentido de que de que el muro o elemento medianero pertenezca por mitad a cada uno de los propietarios contiguos al ser su característica principal la proindivisión del elemento divisorio. En efecto, lo anterior, impedía que el demandado pudiese realizar unilateralmente movimientos de tierra que ocasionaron un vaciamiento del terreno y destrucción de estructura de contención del muro que formaba parte del balate delimitador de la finca. Se deduce de las fotografías aportadas que el muro litigioso que separa las fincas de los litigantes sirve de cerramiento de ambas propiedades a lo largo de toda la zona en la que son colindantes ambos predios. Actualmente, existe incluso una parte de muro que delimita ambas propiedades, así como resto de la anterior extensión del muro del balate, por lo que debe entenderse que es medianero al no existir un elemento contrario a este carácter. Los demandados no han justificado con ninguna prueba que el muro se encuentre en los terrenos de su propiedad y no han aportado ningún título. En definitiva, ha sido acreditado que existe un muro dentro de la estructura del balate que divide las dos propiedades y se entiende que por su configuración es medianero. En la actualidad, ese muro debe separar y delimitar las fincas del actor y el demandado.

La aportación del informe pericial de la parte demandada, así como las declaraciones del demandado y su testigo, no son suficiente para destruir la presunción. Es importante destacar que en el informe pericial se indica que el muro existente entre las fincas es un muro compartido por ambas propiedades, y que se encuentra actualmente demolido".

Y concluyendo que "La pretensión de condena debe ser estimada porque se ha acreditado la existencia de los daños y este demandado ha reconocido que fue el autor de las obras, con independencia de que pudiese creer que realizaba aquello a lo que estaba autorizado, o incluso que no se ocasionaría daños al propietario colindante. Deberá reparar la parte del muro demolido para dejarlo en el estado en el que se encontraba con anterioridad, así como rellenar el terreno de superficie 100 m2 vaciado, incluyendo limpieza y traslado de escombros. En el supuesto de que no realizara en el plazo de tres meses desde la fecha de esta sentencia la reparación, será sustituida por un equivalente pecuniario que compense los daños y perjuicios ocasionados”.

B) Motivos del recurso.

La primera cuestión a dilucidar es si el demandado ha de soportar el ejercicio de la acción por el mero hecho de que el muro de separación de ambas propiedades sea de naturaleza medianera, que es la premisa en la que se fundamenta la demanda y también la sentencia de instancia.

La medianería no constituye una servidumbre, no hay predio dominante y sirviente, sino una especie de comunidad de utilización, que se incardina en las relaciones de vecindad y, como tantas de las llamadas por el Código Civil servidumbres legales, no constituyen sino un límite a la propiedad (Sentencia del T.S. de 21 de noviembre de 2006 R.J. 2006, 8076, y en igual sentido la S.T.S. de 13 de febrero de 2007 R.J. 2007, 715).

En un sentido usual se entiende por medianería a la pared común a dos casas, así como medianeras las paredes, muros, cercas etc. que estando en el límite de dos heredades pertenecientes a distintos propietarios la separa o delimita, correspondiendo a una condición a situación de hecho, pero que con cuya base puede convertirse en una relación de derecho en la que son términos o elementos reales dichas paredes, muros, cercas etc., que median entre las fincas, y términos o elementos personales los propietarios de las fincas limítrofes o colindantes, de tal modo separadas, generándose ya la situación jurídica de "medianería", que crea el derecho de los propietarios de aquellas fincas sobre los susodichas paredes, muros, cercas etc. constituyéndose en copropietarios de las mismas, lo que ha de comportar una serie de derechos y obligaciones correspondientes a tal situación que se viene configurando como copropiedad; en consecuencia no hay medianería en su acepción jurídica si no se da dicha copropiedad de uno y otro propietario de las correspondientes fincas limítrofes (S.T.S. de 5 de octubre de 1989 R.J. 1989, 6887).

Así las cosas, y por lo que se refiere al muro divisorio entre ambas propiedades, lo consideramos de naturaleza medianera.

Conforme establece el artículo 572 del Código Civil, se presume la medianería en las paredes divisorias de los edificios contiguos hasta el punto común de elevación. Corresponde, por lo tanto, a la demandada acreditar que le corresponde, en virtud de título, signo exterior o prueba en contrario. Como de ningún título (de la demandante o de la demandada) se infiere la propiedad exclusiva del muro a favor de alguno de ellos, el muro se presume medianero, y así lo estima el juez de instancia tras el análisis detallado de los documentos aportados a la causa.

Tiene declarado la Jurisprudencia del TS, aun cuando existen opiniones diversas acerca de la naturaleza jurídica de la medianería (nuestro CC la encuadra dentro de las servidumbres), parece prevalecer la de que, sin podérsele negar absolutamente esa condición, la de "mancomunidad" que le atribuye el art. 579 C Civil, o sea copropiedad regida, aparte su carácter necesario, por normas específicas y, respecto de las genéricas, de preferente aplicación, debiendo especialmente rechazarse su conceptuación como propiedad privativa de los dueños de los predios colindantes, sobre la pared dividida por una línea constituida por el eje de su grueso, de tal suerte que el límite de las propiedades privativas lo constituyera ese eje, y debe por ello, reputarse establecida la copropiedad sobre el objeto constituido por la totalidad del muro; debiendo también distinguirse cuidadosamente en el régimen especial de esta copropiedad de especial naturaleza, de una parte el derecho que el art. 577 CC  reconoce a todo propietario, de alzar a sus expensas la pared medianera indemnizando los perjuicios que se ocasionaren con la obra si efectivamente se produjesen, y, de otra parte, los diferentes derechos, distinguibles del de alzarla, que sobre la pared medianera regula el art. 579 C. Civil , requiriendo estos otros derechos (los de usar de la pared medianera en proporción a su derecho y así edificar apoyando su obra en la pared medianera o introduciendo vigas hasta la mitad de su espesor aunque sin impedir el uso común y respectivo de los demás medianeros), que se obtenga previamente el consentimiento de los demás condóminos, a diferencia del derecho regulado en el art. 577 CC, que, no precisa del consentimiento de los otros condóminos (STS de 5-6-1982). Por los demás, la comunidad se presume sobre elementos al servicio de varias fincas, como paredes, muros, cercas o vallados medianeros. En sentido usual se entiende por medianería la pared común a dos casas, y como medianeros las paredes, muros, vallas, cercas, verjas, setos, etc. que estando en el límite de dos heredades pertenecientes a distintos propietarios las separa o delimita y que la jurisprudencia igualmente define como comunidad, debiendo presumirse el carácter de medianero de todo elemento permanente que sirva para la división entre dos fundos (STS de 25-3-2003), así ilustrativamente lo refiere la reciente, entre otras muchas, STS de 24-2-2011: "La mera existencia de una pared sobre la línea divisoria de dos edificios contiguos permite presumir que aquélla es medianera, a menos que se acredite otra cosa.".

También la Doctrina Jurisprudencial establece que la presunción legal de existencia de medianería en los muros o paredes divisorias de los predios, al ser de naturaleza "iuris tantum" conforme a lo previsto en el art. 572 C. Civil, sólo dejará de operar cuando se acredite que, el elemento de separación pertenece en dominio privativo a uno de los titulares de las fincas colindantes por haber sido levantado íntegramente dentro de su terreno ( art. 573.3 del CC), con lo cual será de toda evidencia que la línea de su fundo alcanza el paramento exterior de la pared o muro con exclusión de toda idea de la comunidad de utilización en que se traduce, pues en caso contrario debe prevalecer la presunción legal de medianería, lo que ocurre en el caso enjuiciado en que la pared o muro no contiene signo alguno contrario a dicha presunción legal, por el contrario, existen otros que refuerzan su condición de medianera como más adelante veremos.

D) Existe un muro medianero.

En aplicación de lo expuesto, no halla esta Sala reproche alguno que hacer a la valoración que de los informes hace el juez a quo. No es un hecho controvertido que las lindes colindan, procediendo ambas de la finca matriz nº 666, la cual se segregó, lo que se acredita conforme expone rigurosamente el informe pericial aportado por la parte actora, situándose en ortofotografía del periodo 1977-1983 la finca matriz que se segrega a su vez en la finca nº NUM001 a favor de don Bernardino y doña Inés, y la nº NUM002 a favor del demandado, observándose un rebaje con 1,20 metros de profundidad y en una distancia de unos 25 metros de la parcela de la actora, y debiendo tener en cuenta que la parte demandada no niega la realidad de las actuaciones cometidas sino el motivo de las mismas, al considerar se hallaba la zona en un estado de abandono y ruina, y si bien alega que el mismo es un balate (extremo que niega el perito de la parte actora, quien manifestó incluso que en visita girada se observaban restos del antiguo muro) y discrepa de la localización exacta del mismo, no despliega prueba suficiente que desvirtúe la medianería del muro objeto de la presente litis, siendo incluso el perito de la parte demandada quien reconoce la dificultad de identificar la linde de las fincas, constatando incluso que en la parte este discurre un muro que se encuentra parcialmente derrumbado, desapareciendo a mitad del talud por lo que no se puede acreditar al 100% la localización original de la linde y que en la parte oeste el muro anteriormente mencionado lleva una línea más o menos recta al igual que el invernadero que discurre junto al muro, por cuanto no puede con tales argumentos desvirtuarse que el muro no separa las lindes y constituye, por tanto, una medianería.

Tal carácter medianero se extrae igualmente de las fotografías (documento nº 7 de la demanda) que obran aportadas a las actuaciones, en las que se evidencia la división que el muro constituye entre ambas fincas (parte de dicho muro sigue en pie, como ya se ha expuesto).

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