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jueves, 24 de marzo de 2011

LA ENTREGA DE LAS LLAVES POR LOS ARRENDATARIOS ANTES DE LA FINALIZACION DEL PLAZO PACTADO EN EL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO



LA ENTREGA DE LAS LLAVES POR LOS ARRENDATARIOS ANTES DE LA FINALIZACION DE LOS CONTRATOS DE ARRENDAMIENTO.

Sería improcedente la declaración de desahucio del arrendatario y la reclamación del pago de las rentas pendientes, si el arrendatario demandado ha hecho la entrega de llaves antes de la interposición de la demanda, a pesar de que no concurran ninguno de los supuestos de desistimiento unilateral al que reconoce eficacia jurídica la Ley Arrendaticia, en sus artículos 11 y 12, que exigen o un acuerdo de las partes, o que acreditase la existencia de alguna de las causas reguladas legalmente, sin que ninguna de ellas haya sido alegada.

1º) Debe recordarse que el contrato de arrendamiento en un contrato bilateral, oneroso y sinalagmático, por lo que no cabe la resolución unilateral voluntaria injustificada -desistimiento-, salvo en los supuestos legalmente establecidos, en el art. 11 LAU, o si ello ha sido expresamente pactado por las partes. De manera que, suponiendo la resolución unilateral voluntaria anticipada un incumplimiento contractual de carácter esencial -la parte que "desiste" incumple la duración pactada-, por lo que, ante ello, la contraparte puede optar, de acuerdo con lo dispuesto en el art. 1124 CC, entre la resolución o el cumplimiento contractual (con indemnización por los daños y perjuicios causados, en su caso).

Es por ello, que no basta para resolver el contrato (extinguiendo con ello la obligación del pago de la renta) ni el mero abandono de la finca ni el simple ofrecimiento de las llaves al arrendador, sino que el contrato no puede entenderse resuelto hasta el momento en que éste acepta la resolución.
Es decir, legalmente, la consignación de las llaves, aun cuando sea judicialmente, no comporta la resolución del contrato ni evita que se sigan devengándose las rentas sino hasta el momento en que el arrendador, una vez conferido por el órgano judicial traslado de la referida consignación, manifiesta aceptar las llaves consignadas y, con ello, la resolución del contrato, ya que hasta ese momento el mismo mantiene su facultad de optar entre la resolución y el cumplimiento.

2º) Sin olvidar que no es lo mismo que si el contrato de arrendamiento se resolvió por voluntad conjunta de las partes, o, si, por el contrario, solo hubo resolución unilateral por parte del arrendatario.

Para resolver dicha cuestión debe señalarse con carácter previo que estando prorrogado el contrato por disposición legal, el arrendatario no podía desistir unilateralmente del mismo al no darse los dos supuestos contemplados en el párrafo primero del artículo 11 de la Ley 29/1994 de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, sin que, por otra parte, el cumplimiento del plazo del contrato pueda dejarse al arbitrio de una de las partes (artículo 1256 del Código Civil), de tal modo que la parte que opone la existencia de una resolución de mutuo acuerdo previa a la expiración del plazo asume la carga de acreditar dicho extremo (artículo 217 de la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil).

3º) En este punto, si bien referido al art. 56 de la anterior Ley de Arrendamientos Urbanos de 1.964, es de traer a colación la jurisprudencia del Tribunal Supremo, en el sentido de la procedencia sobre la moderación a la vista de las circunstancias del caso en las hipótesis de desistimiento del contrato. Por lo que no cabe reclamar rentas al arrendatario tras la entrega de las llaves por el mismo.

Pues la remisión expresa al artículo 9 de la LAU que se suele hacer en los contratos de arrendamiento de vivienda, puede significar el reconocimiento explícito de la libertad de fijar cualquier duración, pero que, como precisa este precepto, si es inferior a cinco años, éste se prórroga obligatoriamente por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcance una duración mínima de cinco años, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador con treinta días de antelación como mínimo a la fecha de terminación del contrato o de cualquiera de las prórrogas, su voluntad de no renovarlo. La cláusula tercera fija como plazo justo los cinco años que es la duración mínima de cualquier arrendamiento siempre en beneficio del arrendatario. Se hace coincidir el plazo pactado con el plazo mínimo -cinco años-, excluyendo, sin embargo, la posibilidad de no poder renovar el contrato en los términos que fija el artículo 9.1 de la LAU. Es decir, los beneficios que se le concede al arrendatario de tener derecho a usar una vivienda por un plazo de cinco años aunque la duración es inferior, pudiendo no renovar el contrato al cabo de cada período con treinta días de antelación como mínimo a la fecha de la terminación, quedan, en parte anulados, con la cláusula tercera que si bien fija un plazo de cinco años -que es un plazo único- deja fuera la renovación contractual, que siempre lo tendría en un contrato de arrendamiento con un plazo inferior -cuya duración mínima de cinco años está garantizada por ley-.
La cláusula 3ª en cuestión excluye el artículo 11 de la LAU que prevé el desistimiento del contrato de arrendamiento de vivienda con una duración pactada superior a cinco años, con un régimen indemnizatorio previsto para ello. La jurisprudencia menor viene entendiendo que esta cláusula no es contraria al artículo 6 de la LAU que establece que son nulas, y se tendrán por no puestas, las estipulaciones que modifiquen en perjuicio del arrendatario las normas del título II -que comprende los artículos 6 a 28 -, salvo los casos en que la propia expresamente lo autorice. Esta cláusula 3ª incluso es válida si no se prevé la posibilidad de poder desistir del contrato. En el contrato del arrendamiento de la litis la cláusula sexta al menos establece que el arrendatario se compromete a comunicar por escrito con dos meses de antelación su decisión de dejar el piso.... De acuerdo con esta cláusula, el arrendatario sólo estaba facultado para no renovar el contrato, poniéndolo en conocimiento del arrendador, al menos con un mes de antelación.
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martes, 22 de marzo de 2011

LA NECESIDAD DE RATIFICACION DE LOS INFORMES PERICIALES


LA NO OBLIGATORIEDAD DE RATIFICAR LOS INFORMES PERICIALES APORTADOS EN LOS PROCEDIMIENTOS JUDICIALES SI NO SON IMPUGNADOS POR LAS PARTES EN LA CONTESTACION A LA DEMANDA O EN EL PERIDO DE PRUEBA.

1º) La sentencia de la Sala 3ª del Tribunal Supremo de 13-7-2010, rec. 3765/2006, considera que, la ratificación de la prueba es sólo una posibilidad en manos de las partes que no resulta de obligado cumplimiento, de tal forma que el dictamen presentado y, no ratificado , no debe ser excluido de detabe y valoración probatoria.

Los informes periciales aportados a los autos aunque no hayan sido ratificados ni aclarados por el perito de la parte que los ha aportado bien con la demanda o meramente anunciado en la misma, y que en una providencia se tiene por aportado a los autos, quedan unidos a las actuaciones, siendo así de apreciar que tal actuación se ajusta a lo dispuesto en el art. 337 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, máxime si la parte demandada manifestase en ningún momento la necesidad de comparecencia del Perito a ningún efecto para ratificarse en su dictamen, y sin que por ello se infrinja el principio de contradicción en relación con el informe pericial.

2º) Nos encontramos en uno de los supuestos previstos en los artículos 336 y 337 de la LEC, dedicados a la aportación con la demanda, o con la contestación, de dictámenes elaborados por peritos designados por las partes (o bien, al anuncio de tal aportación por imposibilidad de hacerlo con la demanda o contestación). Pues bien, para estos supuestos, el artículo 337.2 de la LEC dispone la siguiente: "Aportados los dictámenes conforme a lo dispuesto en el apartado anterior, las partes habrán de manifestar si desean que los peritos autores de los dictámenes comparezcan en el juicio ... expresando si deberán exponer o explicar el dictamen o responder a preguntas, objeciones o propuestas de rectificación o intervenir de cualquier otra forma útil para entender y valorar el dictamen en relación con lo que sea objeto del pleito".

En consecuencia, que la ratificación solo es una posibilidad en manos de las partes, mas no resulta de obligado cumplimiento. Obviamente, su valoración será otra cosa, pero el dictamen presentado, y no ratificado, no debe de ser excluido del debate y valoración probatoria.

3º) Es importante señalar que, si un informe pericial no ha sido ratificado en el período probatorio, el tribunal lo puede tener por valido y bueno, si que otro informe idéntico había sido ratificado en un proceso anterior relativo a un caso similar.

4º) En el caso de que en la instancia se haya presentado un dictamen pericial de parte, interesando su ratificación en sede judicial, y ello sea denegado por el Tribunal a quo, sin que se recurriera contra esta denegación, da lugar a que la falta de recurso contra la denegación, debida a la pasividad de la parte, haga que esa denegación sea conforme a derecho.
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lunes, 21 de marzo de 2011

ORGANOS COMPETENTES PARA INTERPONER LOS FUNCIONARIOS RECLAMACIONES DE RESPONSABILIDAD PATRIMONIAL


LAS RECLAMACIONES DE RESPONSABILIDAD PATRIMONIAL DE LOS FUNCIONARIOS POR DEFICIENTE ASISTENCIA SANITARIA DEBEN SER DIRIGIDAS CONTRA EL MINISTERIO DE LAS ADMINISTRACIONES PUBLICAS Y NO CONTRA MUFACE.

1º) Según la Sentencia de la Sala 3ª del Tribunal Supremo de fecha 27 de octubre de 2010, rec. 834/2009, no es competente la Consejería de Sanidad sobre reclamación de responsabilidad patrimonial por deficiente asistencia sanitaria, pues la Mutualidad de Funcionarios Civiles del Estado (MUFACE) no es un organismo público, por lo que la reclamación debió dirigirse contra el Ministerio de Administraciones Públicas, y no contra MUFACE -por el tratamiento médico que le fue dispensado por los servicios médicos de la entidad privada ADESLAS- por la falta de competencia de dicha entidad para resolver reclamaciones sobre responsabilidad patrimonial.

MUFACE no es un organismo público con personalidad jurídica pública diferenciada, patrimonio y tesorería propios y autonomía de gestión. En base al RDL 4/2000, resulta por consiguiente, ser MUFACE distinta de cualquier otra administración del Estado y, por ende, del Ministerio de Administraciones Públicas. Y es el Ministerio de Administraciones Públicas el órgano administrativo competente para resolver estas reclamaciones de responsabilidad patrim0onial de los funcionarios públicos. En un caso similar, la Sentencia del Tribunal Superior de Justicia de la Comunidad Valenciana núm. 1156/2008, de 17 de noviembre de 2008, desestima el recurso deducido respecto de la Administración de la Generalitat Valenciana por falta de legitimación pasiva de la misma y el deducido por silencio administrativo contra MUFACE porque debió haberse recurrido la Resolución del Ministerio de Administraciones Públicas.

2º) El TS entiende que las reclamaciones de responsabilidad patrimonial deducidas por el actor con fechas 29 de enero de 2.004 y 3 de marzo de 2.005 ante la Conselleria de Sanidad y MUFACE -cuya desestimación presunta por silencio administrativo erige como objeto del proceso- se sustentaban, en esencia, en el hecho de que las dolencias de carácter físico y psíquico -rotura del tendón de Aquiles intervenido en cuatro ocasiones con tendionopatía crónica, axonetmesis del nervio sural izquierdo, trastorno del estado de ánimo secundario a proceso orgánico- que determinaron su jubilación por incapacidad permanente como funcionario del Cuerpo Nacional de Policía acordada con fecha 30 de julio de 2.003 tuvieron por causa el deficiente tratamiento de la lesión, consistente en rotura del tendón de Aquiles, sufrida en accidente acaecido en acto de servicio con fecha 2 de septiembre de 1.981; y cuyo tratamiento médico, incluyendo las intervenciones quirúrgicas que le fueron realizadas en la Clínica Virgen del Consuelo de Valencia, le fue dispensado por los servicios médicos de la entidad privada ADESLAS que tenía concertada la prestación de asistencia sanitaria a los funcionarios que, como el actor, pertenecen, como mutualistas, a MUFACE .

El TS entiende que procede desestimar el recurso en lo que afecta a la pretensión que se deduce respecto de la Administración de la Generalidad Valenciana en base a su falta de legitimación pasiva ya que en ningún caso pueden resultar obligada a indemnizar los daños y perjuicios que el actor atribuye a la asistencia sanitaria recibida. Y ello es así porque, como argumenta el Letrado de la Generalidad en el escrito de contestación a la demanda y tiene declarado la Sala 3ª del TS en la Sentencia número 898/2006 de 7 de junio (Recurso número 1371/2002) en casos como el presente en que no se ve afectados por la demanda ningún servicio público sanitario de la responsabilidad de la Administración de la Generalidad Valenciana, ya que ningún centro dependiente de la misma ni ninguna prestación sanitaria realizada por aquélla ha merecido reproche alguno, no puede exigírsele responsabilidad.

3º) EL ORGANO ADMINISTRATIVO COMPETENTE ES EL MINISTERIO DE LAS ADMINISTRACIONES PUBLICAS: Es cierto que, como tienen declarado las Sentencias de la Sala 3ª del Tribunal Supremo de fechas 3 de julio de 2.003 y 24 de mayo de 2.007, en supuestos como el que se examina -en el que una deficiente prestación sanitaria ha sido realizada en base al mismo por una entidad como ADESLAS que mantiene un concierto de asistencia sanitaria con MUFACE - puede existir responsabilidad patrimonial de la Administración, siempre que concurran los requisitos configuradores de aquella, según el artículo 139 LRJAPyPAC, debe precisarse que la competencia para dictar la resolución en virtud de la que pueda denegarse o accederse y, en definitiva para tramitar y resolver el expediente a que dé lugar aquélla, corresponde, no a los órganos de MUFACE , sino, con arreglo a lo establecido en el artículo 142.2 LRJAPyPAC, al Ministerio del que depende dicha entidad -que en este caso sería el Ministerio de Administraciones Públicas- y, concretamente a su titular.

4º) ORGANO JUDICIAL COMPETENTE TERRITORIALMENTE: El TS manifiesta que, en todo caso la competencia para conocer de la impugnación de dichas Resoluciones del Ministro de Administraciones Públicas habría correspondido, en razón de haber sido dictadas por éste, a la Sala de lo Contencioso-Administrativo de la Audiencia Nacional de suerte que, de haberse interpuesto el recurso contra las mismas -lo que, como ha quedado expuesto, no ha hecho el demandante- habría procedido la remisión de las actuaciones a dicho Tribunal, de conformidad con lo que establece el artículo 8 LJCA.
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